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近期，深圳寶能公館車(chē)位之爭(zhēng)引起社會(huì)廣泛關(guān)注。深圳車(chē)位糾紛由來(lái)已久，社會(huì)各界對(duì)完善車(chē)位立法也有過(guò)反復(fù)和深入討論，但車(chē)位糾紛仍頻繁發(fā)生，究其根本原因在于車(chē)位產(chǎn)權(quán)不明晰。車(chē)位產(chǎn)權(quán)不明晰的原因眾多，例如立法滯后、法律層面車(chē)位產(chǎn)權(quán)界定不清、部分城市限制辦理車(chē)位產(chǎn)權(quán)登記等等。落實(shí)產(chǎn)權(quán)登記，完善車(chē)位立法，明晰車(chē)位產(chǎn)權(quán)，才能從源頭上解決和減少城市車(chē)位糾紛。本文通過(guò)梳理車(chē)位糾紛的主要糾紛類型，總結(jié)頻發(fā)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，為讀者呈現(xiàn)司法實(shí)務(wù)對(duì)車(chē)位糾紛的裁判尺度和傾向，并從完善立法及落實(shí)產(chǎn)權(quán)登記方面提出法律建議，以期為解決和減少車(chē)位糾紛提供借鑒和參考。實(shí)踐中，車(chē)位類型多樣。按照車(chē)位形態(tài)及所處位置劃分，有立體停車(chē)位、地面停車(chē)位、架空層停車(chē)位、地下停車(chē)位、樓頂停車(chē)位等，按照使用功能劃分，有人防車(chē)位、非人防車(chē)位，部分地區(qū)人防車(chē)位還劃分為標(biāo)準(zhǔn)人防車(chē)位、兼顧人防車(chē)位，按照權(quán)屬劃分，有全體業(yè)主共有車(chē)位、單個(gè)業(yè)主專有車(chē)位、開(kāi)發(fā)商所有車(chē)位，按照能否辦理產(chǎn)權(quán)劃分，有無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位、有產(chǎn)權(quán)車(chē)位等，按照是否計(jì)入公攤面積劃分，有計(jì)入業(yè)主公攤面積的車(chē)位，也有未計(jì)入業(yè)主公攤面積的車(chē)位等。按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，車(chē)位可劃分多種類型，但這并非法律意義上所進(jìn)行的分類，目前立法層面對(duì)車(chē)位沒(méi)有進(jìn)行明確、具體的分類。原《物權(quán)法》第七十四條確立了按照是否經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)行《民法典》第二百七十五條沿襲此規(guī)定。按照是否經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)，車(chē)位可劃分為建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，這是法律上對(duì)車(chē)位進(jìn)行的最簡(jiǎn)單、最直接的劃分。最高院區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋在制定過(guò)程中，曾經(jīng)有過(guò)一個(gè)條文明確“物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定的'建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)’，是指位于建筑規(guī)劃紅線內(nèi)，經(jīng)規(guī)劃文件批準(zhǔn)建造的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，包括獨(dú)立車(chē)庫(kù)以及設(shè)置于露天、架空層、地下等部位的車(chē)位”，雖然在正式發(fā)布的司法解釋中刪除了此條文，但第六條仍規(guī)定了“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第74條第3款所稱的車(chē)位”，可見(jiàn)立法初衷在于確立按照是否規(guī)劃批準(zhǔn)為標(biāo)準(zhǔn)的車(chē)位劃分的基本原則，簡(jiǎn)而言之，法律意義上的車(chē)位并未區(qū)分具體形態(tài)，只是簡(jiǎn)單劃分為規(guī)劃內(nèi)的車(chē)位和規(guī)劃外的車(chē)位。 停車(chē)位的主要糾紛類型及爭(zhēng)議焦點(diǎn) 1.普通（非人防）車(chē)位的權(quán)屬爭(zhēng)議（1）《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商能否依合法建造之事實(shí)行為取得車(chē)位所有權(quán)對(duì)普通車(chē)位（非人防）的權(quán)屬認(rèn)定，司法實(shí)踐中存在不同的認(rèn)定，主流觀點(diǎn)認(rèn)為《物權(quán)法》第三十條（現(xiàn)行《民法典》第二百三十一條）確立了開(kāi)發(fā)商因合法建造的事實(shí)行為而原始取得車(chē)位所有權(quán)的原則，《物權(quán)法》第一百四十二條（現(xiàn)行《民法典》第三百五十二條）也明確建設(shè)用地使用權(quán)人（通常為開(kāi)發(fā)商）建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施（理應(yīng)包含車(chē)位在內(nèi)）的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，現(xiàn)行《民法典》也基本沿襲該規(guī)定。《物權(quán)法》第七十四條（現(xiàn)行《民法典》第二百七十五條）雖然沒(méi)有明確規(guī)定車(chē)位歸開(kāi)發(fā)商所有，但從反面明確只有占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，才屬于業(yè)主共有，易言之，建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)，且未占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)歸開(kāi)發(fā)商所有，這才契合《物權(quán)法》第三十條及第一百四十二條所確立的原則和精神。在德清縣武康鎮(zhèn)錦繡豪園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與德信地產(chǎn)集團(tuán)有限公司車(chē)位糾紛[（2015）浙湖民終字第395號(hào)]中，開(kāi)發(fā)商德信公司將小區(qū)車(chē)位出售給業(yè)主，后業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為車(chē)位款項(xiàng)歸其所有，要求開(kāi)發(fā)商將車(chē)位款項(xiàng)退還給業(yè)主委員會(huì)，湖州中院依《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定，認(rèn)定規(guī)劃車(chē)位的所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商德信公司所有。在巫靜、深圳市金地寶城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司排除妨害糾紛[（2018）粵03民終18540號(hào)]中，深圳中院同樣依據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定認(rèn)定地上未占用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商有權(quán)將車(chē)位有償配售、附贈(zèng)或出租給業(yè)主。然而，實(shí)務(wù)中也有法院認(rèn)為不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的車(chē)位，不能成為開(kāi)發(fā)商的專有部分，其所在土地使用權(quán)已隨房屋出售而轉(zhuǎn)移至業(yè)主，故由此推定不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的車(chē)位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，歸業(yè)主共有。