對于人類而言，劃分“前世”和“今生”很容易。但“事物”則不那么容易劃分了：有的事物，可能只有“前世”沒有“今生”；有的事物，則可能只有“今生”而無“前世”。不過，對于廣州“軌道+物業(yè)”，其“前世”和“今生”倒是很容易劃分：千禧年后，地鐵公司新領(lǐng)導(dǎo)班子雷厲風(fēng)行，很快搞出了一個宣稱為廣州市軌道交通地下空間綜合開發(fā)的典范項目——動漫星城：這個項目僅投了幾千萬，就賺了幾千萬，是地鐵公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)史無前例的成功典范。言下之意，此前的地產(chǎn)業(yè)務(wù)都是欠成功的——也就順理成章地把2000年之前的“軌道+物業(yè)”實踐歸為“前世”。
一、背景
我在“內(nèi)陸第一個'TOD項目’在哪里”中已經(jīng)點出廣州探索“軌道+物業(yè)”的背景：上世紀八十年代末的廣州，每年可從城建資金里擠出用于地鐵建設(shè)的也就1個億左右。想地鐵心切逼得廣州市集思廣益出來一個籌措地鐵建設(shè)資金的“四個一點”，其中的“一點”就是從土地弄錢，即搞“軌道+物業(yè)”。
指導(dǎo)方針定下后，地鐵籌建處（以另一塊牌子廣州市地下交通發(fā)展公司的名義）很快向市規(guī)劃局申請劃撥了一塊約15000平方米的舊城改造項目用地（原來叫“華貴路項目”，后來叫“貴賢上品”）。
土地是有了，但是沒錢（那時地鐵籌建處的主要收入只有財政撥付的辦公經(jīng)費和承擔(dān)黃沙隧道設(shè)計的設(shè)計費這兩項，前者不可挪用；后者也只是解決了員工的吃飯問題）。后來找了一個合作伙伴，但合作伙伴也沒啥錢，所以開發(fā)部（我那時不在開發(fā)部）的工作很多時候是在紙面上研究開發(fā)方案，有一點錢就動員一、兩戶臨遷騰房子。到了千禧年，該項目還是處于“一碟齋”的狀態(tài)。所以，新領(lǐng)導(dǎo)的嚴厲批評是很正確的。
殘酷的現(xiàn)實使大家認識到：不引進境外資金是沒法搞掂這“一點”的。但憑華貴路項目引進境外資金也不行，畢竟那項目已經(jīng)按自己的套路“洗濕了頭”，尤其是還要回遷安置，外資是應(yīng)該沒人愿意趟這渾水了。所以，就選擇了黃沙站周邊那一片地來做艱難探索。不過，很多人也是抱著走一步看一步的心態(tài)干活，反正想地鐵也已經(jīng)想了30年，不差多想幾年。
形勢因應(yīng)1990年5月來了一位新市長而發(fā)生了巨變。
很多人一看新市長是農(nóng)民出身，心涼了。這么老土的市長，估計他不會弄地鐵了，畢竟一個非農(nóng)民出身的位置很靠前的副市長還對做專訪的記者說過“到2000年再考慮上不上地鐵的事”（當然記者也很懂事，沒把這句話原話照登——至于我怎么知道這句話，我們可以私聊）。小伙伴們開始心灰意冷，開始探索或轉(zhuǎn)行或調(diào)動或出國或升學(xué)。不過，我那時已經(jīng)迷上了地鐵這一行當，還沒想轉(zhuǎn)行的事。更重要的是，當時地鐵籌建處主任金鋒先生仍然執(zhí)著推進地鐵的各項前期工作，他仍然那么樂觀，讓我覺得值得堅守下去。
沒想到那么快農(nóng)民市長就讓很多人驚掉了眼鏡：他很快拍板推動1號線上馬，并于1991年中成立了地鐵建設(shè)指揮部，親任總指揮。
這個總指揮也特別關(guān)心如何將土地變錢。
二、規(guī)模
1991年下半年，市建委牽頭，抽調(diào)規(guī)劃局及市地鐵籌建處(1992年底改為地鐵總公司)有關(guān)人員組成專項工作小組，對1號線沿線的土地使用狀況進行調(diào)查，并分別從土地清理、規(guī)劃方案、投資效益分析和開發(fā)理論等角度展開研究。
到了1992年中，清理出沿線尚未劃撥出去的地塊共32個，用地面積合計36.4公頃。1992年8月底，市政府決定，除試點項目黃沙地塊外，再挑選部分地塊進行整體招商。市規(guī)劃局很快挑選出24個地塊，并分別提供了各地塊的規(guī)劃設(shè)計要點，核發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證；市國土局同時辦理了建設(shè)用地通知書和拆遷公告。1992年9月19日，由市建委、規(guī)劃局、國土房管局和地鐵籌建處共同舉辦廣州地鐵1號線沿線物業(yè)發(fā)展項目介紹會，向境內(nèi)外開發(fā)商發(fā)出了項目邀請書——這就是有名的“24塊地招商”的由來。
