新領(lǐng)導(dǎo)很勤奮，走馬上任不久，就率隊(duì)巡查了1號(hào)線沿線物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，并對(duì)我進(jìn)行了再教育：阿鄭呀，沿線物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目是不成功的，根本原因在于事先沒(méi)做好策劃，你需要深刻反思。我趕緊點(diǎn)頭“是是是”，態(tài)度極其誠(chéng)懇。

很快一家房地產(chǎn)策劃公司找上門了。大致聊了一下，知道對(duì)方的核心業(yè)務(wù)是銷售策劃和代理，也就沒(méi)啥興趣與之深聊了，雖然來(lái)者是一位很會(huì)說(shuō)話的妙齡美女。

領(lǐng)導(dǎo)不計(jì)較我學(xué)習(xí)態(tài)度不好，很快親自陪同聲名正隆的許教授來(lái)給我進(jìn)行一對(duì)一授課。面對(duì)這位憑10萬(wàn)元起家兩、三年時(shí)間就讓廣州地產(chǎn)界大佬們聞名變色、刮目相看的猛人，想起有段時(shí)間幾乎天天打開報(bào)紙都會(huì)在某個(gè)整版看到“金碧華府、天下無(wú)雙”八個(gè)大字，豈有不認(rèn)真聽講之理？不過(guò)，許教授授課水平那時(shí)還沒(méi)達(dá)到爐火純青的境界（哦，許教授是煉鋼科班出身），以至于我一堂課下來(lái)，筆記本沒(méi)記幾個(gè)字。如果那時(shí)有評(píng)教系統(tǒng)的話，我可能會(huì)打差評(píng)——雖然他很謙虛。

課后，新領(lǐng)導(dǎo)給我留了作業(yè)：認(rèn)真、全面總結(jié)1號(hào)線沿線物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目存在的問(wèn)題，提出系統(tǒng)、可行的整改措施。我很快交出一份有近兩萬(wàn)字的答卷。但答卷交上去后，猶如泥牛入海。兩年后，我突發(fā)奇想修改了一下投給《城市軌道交通研究》。雜志嫌太長(zhǎng)，要我狠狠地壓縮一下?？粗敲炊鄡?nèi)容要?jiǎng)h減，很心疼。哼，你嫌長(zhǎng)，我還嫌短呢！索性咬咬牙，將這份東西擴(kuò)充成了63萬(wàn)字的《軌道交通時(shí)代的城市開發(fā)》（2006），留下白紙黑字，以證明策劃沒(méi)做好不關(guān)我事。

1991年下半年，市建委牽頭，抽調(diào)市規(guī)劃局及市地鐵籌建處有關(guān)人員組成專項(xiàng)工作小組，對(duì)地鐵1號(hào)線沿線土地使用狀況進(jìn)行調(diào)查，并分別從土地清理、規(guī)劃方案、投資效益分析和開發(fā)理論等方面展開研究。相對(duì)于今日的認(rèn)識(shí)，當(dāng)時(shí)探討問(wèn)題的視角是十分中肯的。在缺少實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和參考資料，也未能外出考察的情況下，能夠相當(dāng)全面地提出應(yīng)解決的問(wèn)題，以及相應(yīng)的行動(dòng)框架，實(shí)屬難能可貴。如果不是需要抓住突如其來(lái)的房地產(chǎn)熱潮，匆匆開展實(shí)質(zhì)性的招商工作，也許完全可以比較從容地完成一份在當(dāng)時(shí)能夠稱得上高水平的研究成果。

各項(xiàng)工作按部就班推進(jìn)時(shí)，鄧公南方講話引來(lái)“東方風(fēng)來(lái)滿眼春”。市政府果斷決策立即將沿線物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目推出招商。在這種情況下，工作小組的工作重點(diǎn)馬上轉(zhuǎn)移到具體實(shí)施方面，基礎(chǔ)研究也就不了了之。在當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛開始重建，對(duì)市場(chǎng)的基本規(guī)律普遍缺乏認(rèn)識(shí)。在舉國(guó)上下都呈現(xiàn)房地產(chǎn)熱的形勢(shì)下，做出這樣的決策是十分自然的。

1992年8月底，市政府工作會(huì)議要求市建委、規(guī)劃局、國(guó)土局和地鐵籌建處通力合作，在15天內(nèi)完成沿線清理出來(lái)的土地的用地手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和項(xiàng)目邀請(qǐng)書，并舉辦“廣州地下鐵道一號(hào)線沿線物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目介紹會(huì)”。隨后，項(xiàng)目介紹會(huì)于9月19日召開，公布了24個(gè)招商地塊簡(jiǎn)介和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)以及遞交項(xiàng)目建議書的要求；一個(gè)月后，約70余家開發(fā)商遞交了項(xiàng)目建議書，對(duì)擬參與開發(fā)的地塊提交了初步開發(fā)意向和合作方案。這堆項(xiàng)目建議書由我和一位同事集中花了一個(gè)星期的時(shí)間才整理完畢。