在重慶市豪運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑業(yè)主委員會(huì)車(chē)位糾紛[（2017）最高法民申2817號(hào)]中，涉案爭(zhēng)議車(chē)位為帝景豪苑小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的地上停車(chē)位，因無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，最高院認(rèn)為“案涉車(chē)位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此其不能成為享有專有權(quán)的專有部分。即使豪運(yùn)公司在建造帝景豪苑小區(qū)時(shí)支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但是小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。由于案涉車(chē)位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專有部分，原判決確認(rèn)該部分停車(chē)位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位并無(wú)不當(dāng)”。（2）《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主于買(mǎi)賣(mài)合同中約定車(chē)位歸開(kāi)發(fā)商所有是否有效，能否依當(dāng)事人之約定認(rèn)定車(chē)位歸屬《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，依《物權(quán)法》第七十四條之規(guī)定，車(chē)位屬于物權(quán)中的建筑物區(qū)分所有權(quán)中的一類，其歸屬可由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主通過(guò)出售、附贈(zèng)或出租等方式來(lái)約定，實(shí)務(wù)中法院普遍認(rèn)為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)車(chē)位歸開(kāi)發(fā)商所有的約定合法有效，可徑直依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之約定認(rèn)定車(chē)位權(quán)屬，例如：在陳德軍、余紅方等與深圳中海地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛[（2015）粵高法民一申字第733號(hào)]中，廣東高院認(rèn)為陳德軍、余紅方與中海公司簽訂的《深圳市閱景花園安居型商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》第六條約定“在項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸出賣(mài)人所有，但占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位屬于業(yè)主共有。在項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，符合《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，認(rèn)為“案涉合同是雙方自愿簽訂，內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在合同無(wú)效的情形。二審法院認(rèn)定案涉合同第六條約定合法有效，并無(wú)不當(dāng)”。在深圳市嘉誠(chéng)物業(yè)管理有限公司、深圳市南山區(qū)恒立心海灣花園第一屆業(yè)主委員會(huì)建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛[（2019）粵03民終2986號(hào)]中，涉案恒立心海灣花園于2010年建成，開(kāi)發(fā)商心海灣公司所簽《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》約定了“停車(chē)庫(kù)屬于不分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，即買(mǎi)賣(mài)雙方在本合同所約定的價(jià)款未包括會(huì)所、停車(chē)庫(kù)的分?jǐn)?，該?huì)所、停車(chē)庫(kù)屬賣(mài)方的權(quán)益”，深圳中院徑直依據(jù)該約定認(rèn)定地下停車(chē)位應(yīng)歸屬于心海灣公司。同樣，在深圳市華寶西部物業(yè)管理有限公司與深圳市寶安區(qū)風(fēng)采軒第二屆業(yè)主委員會(huì)、深圳市宇康安物業(yè)管理有限公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛[（2019）粵0306民初10988號(hào)]中,寶安區(qū)法院亦認(rèn)為“深信公司與業(yè)主簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》附表四第5條約定，小區(qū)的會(huì)、地下車(chē)庫(kù)庫(kù)、車(chē)位、一樓架空層、兒童游樂(lè)場(chǎng)等配套設(shè)施的收益權(quán)由賣(mài)方保留，賣(mài)方對(duì)這些設(shè)施進(jìn)行管理和收益時(shí)不侵害買(mǎi)方對(duì)本合同第三條所規(guī)定的公共設(shè)施享有的權(quán)益。可見(jiàn)，深信公司與業(yè)主就規(guī)劃車(chē)位的權(quán)利進(jìn)行了約定，由深信公司交付業(yè)主使用，深信公司享有收益權(quán)，該約定是協(xié)議雙方的真實(shí)意思表示，也是協(xié)議當(dāng)事人對(duì)規(guī)劃停車(chē)位權(quán)屬的協(xié)商處理，對(duì)合同當(dāng)事人均具有法律約束力，應(yīng)按照協(xié)議約定確定各自的權(quán)利義務(wù)，案涉小區(qū)規(guī)劃停車(chē)位的權(quán)屬應(yīng)由深信公司享有”。（3）《物權(quán)法》頒布實(shí)施前，需視房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中對(duì)車(chē)位權(quán)益有無(wú)特別約定《物權(quán)法》自2007年10月1日起實(shí)施，根據(jù)法不溯及既往的原則，在《物權(quán)法》實(shí)施前，難以依據(jù)《物權(quán)法》前述規(guī)定認(rèn)定開(kāi)發(fā)商依合法建造行為取得車(chē)位權(quán)屬，此時(shí)有的城市的法院會(huì)依據(jù)當(dāng)?shù)?、?dāng)時(shí)的規(guī)定認(rèn)定車(chē)位的權(quán)屬。例如，《物權(quán)法》實(shí)施前，深圳市于1993年10月1日起施行《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》，該條例第十三條第二款規(guī)定“房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益沒(méi)有特別約定的，停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有”，根據(jù)該規(guī)定，認(rèn)定車(chē)位權(quán)屬的核心因素在于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中對(duì)車(chē)位權(quán)益是否有特別約定，如果沒(méi)有特別約定，則車(chē)位權(quán)益隨房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移而同時(shí)轉(zhuǎn)移。