2022-05-01

十年后，王健林鮮少出現(xiàn)在公眾面前，馬云銷聲匿跡，身家縮水上千億。

馬云賭輸了。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額44.0823萬億元，其中全國網(wǎng)上零售額13.0884萬億元，遠(yuǎn)未達(dá)到50%。

王健林賭贏了，但自己的生意一度陷于危機(jī)。風(fēng)波之后，他把商業(yè)地產(chǎn)作為事業(yè)核心，并以此轉(zhuǎn)型，做起了“二房東”。

如今，在開發(fā)商摔了個(gè)大跤時(shí)，他們開始回看王健林?！袄贤跽媾?，壯士斷臂，活得最好”，有人甚至說，他成為了許家印最羨慕的人。

王健林確實(shí)又有點(diǎn)意氣風(fēng)發(fā)了，拉上騰訊、蘇寧、京東等股東，推動(dòng)萬達(dá)商管赴港IPO，但去年10月遞交的招股書，失效了。這像是萬達(dá)上市“魔咒”作祟，畢竟上一個(gè)萬達(dá)商業(yè)，連續(xù)6年沖刺A股上市未果。

但這并不影響一些開發(fā)商盯上“輕資產(chǎn)”模式，搶萬達(dá)的生意。

學(xué)習(xí)王健林，能讓這些房企活得更好？

“包租公”正在改變

按以往的邏輯，只要租得出去，“包租公”就穩(wěn)賺不賠。

看看潘石屹。在SOHO中國今年3月的房源推介會(huì)上，潘石屹現(xiàn)身，說以七折價(jià)格銷售京滬兩地3.2萬平米物業(yè)，并且強(qiáng)調(diào)，銷售房源的收入將全部用于降負(fù)債。

2021年，SOHO中國出現(xiàn)十年來首虧，但即使虧了約1.31億元，也是因?yàn)榱P款，出現(xiàn)了一筆4.39億元的一次性稅費(fèi)開支。

明眼人都知道，潘石屹是在哭窮。畢竟，SOHO中國凈資產(chǎn)負(fù)債率約為44%，在行業(yè)處于較低水平。

即使疫情當(dāng)前，SOHO中國2021年租金收入約為17.42億元，同比增長13%。即使收益不高，“包租公”的生意仍能正向增長。

所以，坐擁固定資產(chǎn)的“包租公”們，能高枕無憂了？

其實(shí)不然。

即使“低買高賣”的方式讓外界嗤之以鼻，但不能否認(rèn)，潘石屹布局北京、上海中心區(qū)物業(yè)的眼光真是好。

但也僅限于此。

同樣是包租公，潘石屹折騰“共享辦公”無果，王健林卻把“輕資產(chǎn)”的生意講出了花，把自己折騰成了“二房東”。

在這種事情上，王健林就比潘石屹的想法豐富多了。

2015年，王健林宣告“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，5年以后，萬達(dá)廣場將不再有重資產(chǎn)項(xiàng)目?！?/p>

▲截至2021年底，萬達(dá)商管運(yùn)營狀況 圖片:招股書

這一套操作，不僅甩了負(fù)債，還添了許多現(xiàn)金。但玩高杠桿的開發(fā)商就沒這么好運(yùn)了，緊張到像是被勒住咽喉。

于是，原先收租收得四平八穩(wěn)的開發(fā)商，開始找上了王健林。

像是河南最大的開發(fā)商，胡葆森的建業(yè)集團(tuán)，就將旗下的商業(yè)項(xiàng)目全部“外包”給萬達(dá)。

協(xié)議的期限為10年，萬達(dá)為此支付給建業(yè)7億元。

7億元交換10年使用權(quán)，外界評(píng)價(jià)“很便宜”。

不難理解，建業(yè)正遭遇流動(dòng)性危機(jī)，但不忍“割肉”。于是，以長租的方式租給萬達(dá)，一次性拿回7億現(xiàn)金。

除了建業(yè)，4月初，鑫苑旗下多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目將轉(zhuǎn)交給萬達(dá)經(jīng)營托管；萬達(dá)以輕資產(chǎn)方式，接連拿下北京SOLANA藍(lán)色港灣項(xiàng)目（下稱藍(lán)色港灣）和北京五棵松卓展購物中心（下稱五棵松卓展中心）的整體經(jīng)營管理權(quán)。

這意味著，包租公不好做了，“二手房東”的代運(yùn)營生意有了市場。

王健林的生意火了？

“我們需要通過輕資產(chǎn)運(yùn)營，盡快地屏蔽競爭者?！蓖踅×衷f過。早在2011年，他還放言，“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)10年內(nèi)沒有太大競爭壓力”。

