物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，是經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，主要是指出于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶(hù)需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)主要有物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等構(gòu)成。

近年來(lái)隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展、居民消費(fèi)能力的提升以及電子商務(wù)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，使得我國(guó)物流行業(yè)的飛速發(fā)展，快遞行業(yè)業(yè)務(wù)量持續(xù)增加。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截止到2021年7月，我國(guó)快遞服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)量累計(jì)完成583.3億件，同比增長(zhǎng)42.9%。

2015-2021年7月我國(guó)快遞服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)量情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀研報(bào)告網(wǎng)《2021年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告-行業(yè)發(fā)展監(jiān)測(cè)與投資潛力研究》

隨著我國(guó)物流行業(yè)的飛速發(fā)展，對(duì)物流地產(chǎn)的需求也不斷上升?？梢?jiàn)快遞行業(yè)業(yè)務(wù)量持續(xù)增加，有利于擴(kuò)大對(duì)配送中心、分撥中心等物流基礎(chǔ)相關(guān)設(shè)施的需求，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的供需缺口。而近幾年基于國(guó)內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，拉動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用逐年提升。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截止至2020年中國(guó)物流保管費(fèi)用達(dá)到5.1萬(wàn)億元，累計(jì)增長(zhǎng)3.9%。

2015-2020年我國(guó)物流保管費(fèi)用情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀研報(bào)告網(wǎng)《2021年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告-行業(yè)發(fā)展監(jiān)測(cè)與投資潛力研究》

雖然在2020年初，受新冠疫情影響，國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)發(fā)展受阻，但自3月份開(kāi)始，倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)迅速恢復(fù)至50%榮枯線以上水平。有數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)量指數(shù)為54.4%，保持在擴(kuò)張區(qū)間?？梢?jiàn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)需求依舊保持旺盛的態(tài)勢(shì)。

而受益于物流市場(chǎng)發(fā)展需求旺盛、投資收益率高的物流地產(chǎn)已成為資本競(jìng)相追逐的對(duì)象，從收購(gòu)參股到與電商或物流公司形成戰(zhàn)略合作，再到建立自己的物流地產(chǎn)板塊，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛采用不同的形式加入到物流地產(chǎn)行業(yè)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中。

例如2007年，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司在廣州投資建設(shè)了富力國(guó)際空港綜合物流園，目前，落成的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)、廠房及冷庫(kù)的可出租面積共約88.98萬(wàn)平方米，未開(kāi)發(fā)的倉(cāng)庫(kù)凈用地面積約210畝。

2014年萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司就提出要做“城市配套服務(wù)商”，走多元化道路，先后布局了物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老、滑雪度假與文化娛樂(lè)等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊，試圖從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變。隨后在2017年，郁亮首次以萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司董事會(huì)主席身份亮相時(shí)曾表示，除了傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)之外，萬(wàn)科未來(lái)有機(jī)會(huì)做大的優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，一是商業(yè)地產(chǎn)，另一個(gè)就是物流地產(chǎn)。

到2017年綠地控股集團(tuán)有限公司宣布與中國(guó)遠(yuǎn)洋海運(yùn)集團(tuán)有限公司啟動(dòng)全面戰(zhàn)略合作，涉及航運(yùn)物流產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域。此次戰(zhàn)略合作是綠地控股集團(tuán)有限公司首次布局物流地產(chǎn)市場(chǎng)。同年碧桂園控股有限公司選擇以資本形式快速切入，出資約9.3億元成為中國(guó)國(guó)際海運(yùn)集裝箱（集團(tuán)）股份有限公司旗下產(chǎn)城業(yè)務(wù)板塊的戰(zhàn)略投資者，并在2020年再度增資16.06億元，目前持有約30%的股權(quán)。

再到2021年6月，洋資本有限公司通過(guò)關(guān)聯(lián)公司與紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司達(dá)成合作框架協(xié)議，擬收購(gòu)紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司所持有的西藏紅星美凱龍企業(yè)管理有限公司、紅星美凱龍（上海）企業(yè)管理有限公司、天津紅星美凱龍物流有限公司、上海倍博物流有限公司、上海倍正物流有限公司、上海倍躍物流有限公司、上海倍茂物流有限公司7家物流子公司。

可見(jiàn)物流地產(chǎn)未來(lái)有著較大的發(fā)展空間，屬于藍(lán)海市場(chǎng)。

截止到2020年底，我國(guó)45個(gè)國(guó)家物流樞紐，其中山東和廣東分布最多，分別為4個(gè)?？梢?jiàn)上述兩個(gè)地區(qū)的區(qū)位經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和交通優(yōu)勢(shì)突出，物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)條件較好，也是目前物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)熱點(diǎn)地區(qū)。

截止到2020年底中國(guó)國(guó)家物流樞紐建設(shè)數(shù)量區(qū)域分布情情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀研報(bào)告網(wǎng)《2021年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告-行業(yè)發(fā)展監(jiān)測(cè)與投資潛力研究》（WW）