贊皇縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于提出的“關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的提案”的答復(fù)如下：

我縣注冊物業(yè)企業(yè)37家，外來企業(yè)6家，共43家。其中有管理項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)公司21家，分別管理我縣成型住宅小區(qū)30個，總建筑面積239.12萬平方米。其中龍翔物業(yè)管理4個小區(qū)，嘉寧物業(yè)管理3個小區(qū)，旺騰物業(yè)管理2個小區(qū)，安居物業(yè)管理2個小區(qū)，正茂物業(yè)管理2個小區(qū)。目前南街花園、錦繡乾城業(yè)主自治管理。在我所備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)21家，成立業(yè)主委員會10個小區(qū)。

為加強(qiáng)和創(chuàng)新黨對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)工作推進(jìn)措施和落實(shí)情況，打造宜居美好的生活家園，創(chuàng)造整潔、文明、安全、和諧的居住生活環(huán)境。我局高度重視，積極推進(jìn)“紅色物業(yè)”建立工作，我局將“紅色物業(yè)”建立，作為強(qiáng)化基層黨組織建設(shè)，提升我縣物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善居民生活水平的一項(xiàng)惠民工程來抓。成立主管局長為組長，以相關(guān)科室人員為成員的“紅色物業(yè)”工作小組，明確時間節(jié)點(diǎn)，將創(chuàng)建任務(wù)責(zé)任進(jìn)行分解細(xì)化，落實(shí)到人，確保各項(xiàng)工作有序穩(wěn)步推進(jìn)。二是理清工作思路。贊皇縣住建局從“老舊小區(qū)改造”“引進(jìn)紅色物業(yè)”“建立物業(yè)協(xié)會”三個方面入手，全力以赴、為全面推進(jìn)城市社區(qū)治理體系和治理能力現(xiàn)代化貢獻(xiàn)力量。三是強(qiáng)化協(xié)調(diào)，推動工作落實(shí)。住建局工作小組與物業(yè)企業(yè)多次面談，就小區(qū)物業(yè)從業(yè)者黨員數(shù)量、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)類別劃分等問題進(jìn)行摸排、溝通、座談，為建立紅色物業(yè)支部和物業(yè)協(xié)會，及紅色物業(yè)企業(yè)順利入駐小區(qū)，提供廣大業(yè)主滿意的物業(yè)服務(wù)做了充足準(zhǔn)備。

紅色物業(yè)開展情況。一是同步重新組建社區(qū)，有序推進(jìn)城鎮(zhèn)社區(qū)建設(shè)。社區(qū)建設(shè)實(shí)現(xiàn)組織機(jī)構(gòu)到位、工作人員到位、活動場地到位、辦公經(jīng)費(fèi)到位“四個到位”。根據(jù)縣城實(shí)際和發(fā)展規(guī)劃，重新組建了10個社區(qū)居民委員會，并成立了社區(qū)黨支部和社區(qū)黨委；每個社區(qū)居民委員會由9-11人組成，10個社區(qū)現(xiàn)有工作人員105名，已正常開展工作，同時，申報大學(xué)生社區(qū)工作者招錄計劃25人；10個居民委員辦公場地已裝修、掛牌，投入使用；每個社區(qū)每年8萬元經(jīng)費(fèi)已經(jīng)政府常務(wù)會研究通過。二是同步成立物業(yè)行業(yè)協(xié)會，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)“兩個覆蓋”。為加強(qiáng)黨建引領(lǐng)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，6月3日上午召開贊皇縣物業(yè)管理協(xié)會暨第一次會員大會，同時，通過單建、聯(lián)建、掛靠等形式，深入扎實(shí)推進(jìn)物業(yè)企業(yè)黨的組織覆蓋。對于已建立黨組織的7家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照“紅色物業(yè)”工作機(jī)制提升三種途徑，破解小區(qū)管理難的問題。對于沒有黨員的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由贊皇鎮(zhèn)選派政治素質(zhì)過硬的黨建指導(dǎo)員，采取“一對一”方式開展黨的工作。三是同步打造“紅色物業(yè)”示范點(diǎn)，提升物業(yè)服務(wù)水平。打造“紅色物業(yè)”示范點(diǎn)，依托宜和物業(yè)管理優(yōu)勢，接管頤和圣景周邊的翰林官邸，提升規(guī)范翰林官邸物業(yè)服務(wù)水平。對有物業(yè)服務(wù)小區(qū)、產(chǎn)權(quán)單位管理小區(qū)按照5+3工作機(jī)制提升物業(yè)服務(wù)水平；針對存在的小、獨(dú)、散院無人管理問題，擬采取“連片、并入、托管”管理模式實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。我縣于2020年6月3日成立了贊皇縣物業(yè)管理協(xié)會。