在深圳市北方物業(yè)管理有限公司、深圳市天健房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司車(chē)位糾紛[（2019）粵03民終1229號(hào)]中，涉案項(xiàng)目于2004年開(kāi)發(fā)，相關(guān)《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》簽訂于2004年至2005年期間，合同附表四地面停車(chē)場(chǎng)、地下、地下車(chē)庫(kù)、架空層等全部公共場(chǎng)所和公共設(shè)施的所有權(quán)均屬賣(mài)方所有，深圳中院認(rèn)為“《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款均表明，車(chē)位權(quán)益的歸屬可由房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方在房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同中作出約定。涉案車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題應(yīng)適用當(dāng)時(shí)已頒布施行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》。天健房地產(chǎn)公司與涉案房地產(chǎn)買(mǎi)方在《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》中約定地下車(chē)庫(kù)歸賣(mài)方所有，該約定屬房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)車(chē)位權(quán)屬作出的特別約定，符合前述《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，亦未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。但在深圳市龍崗區(qū)布吉街道中加名園第三屆業(yè)主委員會(huì)、深圳派成鋁業(yè)科技有限公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛[（2018）粵03民終19518號(hào)]中，涉案中加名園小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)于1999年至2004年間的住宅小區(qū)，于2005年銷(xiāo)售完畢，此時(shí)《物權(quán)法》尚未頒布實(shí)施，涉案小區(qū)在銷(xiāo)售時(shí)，派成公司與小業(yè)主簽訂的購(gòu)房合同中僅部分合同約定了中加名園業(yè)委會(huì)主張的涉案小區(qū)會(huì)所、架空層、車(chē)庫(kù)等歸開(kāi)發(fā)商所有，部分合同并未約定，因此深圳中院認(rèn)定“對(duì)于小區(qū)全體業(yè)主來(lái)說(shuō)，應(yīng)視為沒(méi)有特別約定。由于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)中加名園業(yè)委會(huì)主張的涉案小區(qū)會(huì)所、架空層、車(chē)庫(kù)等的權(quán)益沒(méi)有特別約定，亦沒(méi)有登記權(quán)利人，因此，依照以上條例的規(guī)定，中加名園業(yè)委會(huì)主張的涉案小區(qū)會(huì)所、架空層、車(chē)庫(kù)等的權(quán)益隨房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同同時(shí)轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主所有”。因此，在《物權(quán)法》頒布實(shí)施前，開(kāi)發(fā)商想要依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同主張享有車(chē)位所有權(quán)，要求開(kāi)發(fā)商與全體業(yè)主所簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中均明確車(chē)位的權(quán)益歸開(kāi)發(fā)商所有，否則即使僅有與個(gè)別或部分業(yè)主的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中明確車(chē)位權(quán)益歸開(kāi)發(fā)商所有，同樣會(huì)被認(rèn)定特別約定不明，無(wú)法依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同主張享有車(chē)位所有權(quán)。（4）已列入公攤面積和公攤成本之車(chē)位是否歸業(yè)主所有實(shí)踐中，有的觀點(diǎn)認(rèn)為車(chē)位應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有，理由是開(kāi)發(fā)商建設(shè)車(chē)位的成本已經(jīng)包含在業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房所支付的房?jī)r(jià)款中，車(chē)位面積本身已計(jì)入公攤面積，車(chē)位是輔助房屋功能使用的從物，從物權(quán)屬隨主物定，在主物房屋已出售的情況下，車(chē)位作為從物應(yīng)轉(zhuǎn)移業(yè)主共有。對(duì)此，有的法院認(rèn)為業(yè)主購(gòu)房時(shí)所支付的房?jī)r(jià)只是其取得建筑物專有部分所有權(quán)和共有部分共有權(quán)支付的對(duì)價(jià)，不能據(jù)此認(rèn)定車(chē)位為全體業(yè)主投資建設(shè)。在珠海市恒安達(dá)物業(yè)管理有限公司、合利建筑工程公司物權(quán)保護(hù)糾紛[（2015）珠中法民四終字第153號(hào)]中，一審法院認(rèn)為“小區(qū)業(yè)主購(gòu)房時(shí)支付的房?jī)r(jià)和相關(guān)稅費(fèi)，是其取得建筑物專有部分所有權(quán)和共有部分共有權(quán)支付的對(duì)價(jià)，而不能視為是小區(qū)業(yè)主為建設(shè)人防工程投入的投資款，故恒安達(dá)公司主張人防工程為全體業(yè)主投資建設(shè)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)”。雖然前述觀點(diǎn)值得商榷，但司法實(shí)務(wù)中確實(shí)也有法院在個(gè)案中支持該觀點(diǎn)。在巫靜、深圳市金地寶城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司排除妨害糾紛[（2018）粵03民終18540號(hào)]中，深圳中院認(rèn)為“規(guī)劃內(nèi)的地下車(chē)庫(kù)車(chē)位，若該部分已列入業(yè)主共同面積和業(yè)主公攤成本，應(yīng)屬于業(yè)主共有；如果未列入業(yè)主公攤面積和業(yè)主公攤成本，則開(kāi)發(fā)商依法享有建設(shè)用地使用權(quán)，可以作為專有部分進(jìn)行登記，開(kāi)發(fā)商享有單獨(dú)完整的物權(quán)”，表明深圳中院在該案件中認(rèn)可車(chē)位已列入業(yè)主共同面積和業(yè)主公攤成本時(shí)屬業(yè)主共有。在無(wú)錫市益多投資發(fā)展集團(tuán)有限公司與無(wú)錫金馬物業(yè)管理有限公司、無(wú)錫市金馬國(guó)際花園業(yè)主委員會(huì)所有權(quán)糾紛[（2017）蘇02民終2052號(hào)]中，對(duì)地下人防設(shè)施建設(shè)成本是否納入住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格中，法院書(shū)面咨詢無(wú)錫市物價(jià)局，后無(wú)錫市物價(jià)局復(fù)函認(rèn)定無(wú)錫市金馬國(guó)際花園商品房開(kāi)發(fā)成本中土建費(fèi)包括人防工程，認(rèn)證后計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，且經(jīng)認(rèn)定后的商品房成本包括在商品房銷(xiāo)售價(jià)格中，無(wú)錫中院據(jù)此認(rèn)為“益多公司對(duì)有沒(méi)有將人防工程建設(shè)成本分?jǐn)偟浇瘃R國(guó)際花園商品房基準(zhǔn)銷(xiāo)售價(jià)格之中，負(fù)有舉證責(zé)任。