來自香港及本地的開發(fā)商約200余家公司參加了會議。按照項目邀請書的要求，約70余家開發(fā)商于10月19日遞交了項目建議書。開發(fā)商通過項目建議書對擬參與開發(fā)的地塊提交了初步開發(fā)意向和合作方案。經(jīng)過綜合比選和磋商，逐個地塊選定合作開發(fā)商并簽訂合作開發(fā)合同。至1995年底，共完成了18個地塊合作開發(fā)合同的簽訂。其中，除分別于94、95年各簽訂一個合同外，其它合同均在1993年簽訂。
32個地塊中除上述25個公開招商地塊外，剩余地塊也辦理了建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地通知書，但沒提供規(guī)劃設(shè)計要點。至1994年，其中位于公園前兩塊地因控制中心建設(shè)辦理了規(guī)劃設(shè)計要點并推出招商；同年坑口站辦理施工用地紅線時爭取到規(guī)劃局同意擴大征地紅線使站前廣場成為物業(yè)開發(fā)用地并獲得規(guī)劃設(shè)計要點。至此，沿線共有28個地塊可用于物業(yè)開發(fā)。至于剩余未辦理規(guī)劃設(shè)計要點的那幾塊地，后來如何使用，估計這個地球上應(yīng)該沒有第二個人能都說得清楚了。
推向市場的地塊總建筑面積約200萬平方米，預(yù)計總投資規(guī)模超200億元（記住這是1991年的估算）。這應(yīng)該是廣州市有史以來最大規(guī)模的舊城中心區(qū)更新計劃，也是內(nèi)陸第一個大規(guī)模結(jié)合地鐵建設(shè)推進舊城改造的綜合性開發(fā)項目。
廣州地鐵1號線沿線物業(yè)開發(fā)項目用地分布
三、開發(fā)模式
沿線物業(yè)開發(fā)項目，采取以引進外資為主的合作開發(fā)策略，均按組成中外合作企業(yè)（項目公司）進行合作開發(fā)的模式簽訂合同。合作開發(fā)模式具有以下五個突出的特點：
1.地鐵公司負責(zé)辦理土地使用權(quán)有償使用手續(xù)及項目所需的其它有關(guān)手續(xù)；合作開發(fā)商提供和籌集項目所需全部資金，并負責(zé)項目的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營管理等具體運作。
2.物業(yè)開發(fā)用地由國土房管局按評估土地出讓金出讓給地鐵公司（按照評估，沿線地塊土地出讓金總額為32億元，如能完全實現(xiàn)，大約可解決配套人民幣資金的四成；如果計及期望利用物業(yè)開發(fā)分擔(dān)約10億元的地鐵施工用地的拆遷安置費用，則可解決配套資金的一半左右），待地鐵公司和合作開發(fā)商落實合作合同后，由合作開發(fā)商通過項目公司以支付“土地綜合開發(fā)費”名義給付地鐵公司；地鐵公司上報市計委獲批準后直接用于地鐵建設(shè)。
3.地鐵公司提供的土地分生地（未進行拆遷安置）和熟地（完成拆遷安置）兩種。其中，生地由合作開發(fā)商依托項目公司組織拆遷安置并自行支付所需費用；熟地由地鐵公司負責(zé)組織拆遷安置，所需費用由合作開發(fā)商付給地鐵公司包干使用（此種情形下合作開發(fā)商支付給地鐵公司的土地綜合開發(fā)費包含了拆遷安置費用）。
4.在利益分配上，考慮到地鐵建設(shè)期間用資強度大的特點，決定采用近期比例大、遠期比例小的利益分配方式。地鐵公司所得在近期以“土地綜合開發(fā)費”（含土地出讓金在內(nèi)的土地轉(zhuǎn)讓價款，熟地塊還含有拆遷安置費）的形式體現(xiàn)，近、遠期收益均以固定分配方式（固定利潤或固定物業(yè)分成）體現(xiàn)，由合作開發(fā)展按照合同規(guī)定給付地鐵公司。
5.合作開發(fā)商支付完畢土地綜合開發(fā)費后，地鐵公司協(xié)助申請將土地使用權(quán)證辦至項目公司名下；項目公司可以以土地使用權(quán)抵押貸款（限于非注冊資金）。
用老百姓的話來說，不就是“賣紅線”嘛（當時比較普遍的做法）。但沿線物業(yè)開發(fā)模式比一般意義的“賣紅線”復(fù)雜多了。由于沿線物業(yè)開發(fā)項目和地鐵工程關(guān)系密切，既需要嚴格遵循地鐵工程的技術(shù)要求和施工進度安排，安排各個地塊的開發(fā)進程和招商計劃；也必須在合作合同中明確物業(yè)開發(fā)和地鐵建設(shè)的配合協(xié)調(diào)原則、辦法以及物業(yè)開發(fā)項目所為保護地鐵應(yīng)遵循的規(guī)劃、設(shè)計、施工的程序和技術(shù)標準，以及出現(xiàn)緊急狀況的應(yīng)對辦法和合作雙方各自的權(quán)利、責(zé)任的劃分和轉(zhuǎn)移規(guī)定。
四、效果
