文 | 施懷

房地產(chǎn)市場(chǎng)，信心比黃金更重要。沒(méi)有信心支撐，購(gòu)房者不會(huì)進(jìn)場(chǎng)；沒(méi)有信心支持，企業(yè)不會(huì)增加投資。

房屋是一種生產(chǎn)周期很長(zhǎng)的產(chǎn)品，從拍地到收房動(dòng)輒兩三年。這期間都依賴資金穿針引線、調(diào)配資源，資金占用巨大。所以，房企經(jīng)營(yíng)需要依賴融資，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流也必須具有連續(xù)性。

國(guó)有房企因?yàn)橛袕?qiáng)大的信用背書(shū)，融資容易、而且資金成本低。在獲得資金方面，國(guó)企的優(yōu)勢(shì)讓民營(yíng)房企望塵莫及。可以說(shuō)，國(guó)有房企只要審慎經(jīng)營(yíng)，活下去是件容易的事情。

民營(yíng)房企則不同，當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷、資金受限之時(shí)，生存不易。當(dāng)然，民營(yíng)房企的故事也不盡相同。筆者把它們分為五類：

第一類以龍湖集團(tuán)（00960.HK）為代表。這類房企抵御住短期誘惑，明智地選擇了正確路徑，堅(jiān)持做困難而正確的事情。它們以長(zhǎng)期目標(biāo)為導(dǎo)向，在安全與發(fā)展之間做到完美平衡。這類房企可以輕松地穿越周期。

第二類以旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）為代表。這類房企一直把防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)放在第一位，居安思危、審慎決策。所以目前基本安全，未來(lái)發(fā)展可期。

第三類以融信中國(guó)（03301.HK）、寶龍地產(chǎn)（01238.HK）為代表。這類房企一直穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，聲譽(yù)不錯(cuò)、產(chǎn)品不錯(cuò)、財(cái)務(wù)安全也不錯(cuò)。但由于環(huán)境變化，目前處于薛定諤狀態(tài)。這類房企雖然不如第一、第二類那么優(yōu)秀，但能堅(jiān)持到現(xiàn)在而沒(méi)有產(chǎn)生債務(wù)違約，說(shuō)明其經(jīng)營(yíng)沒(méi)有明顯缺陷，也說(shuō)明實(shí)控人非常負(fù)責(zé)任。這類民營(yíng)房企也值得稱贊。

第四類以華夏幸福（600340.SH）、中國(guó)奧園（03883.HK）為代表。這類企業(yè)的經(jīng)營(yíng)可以算兢兢業(yè)業(yè)、中規(guī)中矩，但對(duì)形勢(shì)的判斷與現(xiàn)實(shí)偏差較大，出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)策略失誤。這些失誤導(dǎo)致目前產(chǎn)生了債務(wù)違約。但是，違約在一定程度上來(lái)自于客觀環(huán)境的突然變化。這類企業(yè)需要具體考察，可以救助，但不急于一時(shí)。

第五類房企的違約很大程度上是咎由自取，企業(yè)經(jīng)營(yíng)早已類似龐氏騙局，倒閉破產(chǎn)是其應(yīng)有命運(yùn)。

龍湖集團(tuán)目前被選定為“示范房企”，相當(dāng)于拿到了國(guó)家背書(shū)，未來(lái)幾乎盡是坦途。第四類、第五類已經(jīng)違約，不論是破產(chǎn)重整，還是回復(fù)信用，都需要時(shí)間，不可能建功于一時(shí)。

目前最該重視的是第二和第三類房企。這些房企要重點(diǎn)幫扶照顧。只要他們不違約，中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)違約潮就結(jié)束了。

只要沒(méi)有違約，市場(chǎng)信心就會(huì)恢復(fù)，擔(dān)心樓房爛尾而猶豫的購(gòu)房者就會(huì)停止觀望。民營(yíng)房企獲得現(xiàn)金流，資金不再那么緊繃之后，融資也會(huì)逐漸回復(fù)。正循環(huán)效應(yīng)開(kāi)始發(fā)揮效力。

對(duì)于第二類房企，國(guó)家只需要提供一些信心，給予一些便利，它們就可以依靠自身力量正向累進(jìn)，煥發(fā)勃勃生機(jī)。

所以，目前真正需要重點(diǎn)關(guān)注，最需要重點(diǎn)幫扶的是第三類民營(yíng)房企。以寶龍地產(chǎn)為例，其股價(jià)連續(xù)跌了五個(gè)季度，從最高點(diǎn)跌幅接近80%。美元債價(jià)格腰斬再腰斬。這類企業(yè)融資能力已經(jīng)非常弱。而市場(chǎng)沒(méi)有信心，購(gòu)房不活躍，交易冷清，銷售回款也不理想。如果維持現(xiàn)狀，這類房企在未來(lái)也有可能產(chǎn)生違約?，F(xiàn)在必須投入資金，打破負(fù)向循環(huán)。拖的時(shí)間越長(zhǎng)，想要扭轉(zhuǎn)局面所需的資金越多。

目前這類房企處于一定的壓力之下，處于違約和不違約的不確定狀態(tài)。對(duì)于這類房企，應(yīng)該抓緊給政策，金融機(jī)構(gòu)和投資人應(yīng)該主動(dòng)延長(zhǎng)債務(wù)期限。這類房企是中國(guó)房企中的優(yōu)秀分子，值得幫扶。它們的違約，尤其它們中體量比較大的企業(yè)如果繼續(xù)違約，會(huì)不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)信心恢復(fù)。所以應(yīng)該重視這類企業(yè)，研究它們面臨的困境，幫助它們解決問(wèn)題。尤其要關(guān)注其中頭部房企的債務(wù)問(wèn)題，盡快出臺(tái)方案，不可聽(tīng)之任之。

按照2021年房企銷售排名，在中國(guó)房地產(chǎn)50強(qiáng)企業(yè)中，第三類企業(yè)包括融信中國(guó)、雅居樂(lè)（03383.HK）、卓越集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)控股（01233.HK）、合景泰富集團(tuán)（01813.HK）、金輝控股（09993.HK）。

穩(wěn)住這些企業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的問(wèn)題就可以穩(wěn)定住。它們是掌控目前局面的關(guān)鍵。

作者為《財(cái)經(jīng)》產(chǎn)業(yè)研究中心研究員，編輯：劉建中