 戴兆輝 “招商外灘璽”是2021年上海第五批集中推出新盤中的高端項(xiàng)目，它所在的地塊也是2020年引發(fā)中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)三家圍標(biāo)事件而上了頭條的虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊（圖1）。今年重回土地市場(chǎng)后依舊熱度不減，最后由招商蛇口摘得，撇開(kāi)市場(chǎng)各方給予它的狂轟濫炸般的北外灘概念不談，其實(shí)它最確切的位置就是貼臨周家嘴路的近新建路隧道浦西出口處（圖2）。
圖1 虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊
圖2 招商外灘璽位置圖 作為熱門樓盤，其房型和立面等項(xiàng)目信息屢屢出現(xiàn)在各大媒體中，本文不予過(guò)多涉及。我們以項(xiàng)目區(qū)位周邊為重點(diǎn)，著眼于項(xiàng)目所處的場(chǎng)所文脈，從東長(zhǎng)治路的白玉蘭廣場(chǎng)出發(fā)，自南向北依次顯現(xiàn)項(xiàng)目的周邊環(huán)境及歷史淵源。 從百度地圖上測(cè)量，從外灘璽項(xiàng)目到白玉蘭廣場(chǎng)的直線距離約為700米，而到黃浦江邊的直線距離約為1公里（圖3）。從項(xiàng)目處看白玉蘭廣場(chǎng)的高樓似乎近在眼前，伸手可及（圖4），但事實(shí)上看山跑死馬，超高層建筑往往使人產(chǎn)生距離錯(cuò)覺(jué)，對(duì)上海市區(qū)街道的尺度來(lái)說(shuō)，700米并不能算短距離。從傳統(tǒng)的老上海角度考慮，項(xiàng)目地塊屬于嘉興路街道南部的海倫路地區(qū)更為貼切（圖5）。
圖3 外灘璽項(xiàng)目與白玉蘭廣場(chǎng)和黃浦江的距離
圖4 從外灘璽項(xiàng)目附近的周家嘴路商丘路口南望白玉蘭廣場(chǎng)
圖5 嘉興路街道地圖（圓圈處為外灘璽項(xiàng)目） 今年10月下旬一個(gè)周日的下午，天氣晴朗，微微和風(fēng)拂樹梢，氣溫也在斷崖式降溫后緩慢回升，陽(yáng)光照在身上還使人產(chǎn)生一種慵懶的暖意。 筆者乘坐地鐵12號(hào)線到國(guó)際客運(yùn)中心站，3號(hào)口出來(lái)，沿著東長(zhǎng)治路便正式開(kāi)始本次的踩點(diǎn)旅行（圖6）。其實(shí)本來(lái)也想去看一下設(shè)在白玉蘭廣場(chǎng)55層的外灘璽售樓處的，但一問(wèn)情況，既要事先預(yù)約，還要忍受排隊(duì)的長(zhǎng)蛇陣，綜合利弊，還是多留時(shí)間給我的踩點(diǎn)計(jì)劃吧。
圖6 周邊踩點(diǎn)路線圖 從白玉蘭廣場(chǎng)南面的黃浦江到北面的周家嘴路，目前是屬于北外灘街道（圖7），北外灘街道源自于2018年1月底撤銷的提籃橋街道，當(dāng)然成立時(shí)還新增了原屬四川北路街道的南部一塊。從圖7上各種以往街道變遷來(lái)看，這里的歷史沿革也頗為復(fù)雜。
圖7 北外灘街道區(qū)位圖 沿東長(zhǎng)治路往西走，過(guò)了旅順路是一家中國(guó)郵政長(zhǎng)治路郵政所，進(jìn)去蓋戳打卡是筆者的習(xí)慣動(dòng)作（圖8），郵政日戳上既有時(shí)間和地點(diǎn)作為記錄，同時(shí)也滿足自己的收藏愛(ài)好，一舉兩得，自得其樂(lè)，樂(lè)在其中。
