一、何為業(yè)主

不動產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。房屋租賃人不是業(yè)主。與房屋所有權(quán)人同居住者也不能稱之為業(yè)主（包括父母、子女等）。

業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。

取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但符合下列情況之一的，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)： 

（一）因人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等取得房屋所有權(quán)的； 

（二）因繼承取得房屋所有權(quán)的；

（三）因合法建造等事實行為取得房屋所有權(quán)的；

（四）基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。已經(jīng)達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。

二、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)

（一）業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利

1.對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分實施共同管理；

2.對共同管理的有關(guān)事項提出建議；

3.對需要業(yè)主共同決定的事項，行使表決權(quán)；

4.在物業(yè)管理活動中，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

5.對物業(yè)管理活動享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；

6.監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作；

7.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行；

8.監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

9.業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。

10.法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。

（二）業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù)

1.遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定；

2.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

3.遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

4.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

5.履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)；

6.按照規(guī)定和約定交納專項維修資金、支付物業(yè)費和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶支付責(zé)任；

7.法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他義務(wù)。

（三）業(yè)主的知情權(quán)

1.業(yè)主要求查看并復(fù)印以下資料，業(yè)委會不得拒絕

（1）可以查看并復(fù)印業(yè)主大會所有已經(jīng)在小區(qū)公告過的決定決議的信息資料。

（2）可以查看并復(fù)印業(yè)主委員會的信息資料：

A.業(yè)主委員所有已經(jīng)在小區(qū)公告過的決定決議的信息資料；

B.業(yè)主委員會已經(jīng)形成會議記錄的決定決議的信息資料；

C.業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂經(jīng)過業(yè)主大會同意的小區(qū)《物業(yè)服務(wù)合同》的信息資料；

D.經(jīng)過業(yè)主大會同意的小區(qū)《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主委員會工作規(guī)則》、業(yè)主委員會制定的其他規(guī)章制度，以及相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定等信息資料；

E.共有部分的使用和收益情況，以及經(jīng)過業(yè)主大會同意的由業(yè)主委員會代表業(yè)主大會對外簽訂的公共收益合同或協(xié)議的信息資料；

F.經(jīng)過業(yè)主大會同意的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況的資料信息；

G.經(jīng)過業(yè)主大會同意的建筑物及其附屬設(shè)施的專項維修資金的籌集、使用情況與管理的資料信息；

H.業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》履職盡責(zé)的往來函件以及與其他相關(guān)單位交往的信函等的信息資料；