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，益多公司沒(méi)有充分證據(jù)證明沒(méi)有將人防工程建設(shè)成本分?jǐn)偟浇瘃R國(guó)際花園商品房基準(zhǔn)銷(xiāo)售價(jià)格之中，故益多公司要求業(yè)主委員會(huì)返還人防車(chē)位收益，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)”，側(cè)面表明在車(chē)位建設(shè)成本已包含在房?jī)r(jià)款中時(shí)開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)主張車(chē)位歸其所有，開(kāi)發(fā)商需對(duì)車(chē)位建設(shè)成本未包含在房?jī)r(jià)款中承擔(dān)舉證責(zé)任。在深圳市瑞征物業(yè)管理有限公司、深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛[（2018）最高法民再263號(hào)]中，最高院亦認(rèn)為“因案涉地下停車(chē)場(chǎng)既沒(méi)有計(jì)入容積率即并未占用案涉小區(qū)土地的使用權(quán)，現(xiàn)瑞征公司也未提交證據(jù)證明案涉地下停車(chē)場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本已相應(yīng)分?jǐn)偟礁鱾€(gè)商品房的出售價(jià)格之中，因此不宜認(rèn)定案涉車(chē)位已隨美加廣場(chǎng)項(xiàng)目所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，一并轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主”，反面說(shuō)明了在停車(chē)場(chǎng)計(jì)入容積率或停車(chē)場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)款中時(shí)，存在認(rèn)定停車(chē)場(chǎng)歸業(yè)主共有的空間。（5）占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地的車(chē)位歸業(yè)主共有當(dāng)然，依《物權(quán)法》第七十四條第二款，以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(2020修正)第六條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)不論是規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位占用了占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地，還是占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，由于其所占用的區(qū)域本身屬于業(yè)主共有，所形成的車(chē)位應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有，即使開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中約定車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸其所有，也無(wú)法對(duì)抗業(yè)主共有的權(quán)利。司法實(shí)踐中對(duì)此問(wèn)題的裁判態(tài)度較為統(tǒng)一。在趙杰與徐州福源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司車(chē)位糾紛[（2014）徐民終字第02915號(hào)]中，小區(qū)業(yè)主趙杰向開(kāi)發(fā)商福源公司購(gòu)買(mǎi)某車(chē)位，后因故趙杰無(wú)法正常使用該車(chē)位，遂產(chǎn)生爭(zhēng)議，徐州中院根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條及《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條的規(guī)定，認(rèn)定涉案車(chē)位未經(jīng)規(guī)劃，又建在公共綠地上，屬于業(yè)主共有。2.人防車(chē)位的權(quán)屬爭(zhēng)議之所以區(qū)分普通車(chē)位和人防車(chē)位，原因在于人防車(chē)位本身附有人防工程功能屬性，人防工程屬國(guó)防組成部分，其權(quán)屬認(rèn)定與普通車(chē)位的權(quán)屬認(rèn)定有明顯區(qū)別?！度嗣穹揽辗ā芬蟪鞘行陆裼媒ㄖ仨毿藿ㄈ朔拦こ獭ｋm然《人民防空法》第二條規(guī)定“人民防空是國(guó)防的組成部分”，第五條規(guī)定“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，以及《物權(quán)法》第五十二條（現(xiàn)行《民法典》第二百五十四條）規(guī)定“國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有”，但實(shí)務(wù)上對(duì)人防工程歸屬問(wèn)題的認(rèn)識(shí)分歧較大，各地法院對(duì)此裁判觀點(diǎn)不一。對(duì)人防車(chē)位的權(quán)屬認(rèn)定，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，人防工程屬國(guó)防資產(chǎn)的組成部分，而國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有，故人防工程車(chē)位屬國(guó)家所有，但平時(shí)可由投資者使用管理，收益歸投資者所有。在欽州希望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與南寧憑興物業(yè)服務(wù)有限公司、南寧憑興物業(yè)服務(wù)有限公司欽州分公司返還原物糾紛[（2015）欽民一終字第306號(hào)]中，廣西欽州市中級(jí)人民法院依《人民防空法》第二條和《物權(quán)法》第五十二條，認(rèn)定人防工程產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家，但開(kāi)發(fā)商希望公司有使用收益權(quán)。在袁文虎與威海仙姑頂旅游開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛[（2016）魯10民終2062號(hào)]中，山東威海市中級(jí)人民法院同樣認(rèn)為人防資產(chǎn)作為國(guó)防資產(chǎn)的組成部分，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸國(guó)家所有，但不影響投資人使用收益權(quán)的行使。但也有的觀點(diǎn)認(rèn)為，人民防空法并沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的人防工程權(quán)屬作出認(rèn)定，僅是確定了誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則，故根據(jù)物權(quán)法合法建造行為設(shè)立所有權(quán)的原則，或依房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之約定，人防工程應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商所有。在柏志海、汪愛(ài)玲與鹽城市力拓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司車(chē)位糾紛[（2014）鹽民終字第01318號(hào)]中，鹽城中院依《物權(quán)法》第一百四十二條，認(rèn)定人防地下車(chē)位是開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，屬于其建造的構(gòu)筑物或者附屬設(shè)施，所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商力拓公司，認(rèn)為《人民防空法》沒(méi)有對(duì)人防工程權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行專門(mén)規(guī)定，不影響對(duì)人防地下車(chē)位的權(quán)利性質(zhì)及其歸屬的認(rèn)定。