從1992年至1997年，1號線沿線物業(yè)的推出和進展是一個相當熱門的話題。在相當長的一個時期里，境內(nèi)外的輿論界對沿線的開發(fā)進展給予了高度的關(guān)注。
至2001年底，共有12個地塊拆平，7個地塊部分拆平；共有4個項目建成投入使用，建筑面積38萬平方米，2個項目在建設(shè)中。建成及在建項目共48萬 平方米。其它項目，則由于市場、資金、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置等各種原因，基本處于停滯狀態(tài)，并且已有3個項目終止合作關(guān)系。6個未招商未拆遷及1個已終止合作關(guān)系的地塊，則于2000年底被市國土局以閑置土地為由收回；于1994年推向市場的2個地塊,因規(guī)劃調(diào)整改為廣場用地。
至2001年底，尚未結(jié)算的資料顯示：沿線地塊累計投入的拆遷安置費用約28.5億元（含安置房折款），其中政府（通過地鐵公司）投入約24億元；合作開發(fā)商投入約4.5億元（其中2億元所對應(yīng)的用地在拆遷完后需先行提供給地鐵施工使用）。上述費用中，有約16億元對應(yīng)的拆遷范圍同時作為地鐵施工用地，該費用因與地塊紅線重疊而列入地塊投資部分。因此，如不同步實施物業(yè)開發(fā)，1號線工程還應(yīng)投資16億元進行拆遷安置才能滿足施工用地需要，即1號線的工程結(jié)算數(shù)額還要在122億的基礎(chǔ)上加上16億元。
地鐵公司累計所得收益（至2001年底）包括四個部分：（1）沿線土地轉(zhuǎn)讓現(xiàn)金收入（含土地出讓金、熟地塊的拆遷安置費用及利潤分配）22億元；（2）利用前期發(fā)生的拆遷安置費用置換商品房5.8萬平方米，價值2億元；（3）香港XX臺兩個大單元（供員工赴港培訓(xùn)用）；（4）管理費及地塊臨時使用收入?？梢?，政府（通過地鐵公司）對于地塊的直接投入為24億元，收益不少于24 億元。從總體上看，資金收支已平衡。
僅憑這一數(shù)據(jù)，很多人認為1號線沿線物業(yè)開發(fā)是白忙活或得不償失的買賣。地鐵公司和負責(zé)這攤業(yè)務(wù)的人員也因此遭到很多指責(zé)。
但如下數(shù)據(jù)會讓你明白：沒有1號線沿線物業(yè)開發(fā)就沒有廣州地鐵的今天！
1.在1號線建設(shè)初期的1994～1995年間，1號線完成建設(shè)投資約40余億元，來自沿線土地的收益就占了約四成。
2.1995年初，1號線建設(shè)的承包商集體向地鐵公司喊再不支付工程款就停工，促成了幾項特別重要的行動：一是農(nóng)民市長在病床上急招國土房管局局長來商量動用XX公積金；二是地鐵公司物業(yè)處老處長緊急赴港找到黃沙地塊開發(fā)商HV高層陳情，讓對方及時支付了一筆1.5億港幣土地綜合開發(fā)費；三是市地鐵資金辦利用沿線物業(yè)開發(fā)的預(yù)計地鐵公司所得現(xiàn)金流進行抵押從香港ZG銀行借了3億港幣（這里有個插曲，因為事態(tài)很急，在簽訂合同前一天ZG銀行提供很厚一本英文版借款合同，我在審查合同時發(fā)現(xiàn)對方是按照土地使用權(quán)抵押作為貸款條件的——這顯然不合適，急忙讓市地鐵資金辦說服對方進行更改并趕在簽約前幾個小時提供了新文本）。這三項行動以及其他緊急措施幫助1號線建設(shè)度過了斷糧危機，熬到1996年底落實JS銀行一筆40億元的貸款，讓1號線避免了和帝都復(fù)八線一樣的命運——建建停停。
可以說，沿線物業(yè)開發(fā)幫助解決了1號線的啟動資金，推動了1號線的上馬，也就徹底改變了廣州地鐵的命運。
甚至也可以說改變了廣州的命運。
結(jié)合1號線建設(shè)與物業(yè)開發(fā)，對城市主干道中山四、五、六路的大部分進行了擴建（從16米拓寬到38米），相應(yīng)地，地塊承擔(dān)了本應(yīng)屬于市政工程承擔(dān)的擴路拆遷工程投資（約10億元）；從舊城區(qū)遷往新發(fā)展區(qū)的居民，居住面積從人均7.9平方米提高到10.81平方米（84%的被拆遷戶認為安置小區(qū)的居住環(huán)境比原來強得多）；混雜于中心區(qū)的工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)了外遷發(fā)展（其中著名的潘高壽制藥廠，利用拆遷補償資金，并另外籌集部分資金，在郊區(qū)高標準建成了現(xiàn)代化新廠區(qū)，面積擴大了八倍，使生產(chǎn)能力得到了大幅度提升）。
誠可謂，沒有“前世”的篳路藍縷，哪來“今生”的花團錦簇！
應(yīng)該特別地感謝黎子流市長！沒有他的果敢和擔(dān)當，就沒有廣州地鐵的今天！
