地產(chǎn)股從2015年算起，到今年的最大跌幅是60%左右。從走勢來看，房地產(chǎn)不是在下跌就是在橫盤，中途只有短暫的反彈。

而去年四季度，地產(chǎn)板塊借著降準(zhǔn)降息反彈了22%，隨后在3月份又創(chuàng)了新低。

金融委會議后，一路反彈，最大漲幅達到了27.4%！

那么問題來了，今年地產(chǎn)股到底有沒有機會呢？能漲多少呢？

我先上答案吧。房地產(chǎn)是趨勢性衰退行業(yè)，只有超跌反彈的交易機會，還不具備長期投資的價值。但未來可能會出現(xiàn)十倍大牛股！

一、房地產(chǎn)的天時地利人和

地產(chǎn)股的行情應(yīng)該具備這三個條件：

• 1.貨幣環(huán)境寬松；
• 2.政策環(huán)境寬松；
• 3.需求旺盛。

這就正好應(yīng)了那句話：房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長期看人口！

現(xiàn)在貨幣政策稍微有所寬松，但我們也能看到，央行的政策還是比較克制的。一年LPR利率下調(diào)了10BP，而五年期利率指下調(diào)了5BP。說明央行還是很擔(dān)心把房地產(chǎn)這個野獸給喚醒。

另外，今年M2的增速還沒有拉起來，只要M2沒有超過12%，樓市就基本上沒有天時。

所以雖然貨幣政策稍微有所放松，但這種謹(jǐn)慎的態(tài)度，就能看到房地產(chǎn)很難拿到太多的資金。央行只是希望房企能續(xù)命即可，不會給它們更多的雨露。

至于政策方面，大基調(diào)仍然是房住不炒，并且還多次發(fā)聲，告訴市場不要誤讀政策。從土地供給上來看，明顯也是偏緊的。能拿到土地的房企也只剩那幾個國企背景的房企了。

對于房企來說，拿不到地是致命的。沒有土地，未來還能有啥收入呢？

所以最近房地產(chǎn)的大漲主要是受消息面的影響，然后游資終于找到炒作的內(nèi)容了。

至于需求，這就更不用說了，人口都要開始負(fù)增長了，長期需求肯定是個偽命題。

二、地產(chǎn)股的優(yōu)勢

雖然說三個上漲的條件都不太給力，但房地產(chǎn)也有一個很大的優(yōu)勢：估值低！

我們看到，房地產(chǎn)在2010年的估值還能達到60倍，典型的成長股估值。但隨后就一路走低，最近一年還不斷創(chuàng)新低，甚至低到了只有5倍多，現(xiàn)在來到了7.5倍的估值水平！

這樣的估值走勢，很明顯，市場已經(jīng)給房地產(chǎn)戴上了衰退行業(yè)的帽子。但這個估值是否具有安全邊際呢？

我認(rèn)為還是有的。

• 第一，房地產(chǎn)指數(shù)在去年春節(jié)創(chuàng)新低以后，股價沒有再創(chuàng)新低，說明大家雖然對它不抱希望，但也認(rèn)為跌得差不多了。
• 第二，政策雖然沒有給太多雨露，但已經(jīng)也強調(diào)穩(wěn)字當(dāng)頭，不可能讓房地產(chǎn)大規(guī)模暴雷。政策底已經(jīng)出現(xiàn)。
• 第三，去年房企利潤基數(shù)低，使得今年的利潤增速壓力變小。去年的利潤應(yīng)該至少下滑30%，這么大幅的下滑，能給今年的利潤增速提供不小的保護，從而防止繼續(xù)大幅殺估值。

三、短期沒有投資價值

有安全邊際就值得投資嗎？

我認(rèn)為不是！現(xiàn)在房地產(chǎn)不具備投資機會，但是有交易機會！

首先，衰退行業(yè)，我們還投資個毛線??？萬一一個政策改變，咱們就吃不完兜著走了。

第二，明明有銀行、保險這些估值低，確定性強的行業(yè)，為啥要去投房地產(chǎn)呢？至少金錢永不滅，金融行業(yè)是不會消失的。

第三，房地產(chǎn)今年的利潤增速恐怕也很難有大的起色。比如，各城市的成交面積都大幅下降，而且沒有看到改善的跡象，利潤沒有確定的保證，投資的確定性就不足。

但是交易的機會是有的。

現(xiàn)在的股市處于價值周期，所以低估值的板塊會被輪番炒作。比如之前的傳媒、中藥等。

只不過啥時候炒什么板塊，我們不能事先就知道，所以，只能先埋伏，然后等著可以被炒作的消息釋放出來。

但一定要注意，價值周期里，股價的上漲幅度有限，上漲的時間也很難持續(xù)，所以不能過于戀戰(zhàn)，在上漲的過程中就要不斷地減倉，否則很容易坐過山車！尤其是沒有業(yè)績支撐的板塊！