I.業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況的資料信息；

J.業(yè)主委員會選舉及備案的信息資料。

2.業(yè)主要求查看并復(fù)印以下資料，業(yè)主委員會可以拒絕

（1）業(yè)主委員會經(jīng)討論研究未形成會議記錄的決定決議的信息資料；

（2）業(yè)主委員會內(nèi)部工作事務(wù)的有關(guān)活動的信息資料；

（3）業(yè)主委員會會議尚未形成正式?jīng)Q定的一些過渡性的信息資料；

（4）業(yè)主委員會與其相關(guān)單位協(xié)商未達成一致的會議紀(jì)要；

（5）業(yè)主向業(yè)主委員會提交的意見和建議的信息資料；

（6）業(yè)主委員會委員個人的意見表達不必向業(yè)主公開的信息資料。

3.業(yè)主要求查看并復(fù)印業(yè)主大會、業(yè)主委員會相關(guān)資料的規(guī)矩

（1）業(yè)主在向業(yè)主委員會申請查看信息資料時，需要提前預(yù)約，且需要提供證明業(yè)主身份信息的材料等；

（2）業(yè)主可以查看并印制業(yè)主委員會的信息資料，但原件不得帶出業(yè)主委員會辦公室。

（四）業(yè)主在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

1.房屋裝飾裝修時，不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

2.不得違章搭建建筑物和構(gòu)筑物；

3.不得侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共有部分；

4.不得擅自改變住宅、車庫、綠地或者其他附屬設(shè)施的使用性質(zhì)；

5.不得隨意堆放、傾倒垃圾、雜物；

6.不得違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害物質(zhì)；

7.不得占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道，消防車通道和安全出口；

8.不得超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲或者產(chǎn)生振動；

9.不得在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電，用電梯轎廂運載電動自行車；

10.不得在陽臺等處擱置、懸掛易墜落危險物等；

11.不得從建筑物中拋擲物品；

12.不得毀壞電梯及其安全保護裝置、警示標(biāo)志等相關(guān)設(shè)施設(shè)備；

13.不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

14.不得有法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

15.不得擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因維修物業(yè)或者公共利益的需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人，并及時在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示。

未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，向居（村）民委員會報告。施工現(xiàn)場應(yīng)當(dāng)設(shè)置明顯警示標(biāo)志和采取安全措施。臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

16.不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

17.業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者合法物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時養(yǎng)護、維修，相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

18.轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)或者設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等事項告知買受人、承租人或者居住權(quán)人，并自合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租或者設(shè)立居住權(quán)的相關(guān)情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人。

19.裝飾裝修房屋的，事先應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。

20.業(yè)主、合法物業(yè)使用人（包括物業(yè)承租人、借用人、居住權(quán)人等）裝飾裝修房屋過程中產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主、合法物業(yè)使用人負(fù)責(zé)清理。

三、業(yè)主應(yīng)當(dāng)知曉的幾個概念與關(guān)系

（一）彼此之間的關(guān)系

1.開發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系

（1）在業(yè)主大會成立并依法選聘物業(yè)服務(wù)人（包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人）之前，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位即開發(fā)商依法依規(guī)選聘物業(yè)服務(wù)人，簽訂書面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》。

前期物業(yè)服務(wù)人依據(jù)與開發(fā)商所簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定，開展物業(yè)服務(wù)人所涉及的工作內(nèi)容。

（2）前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是開發(fā)商依法依規(guī)為業(yè)主簽訂來小區(qū)，為業(yè)主的物業(yè)提供服務(wù)管理的一個企業(yè)。

（3）業(yè)主在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時，開發(fā)商在物業(yè)銷售前將制定的《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》，向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定并予以書面承諾。

（4）業(yè)主接房并裝飾裝修入住時，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)入住小區(qū)的了。

（5）《前期物業(yè)服務(wù)合同》可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與業(yè)主大會招聘的新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

（6）業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定。

2.業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系

（1）《前期物業(yè)服務(wù)合同》中業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系是合同關(guān)系，只不過這份《前期物業(yè)服務(wù)合同》是由開發(fā)商依法依規(guī)代為業(yè)主簽訂的。

（2）業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，是真正意義上的《物業(yè)服務(wù)合同》中甲方與乙方的關(guān)系。業(yè)主是主人，物業(yè)公司是業(yè)主通過業(yè)主大會會議形式?jīng)Q定而聘請來的，其目的就是為業(yè)主的物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)管理的。管理業(yè)主的物業(yè)，服務(wù)物業(yè)的主人（業(yè)主）。雙方的權(quán)利義務(wù)約定在《物業(yè)服務(wù)合同》中，受法律保護。

3.業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系

業(yè)主與開發(fā)商是合同關(guān)系。雙方的權(quán)利義務(wù)約定在《商品房買賣合同》中約定，彼此遵守。

4.業(yè)主與業(yè)委會的關(guān)系

業(yè)主是業(yè)主大會的組成全部成員，業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機關(guān)。通俗一點講，業(yè)主（老板、老板娘），通過召開業(yè)主大會正式會議（臨時會議）形式，決議業(yè)主大會議案，通過了議案，業(yè)委會（鰍兒、義務(wù)打工仔）就去執(zhí)行業(yè)主大會通過的這個議案的內(nèi)容。

“老板、老板娘”就是全體業(yè)主，“義務(wù)打工仔、鰍兒”就是業(yè)委會幾位委員。小區(qū)里的一切涉及共同公共事務(wù)的決策權(quán)力，屬于業(yè)主大會，業(yè)主大會是小區(qū)最高的決策機構(gòu)。業(yè)主大會通過的決定，一般來說需要2/3的業(yè)主參與投票表決后又1/2（或3/4）通過才可以實施的。