一、當(dāng)前我縣物業(yè)管理面臨的突出問題

（一）物管公司與業(yè)主糾紛不斷。一是物業(yè)管理區(qū)域劃分不明確。部分小區(qū)沒有物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事用房，小區(qū)內(nèi)的停車位、運(yùn)動場等公共設(shè)施的經(jīng)營收益大多為開發(fā)商或物管公司所有，業(yè)主與開發(fā)商爭利現(xiàn)象突出；二是專業(yè)經(jīng)營設(shè)施移交不規(guī)范。供水、供電等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施移交不規(guī)范導(dǎo)致其維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理的責(zé)任主體不明確，建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營單位與業(yè)主相互推責(zé)。三是小區(qū)規(guī)劃及房屋設(shè)計變更不公開透明。部分小區(qū)的業(yè)主購房時的規(guī)劃設(shè)計與入住后的實(shí)際狀況不符，導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商的矛盾。

（二）業(yè)委會難以發(fā)揮作用。一是籌備難。由于業(yè)委會人員素質(zhì)參差不齊、代表多元，由其制定的《管理規(guī)約》等文書資料往往不具有可操作性，不符合法律法規(guī)，且在工作上難以形成一致意見；二是運(yùn)行難。業(yè)委會只是一個無法人地位的自治性組織，主體地位不明確，難以獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。運(yùn)行機(jī)制欠缺，業(yè)委會會議難以實(shí)現(xiàn)參會面積和人數(shù)“雙過半”。

（三）物管公司工作不力導(dǎo)致業(yè)主拒繳物管費(fèi)。一是服務(wù)質(zhì)量不高。小區(qū)內(nèi)安全排查不到位、衛(wèi)生清潔不到位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)不到位、綠化亮化不到位等。二是糾紛解決不力。小區(qū)內(nèi)業(yè)主車輛受損、財物丟失、公用設(shè)施傷人、個別業(yè)主亂搭亂建等問題難以得到解決。三是收費(fèi)不合理。物管公司收費(fèi)透明度較低，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不等。

二、物業(yè)管理面臨問題的成因分析

（一）部門監(jiān)管不力。一是組織協(xié)調(diào)不力。小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃、城管、建設(shè)、供電等多個部門，區(qū)住建局職能殘缺，政府、街道、社區(qū)工作未充分協(xié)調(diào)，未形成齊抓共管的工作合力。二是司法部門支持不夠。業(yè)主拒交物管費(fèi)，物管企業(yè)只有上訴法院，沒有其它更有效的途徑，且上訴法院程序復(fù)雜，成本高，執(zhí)行難，周期長，最終只會形成兩敗俱傷的局面。（二）開發(fā)建設(shè)遺留問題影響物管企業(yè)正常經(jīng)營。一是規(guī)劃變更。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與業(yè)主購房時不一致，如某住宅小區(qū)違規(guī)加層，小區(qū)處于無物業(yè)狀態(tài)，業(yè)主代表多次到區(qū)政府上訪甚至堵塞公路交通。二是房屋和配套欠缺。小區(qū)房屋質(zhì)量差，配套設(shè)施不健全，業(yè)主無法找到開發(fā)商，把這些責(zé)任歸于物管企業(yè)。

（三）業(yè)主的消費(fèi)和責(zé)任意識淡薄。一是缺乏消費(fèi)意識。業(yè)主繳費(fèi)意識差，導(dǎo)致物管企業(yè)資金困難，繼而造成服務(wù)質(zhì)量不高，物管服務(wù)便進(jìn)入惡性循環(huán)。二是缺乏責(zé)任意識。業(yè)委會成員對物業(yè)管理知識了解甚少，缺乏工作熱情。且業(yè)委會難以召開，導(dǎo)致業(yè)主與企業(yè)難于溝通，為小區(qū)正常管理埋下隱患。

目前，物業(yè)管理工作還存在著規(guī)劃不完善、管理不規(guī)范、收費(fèi)不統(tǒng)一、服務(wù)不周到等許多亟待研究解決的問題。要做好物業(yè)管理工作，必須從以下幾方面入手：

（一）要進(jìn)一步明確物業(yè)管理的主管職能部門。由于物業(yè)管理工作以前沒有法律法規(guī)來規(guī)范，因此，各地的物業(yè)管理主管部門也不盡相同。隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，物業(yè)管理主管部門應(yīng)統(tǒng)一起來?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定是：“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作”。

