問：

公司老板個人名下有處房產(chǎn)，是在廣州市越秀區(qū)水蔭路，屬于普通住房，老板決定把這房子無償給公司當(dāng)辦公用。這房產(chǎn)是在2009年買入的，買入成本為150萬元，現(xiàn)在市場價大約為500萬元，面積90平方米。請問這種情況下，以上事項要交哪些稅費呢？有什么合理合法的籌劃辦法來減少公司的稅款負擔(dān)？

中級會計師、注冊會計師、稅務(wù)師蘇喜蓮女士回答道：

您好！公司老板決定把自己擁有的普通住房無償提供給公司辦公用，雖然看似老板未取得租金收入，但從稅法的角度來看這一行為顯失公允，可能會涉及房產(chǎn)租賃有關(guān)稅費問題，現(xiàn)從老板個人及公司層面分別加以分析。

一、老板個人層面

（一）個人所得稅

老板將自己擁有的普通住房無償提供給公司作為辦公用房，可能會被稅務(wù)機關(guān)要求按照同一地段類似房產(chǎn)的月租金水平按財產(chǎn)租賃所得繳納個人所得稅，該項租賃所得應(yīng)按房屋租金的10%計繳個人所得稅。每月租金在4000元以上的，個人所得稅應(yīng)納稅額計算公式：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率=［每月租金-允許扣除的項目-修繕費用（以800元為限）］×（1-20%）×10%

政策依據(jù)：《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第五十四條第(四)項規(guī)定：納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)、提供財產(chǎn)使用權(quán)等業(yè)務(wù)往來，未按照獨立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來作價或者收取、支付費用，稅務(wù)機關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額。

（二）增值稅

老板在水蔭路所擁有的房產(chǎn)面積90平方米，如按市場價出租，月租金應(yīng)不超過15萬元，可以適用小規(guī)模納稅人免交增值稅的相關(guān)政策規(guī)定，因而無需繳納增值稅。且根據(jù)最新政策規(guī)定，自2022年4月1日至2022年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅。但免征增值稅的按規(guī)定只能開具免稅普通發(fā)票，如選擇放棄免稅并開具增值稅專用發(fā)票的，應(yīng)開具征收率為3%的增值稅專用發(fā)票，按3%的稅率計繳增值稅。

如以后針對小規(guī)模納稅人再無免交增值稅的政策規(guī)定，老板將自己的房子無償提供給公司作為辦公使用的行為，可能會被稅務(wù)機關(guān)要求按照同一地段類似房產(chǎn)的月租金水平計繳增值稅。

政策依據(jù)：

財政部 稅務(wù)總局公告2021年第11號、財政部 稅務(wù)總局公告2022年第15號、國家稅務(wù)總局公告2022年第6號。

（三）城建稅、教育費附加及地方教育附加

城建稅、教育費附加及地方教育附加的計稅基礎(chǔ)為增值稅，如增值稅已免征，則無需計繳相關(guān)的城建稅、教育費附加及地方教育附加；如需按規(guī)定繳納房產(chǎn)租賃涉及的增值稅，則應(yīng)按實繳增值稅的3.5%繳納城建稅（已享受減半征收的政策）；由于月租金不超過10萬元，教育費附加及地方教育附加按規(guī)定無需繳納。

政策依據(jù)：

財政部 稅務(wù)總局公告2022年第10號第一條規(guī)定：對增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。執(zhí)行期限為2022年1月1日至2024年12月31日。

（四）房產(chǎn)稅

根據(jù)房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但老板將個人普通住房無償提供給公司使用，不符合前述免稅規(guī)定。公司應(yīng)按老板購房原值150萬元扣除30%后的余值代繳納房產(chǎn)稅，每年需計繳房產(chǎn)稅0.63萬元（增值稅小規(guī)模納稅人在50%的稅額幅度內(nèi)減征房產(chǎn)稅）。

如果老板將該套普通住房按市場價格出租給公司，則應(yīng)由老板個人按每月不含稅租金乘以4%稅率再減半計繳房產(chǎn)稅。減半征收政策同以上城建稅減免相關(guān)規(guī)定。

政策依據(jù)：

1）財稅〔2009〕128號第一條規(guī)定：無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

2）財稅〔2008〕24號第二條第（三）項規(guī)定：對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

（五）土地使用稅

老板將其擁有的普通住房無償提供給公司使用，可以視同老板將該住房以0元的租金出租給公司，根據(jù)規(guī)定個人出租住房免征土地使用稅。

政策依據(jù)：財稅〔2008〕24號。

（六）印花稅

根據(jù)規(guī)定，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅，因此老板個人將其擁有的普通住房無償提供給公司使用，無需繳納印花稅。

綜上所述，老板將自己的普通住房無償提供給公司作為辦公用房，除按規(guī)定可以免征土地使用稅和印花稅外，增值稅及附加稅費視國家政策在特定時期可以免征，但個人所得稅和房產(chǎn)稅均存在被稅務(wù)機關(guān)追繳的風(fēng)險。

二、公司層面

根據(jù)以上對老板個人層面涉及相關(guān)稅費的分析可以看出，即使老板將其住房以無償使用的方式提供給公司辦公用，仍然不能避免相關(guān)稅費被追繳的可能。且如此操作，公司賬面將不計列相關(guān)的房租支出，企業(yè)所得稅的扣除事項中將不包含相關(guān)的房租支出，也就是說房租支出的抵稅作用未能得到有效利用。

建議：老板與公司簽訂房屋租賃合同，將該套普通住房以市場價格出租給公司，老板可向稅務(wù)機關(guān)申請代開個人出租住房的增值稅普通發(fā)票，根據(jù)以上增值稅及有關(guān)稅費的減免政策規(guī)定，老板個人既可享受小規(guī)模納稅人減免增值稅及各項附加稅費的優(yōu)惠政策，也避免了相關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險，同時公司也可以憑相應(yīng)的房租發(fā)票在企業(yè)所得稅稅前扣除。

但需注意的是公司應(yīng)按規(guī)定繳納該項房屋租賃合同所涉及的印花稅，有關(guān)印花稅的優(yōu)惠政策可查看前述“六稅兩費”的減免規(guī)定。

上述會計師蘇喜蓮女士的回答僅代表個人觀點。

小編：從企業(yè)經(jīng)營管理的角度來看，老板將個人房產(chǎn)免費租給公司使用，看似幫助公司，實則埋下隱患，可能害了公司害了自己。因為免費租用掩蓋了公司真實的經(jīng)營成本，不能正確反映出公司的經(jīng)營盈虧實際情況。

如果公司沒有處于經(jīng)營困難期還好說，隱患可以忽略不計。如果公司處于經(jīng)營困難期，這種掩蓋可能造成吸金黑洞。本該關(guān)門倒閉的公司，卻因這種掩蓋而不能正確判斷，可能會使得老板不斷想辦法給公司輸血，進而造成更大的損失。

原創(chuàng)：共享會計師，專注于財稅問題咨詢解答。