圖8 長(zhǎng)治路郵政所地圖和郵戳 走到溧陽(yáng)路口（圖9）往南走，想再去看一眼溧陽(yáng)路155號(hào)（圖10）的老建筑，今年5月份去時(shí)正在搭著腳手架蓋著綠籬整修中（圖11）。溧陽(yáng)路原名狄思威路，1943年改今名。溧陽(yáng)路155號(hào)建成于1917年，原為中和洋行倉(cāng)庫(kù)，解放后改為了居住用途（圖12），2017年開(kāi)始征收作為保護(hù)建筑。
圖9 溧陽(yáng)路東長(zhǎng)治路路牌
圖10 溧陽(yáng)路155號(hào)中和洋行倉(cāng)庫(kù)地圖（1947年）
圖11 溧陽(yáng)路155號(hào)實(shí)景（左：5月份維修中 右：現(xiàn)狀）
圖12 作為居住用途的溧陽(yáng)路155號(hào) 溧陽(yáng)路南段是貼著虹口港的，位于河?xùn)|側(cè)，一路向北到達(dá)東漢陽(yáng)路口，對(duì)面是虹口城管執(zhí)法大隊(duì)機(jī)動(dòng)中隊(duì)所在處，邊上是三層樓房子底層已被砌塊封閉，似乎也在待拆中（圖13）。我們翻開(kāi)歷史地圖，發(fā)現(xiàn)其中有一家祥泰南貨店從上世紀(jì)40年代已有記載，直到90年代仍有記錄（圖14）。
圖13 東漢陽(yáng)路北側(cè)（溧陽(yáng)路至梧州路）
圖14 東漢陽(yáng)路北側(cè)（溧陽(yáng)路至梧州路）地圖（1947年和1988年） 東漢陽(yáng)路南側(cè)建筑的金屬外墻在陽(yáng)光照耀下閃閃發(fā)光，這是2005年竣工的白金府邸樓盤（圖15），與外灘璽的直線距離約為500米。此處歷史上曾是東長(zhǎng)治路地段醫(yī)院以及中國(guó)鉛筆一廠的一部分（圖16）。
圖15 白金府邸樓盤
圖16 白金府邸樓盤1947年和1988年地圖 目前此盤二手房在“房天下”上的均價(jià)近10萬(wàn)元/平方米（圖17）。
圖17 “房天下”上的白金府邸 東漢陽(yáng)路沿梧州路向北，第一條橫向馬路是東余杭路（圖18），在溧陽(yáng)路和梧州路之間是建造于1930年代的春陽(yáng)里（圖19~24），是典型的上海老式石庫(kù)門里弄住宅，多為二層，部分帶三層閣樓。門牌號(hào)是東余杭路211弄，現(xiàn)在被列入虹口區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)街坊， 2017年起更新改造，外部保留建筑歷史風(fēng)貌，內(nèi)部解決房屋安全問(wèn)題，并實(shí)現(xiàn)每戶廚衛(wèi)獨(dú)用，改善居民的居住環(huán)境。此處離外灘璽直線距離約為300米。
圖18 梧州路上的東余杭路指示牌
圖19 春陽(yáng)里地圖（1947年）
圖20 春陽(yáng)里1
圖21 春陽(yáng)里2
圖22 春陽(yáng)里3
圖23 春陽(yáng)里（東余杭路與溧陽(yáng)路轉(zhuǎn)角處）
圖24 春陽(yáng)里（溧陽(yáng)路一側(cè)） 此區(qū)域相對(duì)車少，路上行人也不多，在余杭路橋上還可以擺開(kāi)pose，悠然自得地拍攝北面的綠地九龍賓館（圖25），河水潺潺流淌，倒影微微婀娜。
圖25 周家嘴路溧陽(yáng)路口的綠地九龍賓館在虹口港中的倒影 河邊人行道上一群人正在聚精會(huì)神地關(guān)注著楚河漢界上的捉對(duì)廝殺（圖26），這在上海的街頭顯然已不多見(jiàn)。