因此，雖然司法實(shí)務(wù)中對(duì)人防車(chē)位的權(quán)屬認(rèn)定存在較大爭(zhēng)議，但對(duì)于人防車(chē)位的使用收益權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有是毋庸置疑的，這也導(dǎo)致法院在處理有些案件時(shí)直接回避人防車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題而僅認(rèn)定人防車(chē)位的使用、收益權(quán)。1.雖房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同未對(duì)車(chē)位歸屬作出明確約定，但車(chē)位收益長(zhǎng)期上繳給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商享有車(chē)位收益權(quán)車(chē)位收益權(quán)屬于車(chē)位所有權(quán)中的權(quán)能之一，其歸屬隨車(chē)位所有權(quán)而定，通常亦隨車(chē)位所有權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。在車(chē)位歸開(kāi)發(fā)商所有的情況下，開(kāi)發(fā)商享有車(chē)位收益權(quán)是應(yīng)有之義。即使在當(dāng)事人未對(duì)車(chē)位歸屬作出明確約定的情況下，如果車(chē)位收益長(zhǎng)期上繳給開(kāi)發(fā)商，業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)長(zhǎng)期未對(duì)車(chē)位收益提出主張，也可視為開(kāi)發(fā)商與業(yè)主對(duì)車(chē)位收益的歸屬事實(shí)上達(dá)成一致意見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商享有車(chē)位收益權(quán)，對(duì)于侵害開(kāi)發(fā)商車(chē)位收益權(quán)的行為，開(kāi)發(fā)商有權(quán)要求停止侵害行為并承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。在深圳市環(huán)益實(shí)業(yè)有限公司、深圳市南山區(qū)中山頤景花園第四屆業(yè)主委員會(huì)車(chē)位糾紛[（2020）粵03民終587號(hào)]中,深圳中院認(rèn)為“頤景花園一期商品房的預(yù)售合同中并未對(duì)一期地下停車(chē)位的歸屬作出明確約定。在《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》與《物權(quán)法》對(duì)此類停車(chē)位歸屬問(wèn)題存在不同規(guī)定的情況下，本院采取尊重客觀歷史、穩(wěn)定社會(huì)秩序的態(tài)度處理相關(guān)爭(zhēng)議。在本案中，無(wú)論是小區(qū)的前期物業(yè)管理單位深圳市景樂(lè)物業(yè)管理有限公司，還是頤景花園業(yè)委會(huì)自2005年1月起聘請(qǐng)的深圳市花樣年物業(yè)管理有限公司，均是將一、二期停車(chē)位的收益上繳給開(kāi)發(fā)商環(huán)益公司，小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)在長(zhǎng)達(dá)十幾年的時(shí)間內(nèi)均未對(duì)停車(chē)位收益提出主張，說(shuō)明業(yè)主群體與開(kāi)發(fā)商對(duì)一期地下停車(chē)位權(quán)益的歸屬已經(jīng)取得事實(shí)上的意思一致。頤景花園業(yè)委會(huì)在2015年11月起與嘉誠(chéng)物業(yè)公司擅自將停車(chē)位收益費(fèi)用轉(zhuǎn)存至雙方共管賬戶，違犯了頤景花園小區(qū)成立以來(lái)的原有秩序，對(duì)環(huán)益公司的停車(chē)位收益權(quán)造成侵害，有所不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)停止侵害行為并承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。嘉誠(chéng)物業(yè)公司與頤景花園第四屆業(yè)委會(huì)共同實(shí)施了侵害環(huán)益公司停車(chē)位收益權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。2.在業(yè)委會(huì)起訴物業(yè)公司追索停車(chē)位收益糾紛中，允許開(kāi)發(fā)商以第三人身份訴請(qǐng)確認(rèn)車(chē)位收益歸開(kāi)發(fā)商所有，不以確認(rèn)車(chē)位權(quán)屬為前提在業(yè)委會(huì)起訴物業(yè)公司追索停車(chē)位收益糾紛中，開(kāi)發(fā)商通常作為第三人身份參與訴訟，此時(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商能否以第三人身份訴請(qǐng)確認(rèn)車(chē)位收益歸其所有，司法實(shí)務(wù)中存在爭(zhēng)議，有的法院認(rèn)為業(yè)委會(huì)起訴物業(yè)公司追索停車(chē)位收益糾紛屬于物業(yè)服務(wù)合同糾紛，并非物權(quán)確認(rèn)糾紛，在當(dāng)事人未提出確認(rèn)停車(chē)場(chǎng)權(quán)屬訴訟請(qǐng)求的情況下，第三人無(wú)權(quán)訴請(qǐng)確認(rèn)停車(chē)位收益歸其所有。但也有的法院持相反觀點(diǎn)，認(rèn)為法院對(duì)各方關(guān)于停車(chē)位收益歸屬爭(zhēng)議的審理，并不必須以提出確認(rèn)車(chē)位權(quán)屬的訴訟請(qǐng)求為前提。3.車(chē)位未辦理產(chǎn)權(quán)證是否影響車(chē)位收益權(quán)的確認(rèn)對(duì)于車(chē)位未辦理產(chǎn)權(quán)證，是否影響車(chē)位收益權(quán)的確認(rèn)，司法實(shí)務(wù)中存在不同觀點(diǎn)。有的法院認(rèn)為尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，不宜對(duì)其所有權(quán)作出認(rèn)定，收益權(quán)也不宜認(rèn)定，例如在深圳市投資控股有限公司、深圳市深投物業(yè)發(fā)展有限公司與深圳市建設(shè)（集團(tuán)）有限公司、深圳市建設(shè)家園物業(yè)服務(wù)有限公司車(chē)庫(kù)糾紛[（2017）粵03民終1402號(hào)]中, 深圳中院認(rèn)為“根據(jù)被告建設(shè)集團(tuán)公司改制過(guò)程中政府部門(mén)的相關(guān)批復(fù)文件，以及雙方的合同約定，被告建設(shè)集團(tuán)公司名下包括涉案351個(gè)地下停車(chē)位的收益權(quán)在內(nèi)的19項(xiàng)資產(chǎn)向原告深圳投資公司進(jìn)行了移交，但該涉案地下車(chē)位沒(méi)有辦理獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，因此，雖然在《資產(chǎn)移交協(xié)議》中明確涉案小區(qū)地下車(chē)位的收益歸深圳投資公司享有，但因尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，不宜對(duì)其所有權(quán)作出認(rèn)定，故在此情況下，單獨(dú)確認(rèn)收益權(quán)亦沒(méi)有法律依據(jù)，故對(duì)原告請(qǐng)求確認(rèn)其享有東方沁園小區(qū)351個(gè)地下停車(chē)位的收益權(quán)，不予支持”。但也有的法院認(rèn)為雖然未能辦理產(chǎn)權(quán)登記無(wú)法取得登記所有權(quán)，有關(guān)轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利受限，但并不能就此排除其收益的權(quán)利。