（二）權(quán)利義務(wù)

1.開發(fā)商

《商品房買賣合同》中約定以及國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和地方政府部門規(guī)章執(zhí)行。與業(yè)主發(fā)生糾紛時，可以協(xié)商解決，亦可以通過司法訴訟途徑解決。

2.物業(yè)公司

《物業(yè)服務(wù)合同》（含《前期物業(yè)服務(wù)合同》）約定以及國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和地方政府部門規(guī)章執(zhí)行。

與業(yè)主發(fā)生矛盾糾紛時，可以自行與物業(yè)公司協(xié)商解決，亦可以通過業(yè)委會平臺與物業(yè)公司溝通交流協(xié)調(diào)解決，或者20%以上業(yè)主聯(lián)署簽名，提議召開業(yè)主大會臨時會議表決決議解決，最后還可以通過司法訴訟途徑解決。

對于物業(yè)公司不履行《物業(yè)服務(wù)合同》約定，不作為甚至偷工減料亂作為時，業(yè)主可以監(jiān)督，如果物業(yè)公司“死不悔改”，提議召開業(yè)主大會臨時會議炒了它。

3.業(yè)委會、業(yè)主大會

（1）業(yè)委會

業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，五人至十五人單數(shù)組成，每屆任期不超過五年。業(yè)主委員會主任、副主任由本屆業(yè)主委員會在其成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會成員出缺時，設(shè)有候補委員的，由候補委員依次遞補。

業(yè)委會這個依法依規(guī)成立的公益組織：是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由業(yè)主選舉出的業(yè)主代表組成，通過執(zhí)行業(yè)主大會的決定代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同的業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)，不具備獨立法人資格。

（2）業(yè)主大會

業(yè)主大會是物業(yè)服務(wù)區(qū)域權(quán)利和管理責(zé)任主體，履行以下職責(zé)：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）在物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共空間安裝個人身份和生物特征識別設(shè)備；

（十）物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分與調(diào)整；

（十一）實施自行管理；

（十二）物業(yè)費調(diào)整；

（十三）設(shè)立業(yè)主代表大會以及確定其職責(zé)；

（十四）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定本條前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

提交業(yè)主大會會議表決的事項，應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益。

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議每年至少召開一次，具體召開次數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)討論并決議以下內(nèi)容：

（一）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人的年度工作計劃；

（二）選舉需要補選的業(yè)主委員會成員；

（三）決議下一年度物業(yè)管理有關(guān)事項；

（四）決議下一年度業(yè)主大會收支預(yù)算；

（五）決議物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。業(yè)主大會的決定，應(yīng)當(dāng)自己作出決定之日起七日內(nèi)以書面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告，公告應(yīng)加蓋業(yè)主大會印章。

利用共有部分開展經(jīng)營活動，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以授權(quán)業(yè)主委員會管理，也可以以合同方式委托物業(yè)服務(wù)人或者其他經(jīng)營主體經(jīng)營。

利用共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業(yè)主共有。業(yè)主共有部分收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于業(yè)主公共支出，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

共有部分收益應(yīng)當(dāng)單獨列賬。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶，共有部分收益應(yīng)當(dāng)及時轉(zhuǎn)入該賬戶。共有資金賬戶由業(yè)主委員會管理。

經(jīng)業(yè)主大會決定可以對共有部分收益等共有資金進行審計，審計費用在共有部分收益中列支。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)Ｓ胁糠置娣e占比百分之二十以上的業(yè)主，或者人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主對共有部分收益收支情況提出書面異議的，可以組織業(yè)主審計小組或者委托第三方機構(gòu)進行財務(wù)審計，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)進行指導(dǎo)監(jiān)督。

做一個具備法律法規(guī)知識的業(yè)主，才能依法依規(guī)維護自身合法權(quán)益！唯有共商共建，才能共享共贏！