圖26 河邊的象棋攤 梧州路向北到達(dá)周家嘴路時(shí)（圖27~29），北橫通道東段還在施工中，加上周邊眾多施工中的項(xiàng)目，因此給人感覺(jué)此處嘈雜以及較為混亂，不過(guò)可以展望這些工程完成后的不錯(cuò)前景。
圖27 梧州路近周家嘴路口的春陽(yáng)里
圖28 梧州路周家嘴路口西望
圖29 梧州路周家嘴路口北望 回望這個(gè)路段的歷史，還有一個(gè)路名的變遷。以前虹口港到現(xiàn)在的商丘路這段叫鴨綠江路，海寧路橋也叫鴨綠江路橋，而周家嘴路則拐彎往南通向東長(zhǎng)治路（圖30）。1990年代末海寧路周家嘴路拓寬拉直，就把鴨綠江路改名為周家嘴路，而南面的這段周家嘴路也就被廢除了。
圖30 鴨綠江路與周家嘴路地圖（1947年和1980年代） 以前每條道路在現(xiàn)在看來(lái)都像是羊腸小道，但記憶中鴨綠江路和梧州路，再加上斜向還有條如皋路，這個(gè)五叉路口感覺(jué)還相當(dāng)寬闊，歷史上有好幾條公交線路在這里做終點(diǎn)站（圖31）。在1970年代初之前是17路和21路電車的終點(diǎn)站，而后是63路公共汽車的終點(diǎn)站，直到1980年代中。注意看兩張圖上吳淞路北海寧路處都還是現(xiàn)早已撤銷的61路終點(diǎn)站。
圖31 電車17路和21路梧州路終點(diǎn)站（1070年代前）和汽車63路梧州路終點(diǎn)站（1980年代中期之前） 2019年北橫通道虹口楊浦段進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整（圖32），由原先走這里的地面道路改走地下，從而避免了快速道路噪音和廢氣對(duì)周家嘴路沿線建筑的影響，這確實(shí)是重大利好。不過(guò)從規(guī)劃圖上看，海倫路這里會(huì)有一對(duì)半出入口，這個(gè)就是雙刃劍了，因?yàn)榧瓤梢岳斫鉃檐囕v方便進(jìn)出北橫通道，也可能由此帶來(lái)周邊交通的擁堵。
圖32 北橫通道東段規(guī)劃調(diào)整后 從梧州路往東，在周家嘴路北面首先看到的是建設(shè)中的中皇廣場(chǎng)（二期）項(xiàng)目（圖33和圖34），這次對(duì)外銷售的案名叫中皇·北岸錦源。其主力戶型為80多平的2房和106-130平的3房，以及約200平的大戶型。預(yù)估均價(jià)在11萬(wàn)左右。2002年建成的此項(xiàng)目一期目前在房天下上的二手房均價(jià)在8萬(wàn)左右。整個(gè)項(xiàng)目占據(jù)了梧州路、金田路和周家嘴路這一三角地塊（圖35），而原先的如皋路則湮沒(méi)在了小區(qū)里（圖36）。
圖33 建設(shè)中的中皇·北岸錦源
圖34 中皇廣場(chǎng)（二期）施工銘牌
圖35 中皇·北岸錦源（項(xiàng)目名：中皇廣場(chǎng)（二期））總圖
圖36 如皋路路牌（2013年） 中皇·北岸錦源的東側(cè)，自然就是本文的主角—招商外灘璽項(xiàng)目了（圖37），項(xiàng)目不僅在工地上干得如火如荼，而且金田路大門外也是人頭攢動(dòng)，視察現(xiàn)場(chǎng)的市民還不是少數(shù)，門口還有中介在推波助瀾，一手二手均有房源，真假未知，信則靈（圖38）。此次銷售預(yù)估均價(jià)12萬(wàn)左右。
圖37 建設(shè)中的招商外灘璽