70余份項(xiàng)目建議書中，有一份頁(yè)數(shù)不多，裝訂也很普通，但卻給我留下了十分深刻的印象。

這份出自中國(guó)海外發(fā)展有限公司（中海外公司）的項(xiàng)目建議書，特別談了“對(duì)廣州地鐵沿線物業(yè)發(fā)展的初步認(rèn)識(shí)”：由于規(guī)模大、周期長(zhǎng)、問(wèn)題多、準(zhǔn)備工作又很倉(cāng)促，一些問(wèn)題有待深入探討研究：（1）商品房市場(chǎng)銷路問(wèn)題，全部外銷，肯定難以承受，如部分內(nèi)銷，又面臨價(jià)格太高的問(wèn)題，政府主管部門應(yīng)做好宏觀控制；（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，由于它參照了香港地區(qū)的做法，打破了廣州市規(guī)劃設(shè)計(jì)的一般規(guī)例，突出的一項(xiàng)指標(biāo)是容積率高，在實(shí)施過(guò)程中，高的容積率又會(huì)與建筑密度和高度限制發(fā)生矛盾；（3）政策和措施問(wèn)題，完成如此龐大的開發(fā)計(jì)劃，除了要有統(tǒng)一的領(lǐng)導(dǎo)、指揮、步驟和計(jì)劃之外，配套的政策和保證措施是必不可少的。

按工作小組的分工，我負(fù)責(zé)執(zhí)筆一份《廣州城市中心區(qū)再開發(fā)——地鐵沿線物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)研究》。基于寫這份報(bào)告以及籌劃黃沙站綜合開發(fā)過(guò)程中所獲得的認(rèn)識(shí)，我覺得中海外公司的“初步認(rèn)識(shí)”十分深刻，一針見血地點(diǎn)出了沿線物業(yè)發(fā)展將會(huì)面對(duì)的關(guān)鍵問(wèn)題，需要未雨綢繆。于是借匯報(bào)項(xiàng)目建議書整理情況的機(jī)會(huì)，建議相關(guān)部門重視研究一下中海外公司的意見，但好像大家聽了也就聽了。

不出所料，我們?cè)谕七M(jìn)沿線物業(yè)開發(fā)過(guò)程中所遇到的問(wèn)題和困難，都在這份“初步認(rèn)識(shí)”里預(yù)見到了。這份“初步認(rèn)識(shí)”反映了中海外公司在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域具有獨(dú)到的眼光。我在整理到這份建議書時(shí)，真誠(chéng)地期望地鐵公司能與這么出色的公司結(jié)緣，共同打造一個(gè)本土化的地鐵上蓋開發(fā)專業(yè)戶（像香港有恒隆地產(chǎn)那樣）。但遺憾的是，此愿望未能實(shí)現(xiàn)——中海外公司在第一輪選擇合作伙伴時(shí)就落選了（中海外公司本來(lái)期待通過(guò)獲得地鐵沿線開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)）。

五年后（1997年初），中海外公司進(jìn)入廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，推出的首個(gè)項(xiàng)目錦城花園在市場(chǎng)仍十分低迷的情況下創(chuàng)造了2年內(nèi)7次推出7次排隊(duì)侯購(gòu)的奇跡。香港有位同行特別敬佩中海外公司掌門人孫文杰先生，認(rèn)為他是當(dāng)時(shí)央企掌門人中少數(shù)幾個(gè)真正意義上的企業(yè)家。

在錦城花園大獲贊譽(yù)時(shí)，我抱著一本文案登門求教。名義上是求教，實(shí)際上是想看能不能再續(xù)前緣。當(dāng)時(shí)年輕帥氣的朱榮斌先生接見了我，介紹了錦城花園的成功秘訣，但對(duì)我抱去的文案僅是瞥了一眼。那時(shí)的朱先生一身兼兩職：工程部經(jīng)理和投資部經(jīng)理，既可以下現(xiàn)場(chǎng)指揮施工，又可以回辦公室籌劃大戰(zhàn)略。面對(duì)這位年齡比我小的清華才子，我只有自愧的份。

于1992年12月份，地鐵公司和開發(fā)商簽訂了首批8個(gè)地塊的合作意向書。在隨后落實(shí)合同的過(guò)程中，我益發(fā)體會(huì)到中海外公司的“初步認(rèn)識(shí)”實(shí)質(zhì)是“遠(yuǎn)見卓識(shí)”，也就益發(fā)焦慮前路的艱難險(xiǎn)阻。曾設(shè)想請(qǐng)李頌熹先生就如何解決中海外公司提出的問(wèn)題提供咨詢意見，預(yù)算也就五十來(lái)萬(wàn)。寫好報(bào)告請(qǐng)示當(dāng)時(shí)的領(lǐng)導(dǎo)時(shí)，人家眼睛一瞪：“不就是房地產(chǎn)嘛？”言下之意，這有啥難？

