作者：沈奇 楊政

根據(jù)中金公司數(shù)據(jù)，從2021年土拍開(kāi)始，民企拿地建面占比僅在20%左右，拿地金額占比大幅走弱，從2021年第1批占比53%下挫到2022年第1批僅25%。

地方財(cái)政主導(dǎo)的城投成為拿地主力， 2022年的首輪集中供地中，廣州市城投拿地比例達(dá)到67.30%；而民企則幾乎隱身，廣州民企拿地占比僅12%，北京、廈門(mén)、寧波、天津也僅僅10%附近，深圳、南京、蘇州完全不見(jiàn)民企入局。

近期，引入國(guó)資紓困成為一些頭部房企的重要選擇。

根據(jù)6月1日建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司的公告顯示，公司第一大股東恩輝投資有限公司與河南同晟置業(yè)有限公司于2022年6月1日訂立框架協(xié)議。恩輝投資擬以代價(jià)6.88億港元，向同晟置業(yè)出售建業(yè)地產(chǎn)8.6億股股份，占建業(yè)地產(chǎn)總股本的29.01%。這樣，同晟置業(yè)成為建業(yè)第二大股東。而同晟置業(yè)是河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)有限公司全資子公司，這就使得建業(yè)得到了國(guó)資入股的援助。

除建業(yè)集團(tuán)外，多數(shù)大型民營(yíng)房企也都處在引進(jìn)國(guó)資的進(jìn)程中。恒大、碧桂園等巨頭，因?yàn)轶w量很大，更多是采取的是分拆出售和引進(jìn)的方式。在2022年的前三個(gè)月，根據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，恒大已有10個(gè)項(xiàng)目向國(guó)資轉(zhuǎn)讓。

為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，地方政府政策連番出臺(tái)，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年全國(guó)已有100余個(gè)城市共計(jì)出臺(tái)各類樓市松綁政策超過(guò)300次，其中，在429會(huì)議（提出：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相對(duì)偏弱，通過(guò)降低住房貸款利率，有利于降低住房購(gòu)置成本，有利于刺激需求邊際改善）后的一個(gè)月時(shí)間里，就有80余個(gè)城市出臺(tái)樓市松綁政策超140次。而“河南商丘市民權(quán)縣的建業(yè)河畔洋房”與“河南開(kāi)封市杞縣的建業(yè)城”甚至出現(xiàn)用小麥、大蒜換首付的情況，在廣西玉林，公務(wù)員與教育、醫(yī)療等系統(tǒng)也背上了“賣房”任務(wù)。

就像兩年前不斷加碼的調(diào)控一樣，地方政府在刺激政策上開(kāi)始競(jìng)賽。

首先是人口，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，新生兒人數(shù)已經(jīng)從2016年全面放開(kāi)二胎之后連續(xù)5年下滑。隨著人口老齡化與新生兒下滑，2021年全國(guó)人口僅增加48萬(wàn)人，2022年很可能成為第一個(gè)人口負(fù)增長(zhǎng)年份。

其次是城鎮(zhèn)化，2020年第七次全國(guó)人口普查我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到63.89%，2021年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到64.72%，而2010年第六次全國(guó)人口普查城鎮(zhèn)化率僅不到50%（49.68%），2000年這一數(shù)字則為36.09%。從世界其他國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷史來(lái)看，在城鎮(zhèn)化達(dá)到60%以后，多數(shù)國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)出現(xiàn)放緩。20年高速城鎮(zhèn)化之后，城鎮(zhèn)化帶來(lái)的紅利已經(jīng)基本耗盡。

最后是貨幣，從居民角度來(lái)說(shuō)，在2008年之后，居民中長(zhǎng)期貸款大幅增加，2015年之后又有明顯提升。根據(jù)BIS數(shù)據(jù)，2008年中國(guó)居民杠桿率為17.9%，2020年末達(dá)到67.1%。房企的杠桿率更是驚人，據(jù)中國(guó)投資協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，在“三道紅線”發(fā)布之前的2019年，百?gòu)?qiáng)房企杠桿率多數(shù)在70%之上，凈負(fù)債率超過(guò)100%的達(dá)49家。房地產(chǎn)不僅僅是貨幣的“蓄水池”,更是一臺(tái)“發(fā)動(dòng)機(jī)”，在資產(chǎn)價(jià)格上漲情況下不斷通過(guò)提供抵押品派生貨幣，釋放流動(dòng)性。然而，“三道紅線”出臺(tái)之后，房企的債務(wù)受到了限制，而居民部門(mén)在2022年也出現(xiàn)了中長(zhǎng)期貸款下降，房地產(chǎn)“創(chuàng)造”貨幣的能力正在大幅走弱。

人口陷入負(fù)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化失速、杠桿率高企，房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生變化。

5、房地產(chǎn)進(jìn)入國(guó)資時(shí)代，地方政府走向前臺(tái)，從行業(yè)上講，房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期繁榮已經(jīng)徹底結(jié)束。

對(duì)絕大多數(shù)個(gè)體而言，房地產(chǎn)將不再具有投資價(jià)值。

非剛需、不買(mǎi)房。

（全文完）