圖38 工地門口 外灘璽項(xiàng)目的總圖、規(guī)劃許可和施工銘牌（圖39和圖40）。
圖39 招商外灘璽總圖和規(guī)劃許可公告
圖40 招商外灘璽施工銘牌 中皇廣場(chǎng)和招商外灘璽之間的界路—金田路（圖41），在拆遷前是一條狹窄小巷，兩邊均為危棚簡(jiǎn)屋和貨棧庫(kù)房等（圖42）。
圖41 目前金田路向北望
圖42 拆遷前的金田路 這兩個(gè)貼鄰項(xiàng)目目前幾乎同時(shí)在銷售，既是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也因處于同一地段而惺惺相惜。這兩個(gè)地塊在歷史上均為鱗次櫛比的大小型工廠及各種倉(cāng)庫(kù)貨棧，其間夾雜一部分居民住宅（圖43和圖44），在1947年的老地圖上，金田路那時(shí)還被稱作瑞金路。在外灘璽地塊拆遷之前，金田路周家嘴路路口還曾有過(guò)如家酒店和家滬家建材市場(chǎng)（圖45）。
圖43 周家嘴路海倫路梧州路地圖（1947年）
圖44 周家嘴路海倫路海拉爾路地圖（1988年）
圖45 招商外灘璽地塊拆遷前的周家嘴路金田路路口（2015年） 在百度百科“嘉興路街道”條目的建制沿革中，清光緒二十五年（1899年），地境南部被擴(kuò)入公共租界。地境內(nèi)租界線為從新嘉路與東嘉興路交叉處北首至物華路、海拉爾路口之間的一條直線，租界線北部隸上?？h引翔鄉(xiāng)。在今天的地圖上，我們依此畫根線，發(fā)現(xiàn)外灘璽項(xiàng)目處于歷史上公共租界內(nèi)，靠近北界線（圖46）。
圖46 歷史上的公共租界北界線 外灘璽項(xiàng)目東側(cè)，與其隔著海倫路相望的樓盤是2005年左右交房的浦江名邸（圖47和圖48），當(dāng)年也屬于高檔小區(qū)，目前二手房在“房天下”上的均價(jià)在8萬(wàn)/平方米左右（圖49）。
圖47 浦江名邸實(shí)景
圖48 浦江名邸現(xiàn)狀地圖
圖49 浦江名邸二手房?jī)r(jià) 外灘璽的斜對(duì)角，也就是周家嘴路新建路的東南角，是在建中的嘉興浦晨虹口HK314-05地塊項(xiàng)目（圖50和圖51），是由2棟高165米和110米的塔樓及3棟裙房所組成的集商業(yè)、辦公、公共服務(wù)設(shè)施為一體的綜合商業(yè)體（圖52）。
圖50 在建虹口HK314-05地塊項(xiàng)目
圖51 虹口HK314-05地塊
圖52 虹口HK314-05地塊模型 我們?cè)僮叩浇鹛锫繁倍吮M頭的海拉爾路處，向南看在建中的招商外灘璽（圖53），右側(cè)是已建成的中皇廣場(chǎng)一期，左側(cè)遠(yuǎn)處則是浦江名邸。
圖53 金田路海拉爾路口南望在建外灘璽 在外灘璽的北側(cè)，海拉爾路與梧州路、海倫路構(gòu)成了一個(gè)三角形地塊（圖54），一所小學(xué)正在建設(shè)中（圖55），而梧州路的西側(cè)則是2000年竣工的凱虹家園小區(qū)（圖56），目前二手房在“房天下”上的均價(jià)約為71000元/平方米左右（圖57）。
圖54 梧州路北段凱虹家園和在建小學(xué)地圖
圖55 虹口區(qū)161街坊HK268B地塊新建學(xué)校項(xiàng)目總圖和施工銘牌
圖56 凱虹家園小區(qū)
圖57 “房天下”凱虹家園參考價(jià) 翻看此處的歷史地圖（圖58），梧州路西側(cè)的凱虹家園所在處主要是居住+小商店的形式。而大三角地塊北部曾經(jīng)是一個(gè)大型的公共停車場(chǎng)，而南部則為江夏里、經(jīng)緯里居民區(qū)以及沿街小店，最南端的小三角是小菜場(chǎng)，后來(lái)演變成梧州菜場(chǎng)（圖59）。