在深圳市嘉誠(chéng)物業(yè)管理有限公司、深圳市南山區(qū)恒立心海灣花園第一屆業(yè)主委員會(huì)建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛[（2019）粵03民終2986號(hào)]中，深圳中院認(rèn)為“因未能辦理產(chǎn)權(quán)登記，心海灣公司并未能取得停車(chē)位的登記所有權(quán)，有關(guān)轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利受限，但并不能就此排除其收益的權(quán)利，涉案地下停車(chē)場(chǎng)已經(jīng)行政部門(mén)核發(fā)《深圳市經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)許可證》，可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)，小區(qū)業(yè)主應(yīng)付費(fèi)使用車(chē)位，按照公平原則和等價(jià)有償原則，心海灣公司對(duì)小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)享有的收益權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱_認(rèn)和保護(hù)”。1.未能“首先滿足業(yè)主需要”處分車(chē)位行為的效力認(rèn)定《物權(quán)法》第七十四條第一款確立了車(chē)位應(yīng)當(dāng)“首先滿足業(yè)主需求”的基本原則，現(xiàn)行《民法典》第二百七十六條沿襲此規(guī)定。最高院區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋第五條規(guī)定“建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合民法典第二百七十六條有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的比例?！钡笆鲆?guī)定并未明確處分車(chē)位時(shí)未“首先滿足業(yè)主需要”的法律后果。有的法院認(rèn)為，前述規(guī)定屬于效力強(qiáng)制性規(guī)定，開(kāi)發(fā)商違反該規(guī)定處分車(chē)位的行為無(wú)效，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求確認(rèn)開(kāi)發(fā)商處分車(chē)位的行為無(wú)效。在黃玉蓮、河源市振邦房地產(chǎn)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛[（2019）粵民終278號(hào)]中，振邦公司被裁定受理破產(chǎn)清算前，黃玉蓮對(duì)振邦公司享有到期債權(quán)，雙方簽訂《停車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定以振邦公司開(kāi)發(fā)的車(chē)位抵償振邦公司對(duì)黃玉蓮的債務(wù)，因本案用于抵償債務(wù)的80個(gè)車(chē)位屬于鴻大城房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃配置的小區(qū)停車(chē)位，廣東省高院認(rèn)為“發(fā)商處分車(chē)位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照前述法律和司法解釋的規(guī)定進(jìn)行，即應(yīng)當(dāng)按照配置比例處分車(chē)位。本案鴻大城房地產(chǎn)項(xiàng)目的停車(chē)位配置比例為1:1.28，即每套住房平均擁有1.28個(gè)停車(chē)位，黃玉蓮向振邦公司購(gòu)買(mǎi)了鴻大城小區(qū)1套住房，一審法院據(jù)此認(rèn)為黃玉蓮最多只能購(gòu)買(mǎi)2個(gè)車(chē)位，符合前述法律和司法解釋的規(guī)定”，黃玉蓮認(rèn)為《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第一款為倡導(dǎo)性規(guī)定，不能據(jù)此認(rèn)定合同無(wú)效，對(duì)此廣東省高級(jí)人民法院認(rèn)為“小區(qū)車(chē)位應(yīng)當(dāng)首先滿足全體業(yè)主的需要，如開(kāi)發(fā)商未按規(guī)劃配置比例將車(chē)位處分給個(gè)別業(yè)主或小區(qū)業(yè)主之外的人，即違反了“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定，侵犯了其他業(yè)主購(gòu)買(mǎi)或租賃車(chē)位的權(quán)利，其他業(yè)主可以請(qǐng)求確認(rèn)開(kāi)發(fā)商的處分行為無(wú)效并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違法責(zé)任……一審法院認(rèn)定《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第一款關(guān)于“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定正確”。然而，也有的法院認(rèn)為《物權(quán)法》第七十四條第一款并非效力強(qiáng)制性規(guī)定，違反該規(guī)定不影響合同的效力，例如在重慶市南川區(qū)天之驕俊園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與張麗霞等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛[（2015）渝高法民申字第01723號(hào)]中，重慶市高級(jí)人民法院認(rèn)為《物權(quán)法》第七十四條第一款“僅是對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)等的物權(quán)變動(dòng)作了限制，并非判斷合同是否有效的規(guī)定，該條款僅是合同有效后能否履行的問(wèn)題，只涉及是否發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的后果，并不影響合同的效力”。特別的，實(shí)踐中出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商將小區(qū)剩余未售未租車(chē)位整體打包出售給物業(yè)公司，由物業(yè)公司繼續(xù)將車(chē)位出售或出租給業(yè)主的情形，此時(shí)是否違反“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定，實(shí)務(wù)中法院傾向于認(rèn)為該行為不違反《物權(quán)法》第七十四條第一款之規(guī)定，整體打包出售相關(guān)協(xié)議合法有效。在張弘、沈璐確認(rèn)合同無(wú)效糾紛[（2019）浙01民終2638號(hào)]中，杭州中院認(rèn)為“南都置業(yè)公司作為開(kāi)發(fā)商，在其向小區(qū)業(yè)主告知車(chē)位銷(xiāo)售事宜，但小區(qū)業(yè)主并未全部購(gòu)買(mǎi)或租賃車(chē)位的情況下，將剩余的405個(gè)車(chē)位轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)公司萬(wàn)科物業(yè)公司，由萬(wàn)科物業(yè)公司繼續(xù)將該些車(chē)位出讓或出租給小區(qū)業(yè)主使用，該行為并未影響小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)配套車(chē)位享有的優(yōu)先使用的權(quán)利”。2.