一、一房多賣刑事民事責(zé)任分別是什么（西安律師整理）

（一）民事責(zé)任

賣房人與數(shù)個(gè)購(gòu)房者簽訂合同，在將房屋過(guò)戶給其中一人后，應(yīng)當(dāng)對(duì)其他購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任。

賣房人與數(shù)個(gè)購(gòu)房者簽訂合同后未過(guò)戶給任何一方，購(gòu)房者均要求履行合同的，如何確定應(yīng)當(dāng)過(guò)戶的對(duì)象及相關(guān)司法解釋未有明確規(guī)定，各地法院操作不一，未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，先考慮誰(shuí)實(shí)際合法占有房屋;都未實(shí)際占有房屋的，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

（二）刑事責(zé)任

1.犯罪主體：大多是二手房買賣中的自然人

涉及”一房二賣“的刑事案件絕大多數(shù)發(fā)生在二手房交易中，且被告人多是自然人。畢竟一手房交易中作為出售人的房產(chǎn)開發(fā)商相對(duì)比較有信譽(yù)和資質(zhì)，即使存在一房二賣，一般也容易被認(rèn)為是民事糾紛。但仍有判決開發(fā)商在一房二賣中構(gòu)成犯罪的案例。

2.賣房人通過(guò)簽訂房屋買賣合同的形式收取他人購(gòu)房款，事后又將房屋過(guò)戶給其他購(gòu)房者，極容易構(gòu)成合同。

合同詐騙罪，是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的行為。

“一房二賣”中行為人構(gòu)成合同詐騙罪，依然要滿足詐騙犯罪的基本構(gòu)造，即行為人實(shí)施欺騙行為——對(duì)方(受騙人)產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)——對(duì)方基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)處分財(cái)產(chǎn)——行為人或第三者處分財(cái)產(chǎn)——被害人遭受財(cái)產(chǎn)損害。

因此，要認(rèn)定“一房二賣”的行為人構(gòu)成犯罪，必須同時(shí)滿足三個(gè)條件：出賣人具有非法占有購(gòu)房款的主觀目的，購(gòu)房者存在認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤;出賣人實(shí)際取得購(gòu)房款。

3.構(gòu)罪形式

總結(jié)如下幾種“一房二賣”時(shí)對(duì)出賣者來(lái)說(shuō)容易產(chǎn)生刑事風(fēng)險(xiǎn)的形式：

a.出賣者非房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，與他人簽訂合同，收取購(gòu)房款的;

b.出賣人偽造房屋權(quán)屬憑證，與他人簽訂合同，收取購(gòu)房款的;

c.出賣者已將房屋實(shí)際出售過(guò)戶給他人，又與他人簽訂合同，收取購(gòu)房款的;

d.出賣者與他人簽訂合同后，不履行房屋交付和過(guò)戶義務(wù)，逃匿和拒不退還購(gòu)房款的;

e.出賣人明知沒(méi)有還款能力，將房屋重復(fù)抵押或出售，獲取貸款或者購(gòu)房款的;

4.排除情形

在我國(guó)的房屋買賣的市場(chǎng)交易領(lǐng)域，此時(shí)是難免會(huì)遇到一房多賣的情形的，此時(shí)購(gòu)房者是可以積極的主張自己的權(quán)利的，可以要求出賣房屋的一方向自己履行合同，也是可以請(qǐng)求承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任的，并且在嚴(yán)重的情況下，出賣房屋的人是構(gòu)成犯罪的。