基礎(chǔ)設(shè)施REITs的交易結(jié)構(gòu)

基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為我國(guó)資本市場(chǎng)公募REITs發(fā)展到現(xiàn)階段的重要?jiǎng)?chuàng)新，既借鑒了國(guó)際資本市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)，又充分適應(yīng)了我國(guó)證券基金及基礎(chǔ)設(shè)施投融資等相關(guān)領(lǐng)域的客觀情況。而作為一項(xiàng)公開發(fā)行的金融產(chǎn)品，在設(shè)計(jì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)時(shí)首先應(yīng)滿足法律法規(guī)關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs各項(xiàng)法定要求。

在證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委于2020年4月聯(lián)合發(fā)布的《試點(diǎn)通知》中，初步明確了試點(diǎn)期基礎(chǔ)設(shè)施REITs的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：

就此所確定的基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易結(jié)構(gòu)，如下圖所示：

為何不能由公募基金
直接持有項(xiàng)目公司股權(quán)

交易結(jié)構(gòu)中需重點(diǎn)關(guān)注的其他事項(xiàng)

在前述交易結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，《基礎(chǔ)設(shè)施REITs指引》對(duì)于交易結(jié)構(gòu)監(jiān)管要求主要包括：

1. 公募基金不少于80%的資產(chǎn)應(yīng)投資并持有資產(chǎn)支持證券全部份額，所以在資產(chǎn)支持證券層面不會(huì)存在結(jié)構(gòu)化安排，采用平層結(jié)構(gòu)；同時(shí)《基礎(chǔ)設(shè)施REITs指引》為同一只REITs基金持有多個(gè)專項(xiàng)計(jì)劃提供了政策空間，為將來擴(kuò)募增發(fā)提供了更多的路徑選擇；

2. 專項(xiàng)計(jì)劃需要持有項(xiàng)目公司100%的股權(quán)，使得公募REITs間接取得對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全的所有權(quán)、控制權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，并由基金管理人對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目履行主動(dòng)管理職責(zé);

3. 原始權(quán)益人及其同一控制下的關(guān)聯(lián)方應(yīng)當(dāng)參與戰(zhàn)略配售并自持不低于20%的份額，且20%的戰(zhàn)略配售部分有5年的鎖定期;

4. 基礎(chǔ)設(shè)施基金實(shí)行強(qiáng)制分紅，其90%以上經(jīng)審計(jì)年度可分配利潤(rùn)應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)金形式向投資者分配;

5. 基礎(chǔ)設(shè)施基金為封閉式基金，產(chǎn)品存續(xù)期限內(nèi)不設(shè)可退出的開放期，投資人通過二級(jí)市場(chǎng)的公開交易實(shí)現(xiàn)退出。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs運(yùn)作的主要階段

相較于傳統(tǒng)的股權(quán)或債權(quán)融資，基礎(chǔ)設(shè)施REITs采取了更復(fù)雜的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，這也必然產(chǎn)生了更復(fù)雜的運(yùn)作流程。按照階段劃分，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的運(yùn)作主要包括產(chǎn)品設(shè)立階段、REITs運(yùn)營(yíng)階段、REITs退出階段，各階段主要內(nèi)容如下圖所示：

在運(yùn)作過程中，REITs產(chǎn)品設(shè)立階段主要涉及產(chǎn)品方案的設(shè)計(jì)和整體交易結(jié)構(gòu)的搭建，通常需要完成對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)重組、將項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓至資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃中、股債結(jié)構(gòu)的搭建等事宜，該部分內(nèi)容是基礎(chǔ)設(shè)施REITs運(yùn)作過程中極為重要的環(huán)節(jié)，下文將對(duì)各環(huán)節(jié)中涉及到的重大法律問題進(jìn)行詳述。