車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)及效力認(rèn)定對(duì)于能辦理產(chǎn)權(quán)登記的車(chē)位，允許出售轉(zhuǎn)讓，但對(duì)于無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記的車(chē)位，因無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移登記，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)轉(zhuǎn)讓車(chē)位使用權(quán)的方式將車(chē)位長(zhǎng)期給予業(yè)主使用，為此開(kāi)發(fā)商通常會(huì)與業(yè)主簽訂車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，約定業(yè)主一次性支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款，開(kāi)發(fā)商將車(chē)位的長(zhǎng)期使用權(quán)讓渡給業(yè)主，業(yè)主享有特定車(chē)位的專有使用權(quán)。對(duì)于車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)及其效力，司法實(shí)務(wù)中存在不同的觀點(diǎn)。對(duì)于車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)，有的觀點(diǎn)認(rèn)為車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于租賃合同，租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)部分無(wú)效，有的觀點(diǎn)認(rèn)為車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同本質(zhì)上屬于車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同，不適用租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)部分無(wú)效的強(qiáng)制性規(guī)定，例如在柏志海、汪愛(ài)玲與鹽城市力拓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司車(chē)位糾紛[（2014）鹽民終字第01318號(hào)]中，鹽城中院認(rèn)為“雙方當(dāng)事人所訂立的《力拓.傾城花園2#地下室車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》第一條以“使用權(quán)約定”為小標(biāo)題對(duì)合同交易對(duì)象進(jìn)行了說(shuō)明……結(jié)合該條內(nèi)容及前文關(guān)于人防地下車(chē)位（指整個(gè)地下車(chē)位及其構(gòu)筑物）權(quán)利性質(zhì)及其權(quán)利歸屬的認(rèn)定，可見(jiàn)該條中所界定的交易對(duì)象名義上為“車(chē)位使用權(quán)”，實(shí)質(zhì)上為“車(chē)位所有權(quán)”。此外，涉案合同中的其他條款也證明交易對(duì)象實(shí)質(zhì)上為“車(chē)位所有權(quán)”：1、第二條約定“車(chē)位使用年限等同于受讓方所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)使用年限”；2、第四.4條約定“在相關(guān)政策允許下，受讓方除享有該停車(chē)位使用權(quán)外，同時(shí)享有該車(chē)位使用權(quán)的繼承權(quán)。如將該停車(chē)位轉(zhuǎn)讓或出租，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓或出租范圍限定在本小區(qū)范圍內(nèi)業(yè)主，并征得業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司同意。轉(zhuǎn)讓或出租后，受讓方承擔(dān)一切連帶責(zé)任。”3、第四.5條約定“受讓方知曉且只享有該停車(chē)位的使用權(quán)（不享有土地使用權(quán)），無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證等相關(guān)手續(xù)。若國(guó)家政策對(duì)地下停車(chē)位使用年限和性質(zhì)做出具體規(guī)定或調(diào)整，該停車(chē)位使用年限和性質(zhì)隨國(guó)家法律政策規(guī)定處理?！睆囊陨霞s定足以認(rèn)定，涉案合同交易的車(chē)位“使用權(quán)”具有“所有權(quán)”的實(shí)質(zhì)要義及其占有、使用、處分、收益等權(quán)能”。但也有的法院認(rèn)為業(yè)主對(duì)車(chē)位僅享有使用權(quán)，除此以外不享有其他權(quán)能，故車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并非所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同，傾向于認(rèn)定為無(wú)名合同，例如在袁文虎與威海仙姑頂旅游開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛[（2016）魯10民終2062號(hào)]中，威海中院認(rèn)為“袁文虎與仙姑頂公司簽訂的是地下車(chē)位使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同，并非是所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同，并且在該合同第二條載明，乙方對(duì)該車(chē)位享有使用權(quán)，乙方有權(quán)在該車(chē)位上停放車(chē)輛并對(duì)車(chē)輛采取合理保護(hù)措施，但不得在車(chē)位上添置任何設(shè)施設(shè)備。除此之外乙方對(duì)上述車(chē)位不具有其他權(quán)能。由此說(shuō)明，仙姑頂公司轉(zhuǎn)讓的車(chē)位使用權(quán)僅限定為特定用途的使用權(quán)權(quán)能”。對(duì)于車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，普遍認(rèn)為車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且人防車(chē)位在國(guó)家遭遇緊急狀況時(shí)作為人防工程設(shè)施免費(fèi)使用，車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不存在法定的合同無(wú)效事由，應(yīng)為合法有效。在柏志海、汪愛(ài)玲與鹽城市力拓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司車(chē)位糾紛[（2014）鹽民終字第01318號(hào)]中，鹽城中院認(rèn)為“本案被上訴人對(duì)案涉整個(gè)地下車(chē)位建筑物享有所有權(quán)，有權(quán)依法通過(guò)約定的方式，出售、轉(zhuǎn)讓其全部或可區(qū)分為“專有部分”的部分車(chē)位。所以，將案涉合同認(rèn)定為實(shí)質(zhì)上的“地下車(chē)位所有權(quán)轉(zhuǎn)讓（出售）合同”，符合當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際，符合房地產(chǎn)行政管理的需要，符合維護(hù)合法權(quán)益的民法價(jià)值追求和合同法鼓勵(lì)交易的立法宗旨，不僅不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不具有其他合同無(wú)效的事由，而且可以更好地確認(rèn)、調(diào)整和維護(hù)各方法律關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系。故認(rèn)定為有效合同，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力，也更有利于權(quán)利保障”。3.