因歷史原因，國有土地上建設(shè)的自建房屋在各地普遍存在，其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人擁有合法的權(quán)屬證書，可以整幢交易并過戶。

當(dāng)前，越來越多的自建房權(quán)利人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，希望實(shí)現(xiàn)對(duì)自建房的分割并轉(zhuǎn)移登記部分或全部房屋產(chǎn)權(quán)。此類自建房能否分割并辦理轉(zhuǎn)移登記？登記后會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？這些都是當(dāng)前登記機(jī)構(gòu)面臨的難點(diǎn)問題。

目前，城鎮(zhèn)自建房的概念尚無明確定義，本文所指城鎮(zhèn)自建房主要指在法律、法規(guī)和國家政策允許的范圍內(nèi)，自然人和具備法人資格的單位、組織或企業(yè)作為開發(fā)建設(shè)業(yè)主，利用取得的國有建設(shè)用地自行組織開發(fā)建設(shè)并供自己使用的房屋和構(gòu)筑物。

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）規(guī)定，同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定提交有關(guān)部門同意分割或合并的批準(zhǔn)文件；不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)提交分割或者合并協(xié)議書，或者記載有關(guān)分割或者合并內(nèi)容的生效法律文書。對(duì)于進(jìn)行實(shí)體分割或合并的，《規(guī)范》要求提交有關(guān)部門同意實(shí)體分割或者合并的批準(zhǔn)文件以及分割或者合并后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果。

《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定和代碼編制規(guī)則》（以下簡稱《規(guī)則》）規(guī)定，定著物為房屋等建筑物、構(gòu)筑物的，按照下列情形設(shè)定定著物單元：同一權(quán)利人擁有的獨(dú)幢房屋宜劃分為一個(gè)定著物單元；具有多個(gè)權(quán)利人的一幢房屋，應(yīng)按照界限固定，且具有獨(dú)立使用價(jià)值的幢、層、套、間等封閉空間劃分定著物單元。

一直以來，不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范所提的分割條款指向性非常寬泛，并未指明適用于城鎮(zhèn)自建房的分割登記，這也導(dǎo)致自建房可分割登記和不可分割登記兩種對(duì)立觀點(diǎn)的出現(xiàn)。

主張自建房可分割登記的觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)市場主體而言“法無禁止即可為”，自建房所有權(quán)人可依據(jù)《民法典》等分割并自主處置其擁有完全產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)。

主張自建房不可分割登記的觀點(diǎn)則包括以下主要理由。一是對(duì)政府職能部門而言“法無授權(quán)不可為”，不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定均對(duì)不動(dòng)產(chǎn)分割登記有一定的要件要求，而自建房分割時(shí)往往不能完全滿足。二是自建房建設(shè)的初衷是自建自用型房屋，若分割登記后上市交易將完全失去自建自用的屬性。三是因自建房自建自用的目的，故國家在其建設(shè)和持有過程中均給予了較大稅費(fèi)減免或優(yōu)惠。四是若自建房可分割登記并上市流通，將會(huì)給房地產(chǎn)市場造成沖擊，并可能對(duì)我國的商品房開發(fā)模式產(chǎn)生較大影響。因此，各地登記機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)申請(qǐng)應(yīng)對(duì)方式不一。

