新冠疫情是否屬于不可抗力？居住房屋租賃合同雙方是否有權以此為由免責解除租賃合同？承租方是否可以要求減免或降低租金？

為了幫助大家全面了解疫情期間居住房屋租賃合同中可能涉及到的問題，并找到合法合理的解決方式，本期節(jié)目我們邀請到了上海海華永泰律師事務所的羅小星 律師，來聊聊疫情期間居住房屋租賃合同的相關問題。

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羅小星 律師

上海海華永泰律師事務所

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《民法典》第563條第一款第一項規(guī)定

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因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同。

相信大家對于上述這條規(guī)定并不陌生，但新冠疫情是否屬于不可抗力？什么情況下適用這條規(guī)定？這些相關的細則卻并不是很清楚，那么首先我們就來具體說說“不可抗力”。

什么是不可抗力？

根據(jù)《民法典》第180條規(guī)定：不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。如地震、火山等。

新冠疫情是否屬于不可抗力？

新冠肺炎疫情作為突發(fā)公共衛(wèi)生事件，符合不可抗力的基本特征。2020年疫情期間，全國人大法工委表示，新冠肺炎疫情對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不可抗力。

新冠疫情及疫情防控是否就一定會導致合同目的無法實現(xiàn)？

需要根據(jù)個案具體情況進行具體分析確定。

需要考慮疫情發(fā)生時間、發(fā)展期間、嚴重程度、地域范圍等等因素對合同履行的實際影響，另還需要綜合判斷疫情或者疫情防控措施作為不可抗力與合同履行障礙之間的因果關系等因素。

因不可抗力不能履行合同的，是否可以免責？

《民法典》第590條規(guī)定

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當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，已減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責任。

根據(jù)本條規(guī)定，主張不可抗力不能履行合同的，關于責任的承擔有兩種：一種是部分免責，一種是全部免責。具體是部分免責還是全部免責需要根據(jù)疫情及疫情防控措施的影響情況，疫情與合同不能履行之間的因果關系等案件具體情況分析確定。

相關案例分析

2022年3月中旬，王女士通過房產(chǎn)中介介紹與房東李先生簽訂了房屋租賃合同，租賃上海市靜安區(qū)的一處住宅。雙方約定租期為1年，自2022年4月1日起到2023年3月31日止，每月租金是6000元，付三押一。合同簽訂后，租客王女士向房東李先生支付了租金及押金共計24000元。

因為受新冠肺炎疫情影響，上海市實施封控措施，王女士身在南京，李先生自已居住在上海浦東，雙方未能辦理房屋交接手續(xù)，王女士未入住房屋。4月15日，王女士告知李先生要求解除房屋租賃合同，4月1日到15日的租金，她愿意承擔，但是4月16日至6月30日期間的租金要求退還，另外押金也要求退還。

李先生認為，王女士沒有權利單方面解除房屋租賃合同，應承擔違約責任。合同簽訂后，雖然無法交接，無法入住，但是期間房屋空置所造成的損失不應當由其一個人負擔。就此李先生愿意將剩余的租金退還給王女士，但是押金應該作為違約金歸其所有，不同意退還。

雙方就押金返還問題發(fā)生爭議，王女士向法院提起訴訟要求退還押金6000元。

具體分析及結果

本案中，王女士與李先生雖然簽訂了房屋租賃合同，但是王女士因為受上海新冠疫情防控措施影響無法入住承租的房屋，且本次封控措施已持續(xù)了較長時間，客觀上確實導致王女士無法實現(xiàn)占有、使用房屋的合同目的，故王女士有權根據(jù)上述法律規(guī)定要求解除房屋租賃合同。

除此之外，房屋租賃合同解除，客觀上造成李先生房屋空置的損失，房屋空置損失該由誰承擔呢？所以，損失的平衡承擔問題也需要著重考慮。

經(jīng)法官主持調解，最終雙方各自讓一步，李先生需退還王女士一半的押金3000元，另外，王女士應支付本人愿意承擔的半個月租金。

協(xié)商解除合同中的注意事項

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協(xié)商解除合同首先需要及時與合同另一方進行溝通。通知解除合同的方式并不只能是書面通知，微信、電話、當面告知都是可以的，只要該信息讓對方收到即可，但出于證據(jù)保留意識，我們建議最好還是采用留痕的方式。

疫情期間，無法寄送快遞，微信通知記錄也是可以作為證據(jù)使用的。

已入住的情況下，承租人能不能以疫情或者疫情防控措施為由主張減免疫情期間的房屋租金？

上海市高級人民法院制訂了關于涉疫情合同糾紛案件法律適用的12個問答中，有明確表示：

此類糾紛應首先引導當事人協(xié)商調解解決。協(xié)商調解不成的，可結合合同約定的租期及履行方式、房屋實際占有使用情況、受疫情或者疫情防控措施影響程度等綜合考量，按照公平原則妥善處理。

如果因出租人主動限制或者房屋所在地采取疫情防控措施等導致承租人實際無法使用房屋，承租人提出減免租金請求的，一般予以支持。但疫情不影響承租人占有使用房屋，承租人提出減免租金請求的，一般不予支持。

