2020

我們身邊經(jīng)常會(huì)聽(tīng)聞，自家房屋出現(xiàn)裂縫、漏雨、墻皮脫落甚至地板塌陷的現(xiàn)象，找到開(kāi)發(fā)商理論，卻因房屋已過(guò)質(zhì)保期而被拒維修，這樣的情況屢見(jiàn)不鮮。那么，房屋質(zhì)保期已過(guò)，應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)維修責(zé)任？

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房屋建筑商質(zhì)保期已過(guò)，應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)維修責(zé)任？

重慶索源律師事務(wù)所唐建林律師解答：

根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。保修期是從竣工驗(yàn)收合格之后即日起計(jì)算。這是建筑商竣工驗(yàn)收合格交付開(kāi)發(fā)商后的質(zhì)保期。

由此可以看出，房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程的保修期應(yīng)為（在正常使用條件下）設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期，一般為50年,所以幾乎是不會(huì)超過(guò)質(zhì)保期的。要求建筑商對(duì)地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量不合格負(fù)責(zé)（直接起訴建筑商），一是源于法定，二是類(lèi)似于產(chǎn)品責(zé)任。

但是，如果房產(chǎn)超出建筑商的質(zhì)保期，一般情況下，施工方不會(huì)再承擔(dān)維修責(zé)任。這種情況下，承擔(dān)責(zé)任的主體，需要看具體情況，符合法定條件的可以找開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修義務(wù)；或者動(dòng)用維修基金。

唐建林律師解析：

如果在施工單位的保修期結(jié)束后，開(kāi)發(fā)企業(yè)尚需向購(gòu)房者者承擔(dān)保修義務(wù)的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修的責(zé)任。（源于購(gòu)房合同約定、商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋、建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》及《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》等）

首先，在這種情況下開(kāi)發(fā)商需要對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)保修義務(wù)，而不能就此向施工單位追償。而且按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第33條,在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，為避免施工單位的保修期結(jié)束后尚需向購(gòu)房者者承擔(dān)保修義務(wù)，應(yīng)盡量縮短竣工驗(yàn)收合格之日和房屋交付購(gòu)房者之日的時(shí)間，使移交住宅房屋時(shí)施工單位保修義務(wù)的存續(xù)期不小于1998年《規(guī)定》的最低保修期。

第二,即使施工單位的保修期結(jié)束后，開(kāi)發(fā)商如果“并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任”，就該賠償責(zé)任可向質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。《合同法》第282條規(guī)定：“因承包人的原因致使建設(shè)工程在合理使用期限內(nèi)造成人身和財(cái)產(chǎn)損害的，承包人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”?！督ㄖā返?0, 80條規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量”，“在建筑物合理使用壽命內(nèi)，因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的，有權(quán)向責(zé)任者要求賠償”。由以上法律規(guī)定可得出如下結(jié)論：即使施工單位保修期屆滿(mǎn)，也不解除其賠償責(zé)任，故開(kāi)發(fā)商可就“造成的損失”向施工單位追償。（地基、主體工程不合格；合理使用壽命內(nèi)其他部位或工程不合格；因建筑工程質(zhì)量原因造成購(gòu)房人固有利益損失等情況下。此外，上述情況下還可能發(fā)生直接判決建筑商擔(dān)責(zé)，而跳過(guò)開(kāi)發(fā)商。徑行判決開(kāi)發(fā)商擔(dān)責(zé)，請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是侵權(quán)或類(lèi)似于產(chǎn)品（缺陷）責(zé)任，既可以要求生產(chǎn)者也可以要求銷(xiāo)售者承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)榻ㄖ膛c購(gòu)房人之間并無(wú)合同，所以并不是基于合同關(guān)系。）

第三，保修期滿(mǎn)后住宅類(lèi)商品房的共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造資金由住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金解決。

第四，保修期滿(mǎn)后，除共用部位與共用設(shè)施設(shè)備外的維修，業(yè)主可以委托物業(yè)公司或第三人進(jìn)行維修，維修費(fèi)用一般由業(yè)主自己承擔(dān)。

紅色字體均為筆者注：（竊以為）在地基工程、主體結(jié)構(gòu)工程出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，購(gòu)房人可以將開(kāi)發(fā)商、建筑商列為共同被告，但在維修加固責(zé)任的承擔(dān)上，因建筑商是終局責(zé)任人，在購(gòu)房人不請(qǐng)求解除購(gòu)房合同及賠償損失而僅請(qǐng)求維修的情況下，可徑行判決建筑商維修，而不能判決連帶責(zé)任（無(wú)約定或法定）。

此外，建筑商的保修期與開(kāi)發(fā)商的保修期不同，對(duì)此，國(guó)務(wù)院行政法規(guī)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》及《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》中有明確規(guī)定。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。保修期是從竣工驗(yàn)收合格之后即日起計(jì)算。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十三條規(guī)定：

　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。
　　商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期（《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。保修期是從竣工驗(yàn)收合格之后即日起計(jì)算）；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限(３、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水３年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏１年；墻面、頂棚抹灰層脫落１年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂１年；門(mén)窗翹裂、五金件損壞１年；管道堵塞２個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備１個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具１年；燈具、電器開(kāi)關(guān)６個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定)。
　　非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。
　　在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。