根據(jù)前述對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元分割的要求，筆者總結(jié)了城鎮(zhèn)自建房產(chǎn)權(quán)分割需具備如下條件。第一，申請(qǐng)房屋應(yīng)具有合法的權(quán)屬證書。需分割的城鎮(zhèn)自建房應(yīng)是已經(jīng)取得原土地和房產(chǎn)部門頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等權(quán)屬證書，這是基本條件。若城鎮(zhèn)自建房未取得合法權(quán)屬證書，應(yīng)首先申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證書后再申請(qǐng)分割轉(zhuǎn)移登記。第二，擬分割單元需滿足不動(dòng)產(chǎn)單元要求，因不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間，具有唯一編碼。第三，申請(qǐng)人應(yīng)提交分割協(xié)議或法律文書。城鎮(zhèn)自建房分割導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)提交分割協(xié)議書或記載有關(guān)分割內(nèi)容的生效法律文書。第四，申請(qǐng)人應(yīng)提交相關(guān)部門同意分割的批準(zhǔn)文件。按照《規(guī)范》《規(guī)則》等相關(guān)規(guī)定，同一權(quán)利人分割或合并不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定提交相關(guān)部門同意分割或合并的批準(zhǔn)文件。如上海市在《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記若干規(guī)定》中規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)單元一經(jīng)設(shè)定，不得任意分割、合并；需要進(jìn)行分割、合并的，應(yīng)當(dāng)符合國家和本市相關(guān)規(guī)定。第五，申請(qǐng)人應(yīng)提供權(quán)籍調(diào)查成果資料。城鎮(zhèn)自建房分割轉(zhuǎn)移屬實(shí)體分割的，按照《規(guī)范》要求，應(yīng)提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果。

上述城鎮(zhèn)自建房分割需具備的條件中，何為“批準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)分割或者合并的有權(quán)部門”？相關(guān)規(guī)定并未明確，這給申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的當(dāng)事人和辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的工作人員帶來了一定困擾。筆者認(rèn)為，國有建設(shè)用地上房屋所有權(quán)登記中涉及的作為定著物單元的房屋幢、單元、層、套、間等的實(shí)體分割，如果改動(dòng)甚至危及房屋既有的規(guī)劃、消防、質(zhì)量和安全等要素，則必須經(jīng)行政主管部門或其委托的部門批準(zhǔn)，同時(shí)核實(shí)分割后的三項(xiàng)要素是否滿足該房屋規(guī)劃、消防、建筑質(zhì)量和安全的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范并出具相關(guān)意見。之后，登記機(jī)構(gòu)再為該房屋定著物單元的實(shí)體分割轉(zhuǎn)移辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。故管理前述要素的行政主管部門應(yīng)該是《規(guī)范》所稱的“有權(quán)部門”。

辦理首次登記時(shí)界定權(quán)利人的方法。國有土地使用權(quán)已登記的，國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記權(quán)利人應(yīng)與國有土地使用權(quán)權(quán)利人、建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)意見書和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案等材料的記載主體一致。未經(jīng)登記的，國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記權(quán)利人則應(yīng)與土地權(quán)屬來源材料、建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)意見書和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案等材料的記載主體一致。

不分割實(shí)體的情況下辦理轉(zhuǎn)移登記的方法。自建房權(quán)利人申請(qǐng)部分權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)，在不分割實(shí)體的情況下，可選擇按份共有或共同共有的方式辦理登記，具體辦理方式可依據(jù)《規(guī)范》中關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)要求提供要件并進(jìn)行審核。應(yīng)明確的是，處分共有不動(dòng)產(chǎn)并申請(qǐng)登記的，應(yīng)由所占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請(qǐng)，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。

還應(yīng)注意的是，城鎮(zhèn)自建房登記單元實(shí)體分割上市后，會(huì)形成許多成套獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房屋。此類房屋在形式上具備了商品房的市場流通屬性，并形成具有一定人群聚集性的樓房。雖然城鎮(zhèn)自建房登記單元實(shí)體分割轉(zhuǎn)移的法定條件仍不完全明確，全國各地對(duì)此看法和做法也不完全一致，但城鎮(zhèn)自建房的最初開發(fā)建設(shè)模式和使用目的固定了城鎮(zhèn)自建房自建自用的相關(guān)屬性，若分割轉(zhuǎn)移登記，將擾亂房地產(chǎn)市場秩序并造成稅費(fèi)的流失。而城鎮(zhèn)自建房一般不具備改建為普通商品房的客觀條件，故在當(dāng)前國家法律法規(guī)尚未明確的情況下，筆者建議繼續(xù)將城鎮(zhèn)自建房按照整幢的方式作為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元辦理登記，對(duì)有分割需求的，可采用不實(shí)體分割的方式滿足群眾登記需求。

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編輯：高榮唱

供圖：高榮唱

審定：李軍晶

以上文章不代表本官微觀點(diǎn)

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