致“區(qū)分所有權(quán)立法改革團(tuán)隊(duì)”學(xué)人

文/李云亮

大家好。戴萍博士召集列位聚此“區(qū)分所有權(quán)立法改革團(tuán)隊(duì)”中，顯示戴萍博士理想的一個(gè)志向。我深感及時(shí)且重要。

今天，我講一起區(qū)分所有權(quán)糾紛。司法對(duì)此作出判決。

此事證明，正確的理論何其重要；錯(cuò)誤的理論如何頑強(qiáng)。

2003年12月13日（周六），習(xí)慣又看《南方周末》報(bào)。我看到記者杭正亞報(bào)道：《南京市鼓樓區(qū)法院作出全國(guó)首例判決——小區(qū)車庫(kù)歸業(yè)主共有》。

驚奇。有進(jìn)步。社會(huì)對(duì)區(qū)分所有權(quán)，有全新判斷了。

該文末：“法院當(dāng)庭作出一審判決：被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內(nèi)將星漢城市花園地下停車庫(kù)移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)管理，并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫(kù)的權(quán)益。”

當(dāng)庭，作出一審判決。我心想，有這樣一個(gè)基層法院的法官，能有這樣一個(gè)認(rèn)識(shí)和判斷，了不起。

后來(lái)，2005年，網(wǎng)上出現(xiàn)一篇文章：《芻議美國(guó)法中住宅小區(qū)車庫(kù)及停車位、會(huì)所、綠地的歸屬 ──兼談對(duì)物權(quán)法草案第76條的修改建議》。作者，戴忠喜；工作單位，南京市鼓樓區(qū)人民法院。

南京市鼓樓區(qū)人民法院。我立即去尋原文所載。《中國(guó)房地產(chǎn)(上旬刊)》2005年第11期。

我很驚訝。南京市鼓樓區(qū)人民法院很了不起。

1、2003年，《南京市鼓樓區(qū)法院作出全國(guó)首例判決——小區(qū)車庫(kù)歸業(yè)主共有》；2、2005年，《芻議美國(guó)法中住宅小區(qū)車庫(kù)及停車位、會(huì)所、綠地的歸屬 ──兼談對(duì)物權(quán)法草案第76條的修改建議》。

我看到了南京市鼓樓區(qū)人民法院法官思想的獨(dú)立性、先進(jìn)性，以及對(duì)社會(huì)的關(guān)懷。他們提出了“對(duì)物權(quán)法草案第76條的修改建議”。

我也是通過(guò)戴忠喜2005年文章尾注，得知有一本書。周樹基著:《美國(guó)物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與物業(yè)管理》。北京大學(xué)出版社，2005 年出版。

顯然，南京市鼓樓區(qū)人民法院法官戴忠喜們，從周樹基的著作那里，感覺(jué)到了社會(huì)的支持。

2006年，我又看到戴忠喜新文章：《芻議美國(guó)住宅小區(qū)區(qū)分所有權(quán)及對(duì)我國(guó)立法的建議》?？?/span>于《中國(guó)物業(yè)管理》 2006年第4期上。也是在此文末尾，我確切看到“作者系南京市鼓樓區(qū)人民法院法官”。

可惜，南京市鼓樓區(qū)人民法院法官戴忠喜們作出的正確判決，以及其后提出的“對(duì)我國(guó)立法的建議”，全部落空。沒(méi)人理解。更得不到整個(gè)司法環(huán)境的支持。

2003年一審判決出來(lái)。開發(fā)商不服，提出上訴。南京市中級(jí)人民法院裁定“撤銷原判,發(fā)回重審”。

然后，鼓樓區(qū)法院長(zhǎng)達(dá)11年沒(méi)有下文。直到2014年,鼓樓區(qū)法院才經(jīng)過(guò)審理,改變2003年的判決結(jié)果。2014年的再審判決，已經(jīng)沒(méi)有了2003年判決的法理精神。

2003年的審判長(zhǎng)、鼓樓區(qū)法院現(xiàn)任黨組副書記、副院長(zhǎng)盛皓解釋道：

當(dāng)年依據(jù)的事實(shí)是，小區(qū)實(shí)有土地使用面積為7697.60平方米,分?jǐn)偯娣e也是7697.60平方米。證明小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主。“小區(qū)的土地使用權(quán)為小區(qū)業(yè)主享有,開發(fā)商不再享有小區(qū)的土地使用權(quán),因此也不能享有土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán)。”

這個(gè)事實(shí)，沒(méi)有在2014年的再審判決中使用。因此，也就沒(méi)有了2003年判決的法理精神。

開發(fā)商始終堅(jiān)持的事實(shí)是：“車庫(kù)是公司投資近300萬(wàn)元建成的,當(dāng)然擁有車庫(kù)的產(chǎn)權(quán),出售車庫(kù)并沒(méi)有錯(cuò)?！?/span>。

開發(fā)商的理由，根據(jù)物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者是出租等方式約定。

這個(gè)理由，2014年得到南京市鼓樓區(qū)人民法院的支持。

一審再審，南京市鼓樓區(qū)人民法院依據(jù)物權(quán)法第七十四條第二款的“車庫(kù)產(chǎn)權(quán)約定說(shuō)”，十一年之后，作出再審判決，否定了2003年的一審判決。

“車庫(kù)產(chǎn)權(quán)約定說(shuō)”，本質(zhì)上是開發(fā)商利益在物權(quán)法草案期，因立法意見(jiàn)不同而提出維護(hù)自己利益的委婉表述。

約定的甲方（出售出租方）不言而喻是開發(fā)商。約定的乙方，不言而喻是業(yè)主。

這完全是“朝四暮三”改“朝三暮四”成語(yǔ)的現(xiàn)代版故事。

我們的立法，落入開發(fā)商的圈套里了——開發(fā)商賣什么，業(yè)主的區(qū)分所有就是什么。其他國(guó)家，開發(fā)商區(qū)分銷售，必須提前公示，并且必須依法先行登記清楚。

看看周樹基的書吧：“第三章第一節(jié) 區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的設(shè)立 / 一、設(shè)立區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)必須編制的法律文件 / 1、設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書”，

以及書中介紹的美國(guó)賓夕法尼亞州卡萊爾市一個(gè)物業(yè)小區(qū)設(shè)立區(qū)分所有的總協(xié)議書。這個(gè)總協(xié)議書，比我們的《民法典》“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”設(shè)計(jì)得好很多（不在一個(gè)水平上）。

一句話。我們的立法走錯(cuò)路了。業(yè)主們?cè)谶@條錯(cuò)誤的道路上，絕對(duì)掙扎不出任何最終對(duì)自己有利的結(jié)果。

2022年6月19日（明天，是我77周歲生日。以此文紀(jì)念我逝去的時(shí)間。）