四、未來可能有十倍大牛股出現(xiàn)

大家對于衰退行業(yè)其實有一種誤解和偏見，我們認(rèn)為賺錢得在未來有前景的行業(yè)中去找。

但其實，讓散戶虧損最多的行業(yè)中就有新興行業(yè)。

比如這次的新能源，半導(dǎo)體，之前的TMT，互聯(lián)網(wǎng)等。

甚至當(dāng)年石油、電力、汽車還是新興行業(yè)時，也坑害不了不少美國的散戶。

這么說來，難不成房地產(chǎn)還有春天？

是的，但不是整個行業(yè)的春天，而是行業(yè)龍頭的春天。

我都知道，美國在2007年危機以后，房地產(chǎn)就開始走下坡路，但再看看美國的五大房地產(chǎn)龍頭，可能就顛覆你的三觀了。

比如，LGI 家十年漲了十倍！

萊納建筑從2009年到現(xiàn)在漲了30倍左右！

霍頓房屋自股災(zāi)以后，也是上漲了10倍！

KB家還是上漲了10倍有余！

最差的托兒兄弟，也漲了六七倍！

看起來，美國這幾家龍頭似乎完全沒有受到2007年次貸危機的影響，反而還受益于危機。

這是完全可以理解的，衰退行業(yè)意味著行業(yè)進入存量時代，存量時代取勝的關(guān)鍵就是大魚吃小魚。龍頭利用規(guī)模、成本等壟斷優(yōu)勢不斷蠶食掉小企業(yè)的市場份額。所以他們的股價才能扶搖直上。

這就是投資增量和存量市場的區(qū)別所在。在存量市場里，一定要看準(zhǔn)龍頭。

所以別看咱們的房地產(chǎn)進入的衰退時代，但這也許不妨礙以后出幾個十倍大牛股。尤其是現(xiàn)在這個洗牌的過程中，倒閉的房企一抓一大把。而能拿到地的企業(yè)只有那么幾家。

所以只要你能挑到那幾個能剩下來的房企，你就是大贏家。正所謂剩者為王！

截至2021年12月31日，具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)有111937家，而去年破產(chǎn)的房企只有343家。所以房企的大浪淘沙時代還只是勉強拉開序幕。房企的大規(guī)模淘汰賽，在未來5-10年會愈演愈烈。

至于誰能剩下來，咱們現(xiàn)在還很難看得出眉目，所以何不讓子彈多飛一會呢？至少等到房企都死了一半以上再出手也不遲，那個時候，應(yīng)該能大致看出誰有實力剩下來。

不過有一點值得注意，美國與我們不同。我們的人口開始負(fù)增長，而美國由于移民，比我們要占優(yōu)勢，所以龍頭房企的上漲可能會遜色一點。

總結(jié)

關(guān)于當(dāng)下的房地產(chǎn)股票，沒有投資機會，但是有交易機會，原因是：

1.有更好的低估值，確定性更高的股票，就不用考慮正在急速衰退的行業(yè)；

2.政策底雖然已現(xiàn)，但并不寬松；

3.今年的業(yè)績增速很難有勝算，沒有業(yè)績支撐，就很難有投資的確定性把握；

4.長期需求減退，行業(yè)內(nèi)卷愈演愈烈。

如何把握交易性機會呢？

1.在低估的時候，提前埋伏，耐心等待；

2.上漲的過程中不斷減倉，并且一定要設(shè)置止損位；

3.漲上去了就別去追，因為上漲空間有限；

4.一定不要選到暴雷的企業(yè)，可以參考各企業(yè)的負(fù)債情況。

雖然房地產(chǎn)已經(jīng)進入了衰退期，但等到行業(yè)洗牌后，龍頭企業(yè)很可能會出現(xiàn)十倍大牛股，所以當(dāng)行業(yè)淘汰出現(xiàn)端倪時，可以再看是否有很好的投資機會！

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