（二）要進(jìn)一步加強(qiáng)對物業(yè)管理重要性的宣傳。要利用廣播、電視、報紙等各種有效途徑，針對人們普遍認(rèn)為物業(yè)管理應(yīng)該由政府管理的舊的思想觀念，采用人們喜聞樂見的形式，廣泛深入地宣傳規(guī)范物業(yè)管理工作對于人們改善生活秩序、生活環(huán)境等的重要性，努力把人們對物業(yè)管理市場化運(yùn)作的感性認(rèn)識上身為理性認(rèn)識。

（三）要根據(jù)即將實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定符合我縣實(shí)際的物業(yè)管理辦法。要允許考慮各小區(qū)的不同情況，有針對性地采取不同的物業(yè)管理辦法?？梢圆扇∑髽I(yè)管理和業(yè)主自營式管理相結(jié)合的辦法（業(yè)主自營式管理是指由某一區(qū)域的全體業(yè)主主達(dá)成協(xié)議，由業(yè)主自己輪流承擔(dān)該區(qū)域的物業(yè)管理方式），同時要把城市經(jīng)營的理念引入我縣的物業(yè)管理。對于物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，由政府物價部門根據(jù)縣城居民的收入水平進(jìn)行確定。

（四）進(jìn)一步規(guī)范我縣的物業(yè)管理市場。物業(yè)管理行政主管部門要和工商行政部門攜起手來，共同加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、能力、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、管理。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)由省建設(shè)廳審批。要重視物業(yè)管理企業(yè)及其人員的整治素質(zhì)、法律素質(zhì)建設(shè)，使其從觀念和意識上擺正與業(yè)主的服務(wù)合同關(guān)系或可稱服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，明確物業(yè)管理的概念實(shí)質(zhì)是按照服務(wù)合同約定為業(yè)主管理物業(yè)，而不是本來倒置地像企業(yè)管理員工一樣去管理業(yè)主，真正按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理隊伍的高起點(diǎn)建設(shè)、規(guī)范化運(yùn)作。

（五）進(jìn)一步理順關(guān)系，加大工作力度，把物業(yè)管理機(jī)制引入未實(shí)行物業(yè)管理的居住區(qū)，變政府管物業(yè)為社會管物業(yè)，努力做好城市經(jīng)營這篇文章，進(jìn)一步推進(jìn)城市化進(jìn)程。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做到相關(guān)要求，包括加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)環(huán)境整潔工作，及時保潔小區(qū)道路、樓道，及時清洗垃圾桶、電梯、外墻面及其他公共設(shè)施，做到不留衛(wèi)生死角。做好垃圾清掃、清運(yùn)、消毒工作，垃圾堆放、分類有序、不外溢，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺，并與環(huán)衛(wèi)部門做好溝通協(xié)調(diào)，及時清運(yùn)，縮短清運(yùn)時垃圾筒堆置小區(qū)主要出入口時間。應(yīng)確保小區(qū)內(nèi)垃圾筒及沿街垃圾筒外表整潔美觀，及時更換破損污舊垃圾筒，制止將裝修垃圾沿街傾倒行為。加強(qiáng)對小區(qū)外圍衛(wèi)生環(huán)境的清潔力度，做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)外廣告布、布幅廣告、懸掛物、牛皮癬的巡查和清理工作，確保外圍環(huán)境整潔美觀。在日常管理中堅持“以人為本”的服務(wù)理念，充分為業(yè)主解憂，以廣大業(yè)主的利益為重，及時有效的處理業(yè)主的投訴，高度重視小區(qū)的安全保障工作，及時做好物業(yè)的維護(hù)，嚴(yán)格執(zhí)行保潔制度，小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，以強(qiáng)烈的責(zé)任心抓好小區(qū)規(guī)范化管理，為小區(qū)創(chuàng)造了一個安全、舒適的環(huán)境。

隨著城市化進(jìn)程的加快，作為縣城人口越來越多，小區(qū)以及物業(yè)公司也越來越多，而物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主矛盾糾紛頻發(fā)，已成為影響城市化發(fā)展質(zhì)量、城市文明程度和社會穩(wěn)定的重要因素。迫切需要加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，探索建立“政府引導(dǎo)、社會調(diào)解、業(yè)主自治、和諧有序、城鄉(xiāng)一體”的物業(yè)服務(wù)新機(jī)制，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和企業(yè)的合法權(quán)益，從而使小區(qū)物管走上標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、法治化的良性軌道。