相關案例分析

2019年7月，房主朱某與租客夏某簽訂《房屋租賃合同》，朱某將其房屋出租給夏某居住使用，租期是2年，到2021年7月，每月租金為5000元，付三押一，每期租金提前3日支付。逾期支付的，每逾期一日的，夏某應按照月租金的1%支付逾期付款違約金。房屋租賃合同簽訂后，夏某入住房屋。自2020年1月10日起，夏某因為疫情導致資金緊張，向朱某提出暫緩支付房屋租金。后雙方解除了租賃合同，夏某于2021年1月10日將房屋交還給了朱某。

因為夏某拖欠一年租金未付，朱某向法院起訴，要求夏某支付一年的租金5萬元，并支付逾期付款違約金99000元。夏某辯稱，其是因為新冠疫情影響，導致其收入降低，故房租應予以相應減免，另約定的逾期付款違約金比例過高，要求法院降低。

具體分析及結果

法院認定，雙方簽訂的房屋租賃合同是雙方真實意思表示，合法有效，雙方應恪守履行。夏某實際入住了涉案房屋，應按合同約定支付房屋租金，其拖欠一年租金未付，應將租金6萬元支付給李某。夏某抗辯因新冠疫情影響其收入，故要求降低房屋租金，這不符合法律規(guī)定及雙方的合同約定，不應得到支持。但是，合同約定的逾期付款違約金標準顯然過高，本院結合夏某遲延支付的金額、時間以及朱某的實際損失情況，酌情支付違約金5000元。最后法院判決夏某支付李某拖欠的租金6萬元，并支付了逾期付款違約金5000元。

居住房屋與商用房屋的相關規(guī)定不同

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我們今天講的是關于居住房屋的相關規(guī)定，如果是商業(yè)用房，相關規(guī)定與居住房屋是不同的，不能相互混同。

承租國有房屋用于經(jīng)營，受疫情影響出現(xiàn)經(jīng)營困難的，可以請求出租人按相關政策免除合理期限內的租金。即使承租的是非國有房屋用于經(jīng)營，受疫情影響導致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入減少的，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付的，可以引導雙方參照相關政策進行協(xié)商調解；協(xié)商調解不成的，可結合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更合同約定。受疫情影響導致房屋無法正常使用的，承租人以此要求出租人減免一定期限內的租金的，可視情予以支持。

此外，承租房屋用于經(jīng)營，因疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。

疫情期間發(fā)生遲延履行的情況

當事人一方是否都可以用不可抗力作為免責事由呢？

不能一概而論。

需要考量疫情或者疫情防控措施對義務履行的具體影響，做出不同處理。且由主張不可抗力免責的一方承擔相應的舉證責任。

一般而言，對于非金錢債務的履行，例如貨物買賣合同的出賣人因疫情或者疫情防控措施原因遲延復工、被采取隔離措施、政府征用等導致無法正常履行交貨義務的，一般可以不可抗力為由主張免除或部分免除責任。

而對于金錢給付義務，由于現(xiàn)在支付的便利性，即使封控在家里，手機操作也可以完成付款義務，所以疫情或者疫情防控措施通常不會影響金錢債務的履行，一般就不能以不可抗力主張減輕或免除責任。

但涉及諸如應疫情防控滯留且不具備支付條件、因患新冠病情嚴重無法支付、因在線轉賬限額無法按時支付等特殊情況的，人民法院可結合具體情況，準確把握不可抗力作為免責事由的認定標準。

相關案例分析

2021年3月，原告某科技公司與被告某信息公司簽訂《服務合同》，原告科技公司向被告信息公司提供相關服務，被告向原告支付服務費用，其中最后一筆費用20萬元應于2022年4月10日前付清，逾期付款的，每日按應付款項的千分之五支付逾期付款違約金。合同簽訂后，雙方按約履行合同，就是最后的服務費20萬元，被告未能按約支付。原告向法院提起訴訟，要求被告支付服務費20萬元，并支付逾期付款違約金。

被告應訴，他認可這20萬元的服務費，確實沒有支付，但并非故意不付款，而是因為受到新冠肺炎疫情的管控影響，付款的優(yōu)盾放在辦公室，財務人員沒有帶回家，公司無法在約定的付款期限內完成財務支付流程，待復工后，就到辦公室拿優(yōu)盾，立即走財務支付流程，支付款項，這應屬于不可抗力，故不同意支付逾期付款違約金。

具體分析及結果

經(jīng)法官線上開庭，組織雙方調解，達成了調解協(xié)議：被告支付原告服務費20萬元，因當時無法確定上海的具體復工時間，故雙方約定于2022年6月30日前付清所欠費用，被告無需支付原告逾期付款違約金，本案的相關訴訟費由被告承擔。

一般來說，如果被告陳述的內容是屬實，且有證據(jù)證明其所陳述的內容，被告雖然有逾期付款的行為，這應屬于因疫情防控原因，不具備付款條件造成的，可適用不可抗力進行免責。