我認(rèn)識(shí)李先生時(shí)，他剛卸下當(dāng)時(shí)香港最高大樓中環(huán)廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理一職并從新鴻基離職自創(chuàng)李頌熹測(cè)量師顧問(wèn)有限公司不久。李先生很早就提醒我們要注意沿線開發(fā)在工程銜接、法律、市場(chǎng)推廣、財(cái)務(wù)安排及經(jīng)營(yíng)管理等方面的復(fù)雜性。雖未能和李先生他們公司建立起合作關(guān)系，但我們個(gè)人之間保持了長(zhǎng)達(dá)三十余年的友好交往，讓我得以分享了李先生的許多真知灼見，也見證了他從年輕帥哥成長(zhǎng)為資深帥哥。

房地產(chǎn)劇烈增長(zhǎng)的泡沫招來(lái)了調(diào)控組合拳：1993年6月23日，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)；次日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》（16條）；1993年12月12日，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》頒布。頓時(shí)，一路高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)熱被釜底抽薪。

隨之，1號(hào)線沿線開發(fā)項(xiàng)目熱火朝天的勢(shì)頭嘎然而止。一些已經(jīng)簽訂意向書的開發(fā)商也不太積極推進(jìn)落實(shí)合同了。還是農(nóng)民市長(zhǎng)有擔(dān)當(dāng)，親自率團(tuán)赴港開協(xié)調(diào)會(huì)，穩(wěn)住了港商的情緒，保證了在1993年內(nèi)簽訂16個(gè)地塊合作合同的成就（沿線共有18個(gè)地塊簽訂合作合同，除分別于94、95年各簽訂一個(gè)合同外，其它合同均在1993年簽訂），也就有了在隨后4年內(nèi)得到20余億元收益的機(jī)會(huì)，及時(shí)幫助解決了地鐵1號(hào)線的啟動(dòng)資金，也就徹底扭轉(zhuǎn)了廣州地鐵30年來(lái)“五上五下”的命運(yùn)。

可見，如果要在進(jìn)行充分的策劃論證后再進(jìn)行招商，可能錯(cuò)失當(dāng)時(shí)鄧公南方講話激發(fā)起來(lái)的外資洶涌而來(lái)的機(jī)會(huì)。我們應(yīng)該理解當(dāng)時(shí)決策者的魄力、擔(dān)當(dāng)和對(duì)形勢(shì)的敏感性，而不是用今天的認(rèn)識(shí)水平去指責(zé)先行者。畢竟，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛形成，整個(gè)社會(huì)普遍缺乏對(duì)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)所帶來(lái)的各種變化的感性認(rèn)識(shí)。連經(jīng)濟(jì)學(xué)界都未能及時(shí)對(duì)偏離供求關(guān)系的土地供應(yīng)的嚴(yán)重后果做出自己應(yīng)有的理性反應(yīng)，何況正摸著石頭過(guò)河的政府官員。

1997亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)，不少開發(fā)商自救不暇，一時(shí)顧不了沿線開發(fā)項(xiàng)目；一些開發(fā)商因也因此黯然退出了歷史舞臺(tái)，更不會(huì)有開發(fā)商來(lái)洽談拿地了。至千禧年，已經(jīng)簽訂合作開發(fā)合同的地塊，有6個(gè)地塊選擇躺平了；未招商未拆遷及個(gè)別終止合作關(guān)系的地塊則被國(guó)土局以閑置土地為由收回。

不得不感慨沿線物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目真是命運(yùn)多舛！出生時(shí)屬于早產(chǎn)發(fā)育不良，還沒(méi)完全睜開眼睛看世界就遇到93房地產(chǎn)大調(diào)控，剛喘過(guò)氣又遭遇97亞洲金融風(fēng)暴大沖擊。各個(gè)項(xiàng)目都是獨(dú)自舐舔自身累累傷痕，令人唏噓不已。和開發(fā)商們開會(huì)時(shí)，我明白他們微笑的背后其實(shí)大多是苦澀。

我覺得我需要為沿線物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目這位悲劇英雄記下一點(diǎn)什么，這讓我有了動(dòng)力面對(duì)那些隨著橫飛唾沫而來(lái)的指責(zé)——當(dāng)初和我一起折騰1號(hào)線沿線物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的那些領(lǐng)導(dǎo)和同事，或升官或退休或轉(zhuǎn)崗或下海，剩我一人獨(dú)自承受各種指責(zé)——默默地寫那本如果今天來(lái)寫怎么也寫不出來(lái)的《軌道交通時(shí)代的城市開發(fā)》。