時(shí)代已經(jīng)變了。不少房企學(xué)萬達(dá)做“二房東”，包括華潤、寶龍、新城控股、萬科等頭部房企，都相繼有了代運(yùn)營業(yè)務(wù)。

▲萬達(dá)商管收入狀況

然而，不知是不屑還是謹(jǐn)慎，這些開發(fā)商做輕資產(chǎn)，頗有些“半推半就”的意味。

2018年時(shí)，新城控股原聯(lián)席總裁陳德力指出：“輕資產(chǎn)的獲取現(xiàn)在我們的量占的比較少，因?yàn)槟壳按媪抠Y產(chǎn)市場極不規(guī)范，所以我們?cè)谶@方面做的比較謹(jǐn)慎一點(diǎn)?！?/p>

所謂“不規(guī)范”是指，輕資產(chǎn)中無形資產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)以及管理能力等難以量化的資產(chǎn)，會(huì)帶來比“重”資產(chǎn)企業(yè)更大的風(fēng)險(xiǎn)，其中包括融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

在2017年時(shí)，華潤置地也曾表示對(duì)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)不看好：“輕資產(chǎn)是做保姆，重資產(chǎn)是自己的孩子?！币源吮磉_(dá)二者間的親疏關(guān)系。

時(shí)至今日，觀戰(zhàn)良久的鄭裕彤家族也入局了。

2022年3月，鄭志剛旗下的K11集團(tuán)宣告，正式進(jìn)軍內(nèi)陸輕資產(chǎn)領(lǐng)域，并以上海浦東成首個(gè)據(jù)點(diǎn)，宣告預(yù)計(jì)2023年底商業(yè)管理輕資產(chǎn)項(xiàng)目將增至10個(gè)。

需要注意的是，市面上還沒有一家商管公司是可以“白手起家”，摒棄重資產(chǎn)。

所以，目前參與這場的游戲的，還都是包租公們。

“二房東”生意這么好做？

出來搶生意的“二房東”們，能拯救開發(fā)商嗎？

建業(yè)提到，跟萬達(dá)合作，可以提高商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)運(yùn)營的效率和收益水平，同時(shí)起到了開源節(jié)流、降本增效的財(cái)務(wù)效果。

背后的意思便是，找萬達(dá)給我省錢，還讓我賺更多的錢。

所以，無論是從提供現(xiàn)金，還是提供服務(wù)上，資金充沛的“二房東”，能對(duì)“包租公”們施以援手。

▲相較傳統(tǒng)房企，輕資產(chǎn)模式收益率較高

圖片來自商業(yè)地產(chǎn)頭條

更深層去剖析，建業(yè)對(duì)萬達(dá)有割肉的意味。根據(jù)2021年年報(bào)，建業(yè)旗下的商業(yè)項(xiàng)目租賃收入是2.03億元。粗略算來，十年就是20多億。那么，與萬達(dá)10年租約僅賣了7億，顯得非常不劃算。

建業(yè)債務(wù)告急，萬達(dá)的7億是“救命”錢。于此同時(shí)，手握現(xiàn)金的萬達(dá)以“低價(jià)”擴(kuò)大規(guī)模。

與其說，這是“二房東”對(duì)“包租公”的救援，更是一場雙贏買賣。

目前大多數(shù)輕資產(chǎn)項(xiàng)目都是以國資合作為主，輕資產(chǎn)生意，主要還是以服務(wù)國字頭背景的企業(yè)為主。

這反映了一個(gè)點(diǎn)，一般是因?yàn)閲笕狈\(yùn)營能力，且服務(wù)方的招牌夠響，雙方才能搭上線。

但民營企業(yè)一向是，有肉吃肉，有湯喝湯，除非外包能有巨大收益，有錢干嘛不自己賺？

現(xiàn)金才是最貴的。如今，運(yùn)營商不是傻子，這個(gè)關(guān)口談合作，開發(fā)商分分鐘可能被“割肉”。

所以，一些民營企業(yè)依然舍不得放手。

王健林曾說，萬達(dá)的租金收入將在6年后接近千億。單憑這一條，就能“任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚船”。不過翻看招股書，萬達(dá)商管2021年?duì)I收234.81億元，離千億還差得遠(yuǎn)。

如今，他不再膨脹，“由于全球疫情和內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不確定性，企業(yè)進(jìn)入賺辛苦錢時(shí)代。”他在2020年提到。

此番擔(dān)憂不是沒有道理。4月21日，珠海萬達(dá)商管招股書失效，這意味著王健林的上市“魔咒”再次生效。

資本市場不利，外部競爭加劇，王健林的生意也不那么好做，他的“追隨者”們，是不是該停下腳步了想一想了。

百年未有之大變局，中小企業(yè)該如何應(yīng)對(duì)？