改變場(chǎng)地用途用作車(chē)位出售的行為效力認(rèn)定城市車(chē)位供需矛盾突出，導(dǎo)致實(shí)踐中許多小區(qū)的車(chē)位都是通過(guò)改變其他場(chǎng)地如地下室的用途而形成，對(duì)于改變場(chǎng)地用途用作車(chē)位出售的行為效力問(wèn)題，實(shí)務(wù)中存在爭(zhēng)議，普遍認(rèn)為對(duì)于規(guī)劃用途的規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違反規(guī)劃用途的規(guī)定可能會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)法履行，但不影響合同效力，但也有的法院認(rèn)為改變規(guī)劃用途用作車(chē)位出售的行為，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效。在ONGINGINVESTMENTSLIMITED與深圳市新東升物業(yè)管理有限公司、深圳市新東升物業(yè)管理有限公司明月花園停車(chē)場(chǎng)與深圳市福田區(qū)明月花園業(yè)主委員會(huì)、深圳市東山開(kāi)發(fā)有限公司車(chē)位糾紛[（2012）深中法房終字第3003-3004號(hào)]中，深圳中院認(rèn)為“明月花園小區(qū)地下室并未規(guī)劃作為車(chē)位使用，東山公司將該空間改變用途用作車(chē)位出售給SEQUINDEVELOPMENTSLTD、ONGINGINVESTMENTSLIMITED，違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故SEQUINDEVELOPMENTSLTD、ONGINGINVESTMENTSLIMITED與東山公司所簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中有關(guān)車(chē)位轉(zhuǎn)讓的條款及SEQUINDEVELOPMENTSLTD、ONGINGINVESTMENTSLIMITED與新東升物業(yè)公司、明月花園停車(chē)場(chǎng)簽訂的和解協(xié)議中關(guān)于涉案車(chē)位權(quán)屬約定的條款無(wú)效”。（一）嚴(yán)格落實(shí)車(chē)位不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中出現(xiàn)大量停車(chē)位權(quán)屬及收益歸屬糾紛的原因之一在于部分城市未嚴(yán)格落實(shí)車(chē)位的不動(dòng)產(chǎn)登記。依區(qū)分所有權(quán)司法解釋第二條規(guī)定，車(chē)位等特定空間在符合構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性及能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體等條件時(shí)，能夠成為專有部分。實(shí)踐中也有的城市如上海、重慶、廣州等可以對(duì)包括具有人防功能的地下車(chē)庫(kù)在內(nèi)的車(chē)位辦理產(chǎn)權(quán)登記，有的城市如北京可以登記普通的地下車(chē)庫(kù)，因此客觀上辦理車(chē)位不動(dòng)產(chǎn)登記具有可行性。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)登記具有形成力、推定力和公信力，只有各地嚴(yán)格落實(shí)車(chē)位不動(dòng)產(chǎn)登記，才能從源頭上杜絕和減少車(chē)位糾紛的發(fā)生。（二）完善民法典中車(chē)位相關(guān)規(guī)定實(shí)踐中發(fā)生大量停車(chē)位糾紛的根本原因在于法律層面對(duì)車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題不明確?！段餀?quán)法》第七十四條以及現(xiàn)行《民法典》第二百七十六條都只是給出了一個(gè)原則性的規(guī)定，該原則性規(guī)定不夠細(xì)化和具體，無(wú)法反映和解決大量停車(chē)位糾紛所引發(fā)的問(wèn)題，諸如未明確規(guī)定除占用業(yè)主共有道路或場(chǎng)地外其他形態(tài)車(chē)位的權(quán)屬主體、未明確人防車(chē)位的權(quán)屬主體、當(dāng)事人未通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行約定時(shí)如何確定車(chē)位的權(quán)屬主體、《物權(quán)法》頒布實(shí)施前如何確定車(chē)位的權(quán)屬主體、對(duì)列入公攤面積和公攤成本之車(chē)位權(quán)屬主體如何確定、車(chē)位未辦理產(chǎn)權(quán)登記是否影響車(chē)位收益權(quán)的確認(rèn)、處分車(chē)位時(shí)無(wú)法首先滿足業(yè)主需要的法律后果等等，這些問(wèn)題亟待立法層面予以完善和細(xì)化，有必要通過(guò)制定民法典的相關(guān)細(xì)則或出臺(tái)相關(guān)司法解釋，完善車(chē)位相關(guān)規(guī)定，才能從根本上解決和減少車(chē)位糾紛。（三）結(jié)合深圳實(shí)際狀況制定車(chē)位相關(guān)規(guī)定，分類處理、區(qū)別對(duì)待，避免一刀切早在2002年，深圳市就開(kāi)始起草停車(chē)位的相關(guān)法案，擬對(duì)停車(chē)位開(kāi)發(fā)利用、權(quán)屬確定、權(quán)益轉(zhuǎn)讓等作出明確規(guī)定，之后數(shù)易其稿，數(shù)次調(diào)研，卻一直未能成形。深圳車(chē)位糾紛有著特定的歷史背景和現(xiàn)實(shí)困境，深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平快，車(chē)位需求大，但土地供需矛盾突出，導(dǎo)致車(chē)位緊缺，加上早期立法不完善及產(chǎn)權(quán)登記制度空位，導(dǎo)致大量老舊小區(qū)車(chē)位產(chǎn)權(quán)不明晰，車(chē)位糾紛情況更為復(fù)雜，因此要杜絕和減少車(chē)位糾紛的發(fā)生，需要結(jié)合深圳車(chē)位的實(shí)際狀況和特殊背景，對(duì)深圳車(chē)位的歷史、現(xiàn)狀及現(xiàn)實(shí)困境進(jìn)行充分的調(diào)研，并充分征求公眾意見(jiàn)，委托專家論證，必要時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，在此基礎(chǔ)上制定、完善車(chē)位相關(guān)規(guī)定，遵循分類處理的原則，區(qū)別對(duì)待，避免一刀切，既要尊重歷史，明確《物權(quán)法》頒布實(shí)施前車(chē)位權(quán)屬的確定方法，也要嚴(yán)格遵循法律規(guī)定，在現(xiàn)行法律框架下制定相關(guān)辦法、條例規(guī)定，明晰車(chē)位產(chǎn)權(quán)，為解決和減少車(chē)位糾紛提供指引和依據(jù)。賀倩明 主任律師、高級(jí)合伙人 業(yè)務(wù)領(lǐng)域：房地產(chǎn) 投融資 城市更新 爭(zhēng)議解決 heqianming@jianweishenzhen.com 0755-2266 1588 廖創(chuàng)造 主辦律師 業(yè)務(wù)領(lǐng)域：房地產(chǎn) 投融資 爭(zhēng)議解決 liaochuangzao@jianweishenzhen.com建緯爭(zhēng)議解決業(yè)務(wù)中心由高級(jí)合伙人賀倩明律師牽頭，在地產(chǎn)工程爭(zhēng)議解決領(lǐng)域長(zhǎng)期砥礪、精耕細(xì)作，深諳行業(yè)規(guī)律，持續(xù)專注處理各類地產(chǎn)工程爭(zhēng)議糾紛。業(yè)務(wù)中心秉承超越極致的理念，憑借對(duì)地產(chǎn)工程行業(yè)的深刻理解，借助標(biāo)準(zhǔn)化辦案流程及技術(shù)工具，打造了眾多經(jīng)典案例，是值得客戶信賴的地產(chǎn)工程爭(zhēng)議解決專家。此外本中心具備具有深圳中院承認(rèn)并注冊(cè)的破產(chǎn)管理人資質(zhì)，立足于地產(chǎn)與工程的豐富經(jīng)驗(yàn)和深厚根基，秉承全方位、高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念，承辦多起破產(chǎn)重整與清算案件，全面參與破產(chǎn)與重組法律服務(wù)領(lǐng)域，助力客戶進(jìn)行債務(wù)重組和資產(chǎn)盤(pán)活。
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