圖58 凱虹家園和在建小學(xué)處老地圖（1947年）
圖59 已拆除的江夏里、經(jīng)緯里居民區(qū)及梧州菜場(chǎng) 梧州菜場(chǎng)作為老虹口的眾多三角形菜場(chǎng)之一，其歷史值得一提。它的早期建筑在1926年即已建成，為一層鋼筋混凝土梁柱結(jié)構(gòu)三角形建筑物，樓頂預(yù)留鋼筋柱腳。1982年擴(kuò)建為3層建筑（圖60）。當(dāng)時(shí)一、二層為菜場(chǎng)，三層為食堂和生活用房等設(shè)施，并設(shè)有招待所對(duì)外開(kāi)放。由于梧州菜場(chǎng)的開(kāi)設(shè)，四周一帶分布著南貨、煙糖、陶瓷、飲食、糧油、小百貨等店鋪，形成一個(gè)以菜場(chǎng)為核心的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。后期商業(yè)業(yè)態(tài)以菜場(chǎng)為主而不斷進(jìn)行調(diào)整（圖61和圖62），2017年地塊動(dòng)遷，梧州菜場(chǎng)建筑拆除（圖63）。
圖60 1988年梧州菜場(chǎng)
圖61 2013年梧州菜場(chǎng)
圖62 2016年梧州菜場(chǎng)
圖63 2018年梧州菜場(chǎng)遺址 梧州路由此再往北，也就到了它的北端盡頭，海倫路和沙涇路交匯的位置，此處離外灘璽的直接距離約為350米（圖64）。
圖64 梧州路海倫路口南望外灘璽 從海倫路路口向西看，處于海倫路地鐵上蓋的金融街海倫中心已近在眼前（圖65），這也意味著本次的踩點(diǎn)旅行已近尾聲。
圖65 海倫路梧州路路口西望金融街海倫中心 對(duì)于居住小區(qū)來(lái)說(shuō)，大家首先關(guān)心的一定會(huì)是交通、商業(yè)、醫(yī)院等。在交通方面，周家嘴路下有北橫通道，新建路有通向浦東的隧道，因此駕車應(yīng)該是相當(dāng)便利的；而在軌道交通方面，我們通過(guò)百度地圖的測(cè)量，可以看到從外灘璽項(xiàng)目步行到附近地鐵站的距離： 至4號(hào)線和10號(hào)線海倫路地鐵站，約810米，14分鐘（圖66）；
圖66 至12號(hào)線國(guó)際客運(yùn)中心地鐵站，約840米，14分鐘（圖67）；
圖67 至4號(hào)線臨平路地鐵站，約970米，16分鐘（圖68）。
圖68 至于醫(yī)院方面，三甲醫(yī)院上海市第一人民醫(yī)院可謂是近在咫尺，步行距離僅為860米，約一刻鐘左右便可走到（圖69）。
圖69 “LOCATION、 LOCATION、 LOCATION”，原先是華爾街的一句名言，后被香港超人李嘉誠(chéng)引用后，“地段、地段、還是地段”便成了房地產(chǎn)業(yè)界的金科玉律。不過(guò)具體到哪里算是好地段，或者居住者自己認(rèn)可的地段，這又是另外一回事了。畢竟量體裁衣、因地制宜，這才是購(gòu)房的本質(zhì)核心。 參考資料： ●《老上海百業(yè)指南-道路機(jī)構(gòu)廠商住宅分布圖（增訂版）》1948年版 ●《上海市商用地圖冊(cè)》1989年出版 ●《神奇!虹口的菜場(chǎng)居然都是三角形的》史博臻 ●百度地圖 |
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