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各位小伙伴放假了嘛，我身邊同事陸陸續(xù)續(xù)都返鄉(xiāng)了 這個(gè)歲末年初的光景里，關(guān)于上海樓市其實(shí)還有一件蠻重要的事要做 剛過(guò)去一年的樓市難以言表，但土地供應(yīng)算是絕對(duì)空前了 
從6月第一拍到12月收官，前后四次土拍，除去城中村地塊，共計(jì)拍出105塊地，這里面僅房地聯(lián)動(dòng)價(jià)超10萬(wàn)/平地塊就有13塊 大水必有大魚(yú) 地塊的超級(jí)供應(yīng)一定會(huì)讓部分板塊跳脫出來(lái)被大家關(guān)注 去年以前的顓橋可能有不少人還會(huì)念錯(cuò)第一個(gè)字，但紫薇花園、四季半島開(kāi)盤(pán)之后，大家說(shuō)起什么熱點(diǎn)板塊都會(huì)說(shuō)起顓（zhuan）橋 10年前的大寧并不是內(nèi)環(huán)客戶首選，但是靜安府的出現(xiàn)直接讓板塊邁上新臺(tái)階，后來(lái)仁恒、融創(chuàng)兩個(gè)緊挨的項(xiàng)目都異?；鸨?/span>那么剛剛過(guò)去2022年105塊住宅地塊的超級(jí)供應(yīng)又會(huì)帶火哪些板塊那這些板塊是不是就是值得我們今年重點(diǎn)期待的這5個(gè)地塊獨(dú)挑大梁，一個(gè)地塊就可以點(diǎn)燃整個(gè)板塊要相信每塊土地都是獨(dú)一無(wú)二的，也要相信有些土地的質(zhì)素天生就是題眼位置徐匯濱江就是這樣的存在，它本身早就不缺關(guān)注度但是2023年它可能會(huì)被重度期待，就因?yàn)橐粋€(gè)地塊位于絕對(duì)核心的徐匯濱江，地塊天生自帶光環(huán)雖然2022年第一次土拍房企的申請(qǐng)門(mén)檻有所調(diào)整，但如此核心地塊的出讓?zhuān)恋厥袌?chǎng)對(duì)于競(jìng)拍房企的期待也是非同一般最后被三家房企聯(lián)合體拍到，其中就包括香港置地是香港置地內(nèi)部對(duì)這塊地的期待達(dá)到什么程度對(duì)香港置地在內(nèi)陸所有項(xiàng)目而言，徐匯濱江項(xiàng)目做好了，但其他項(xiàng)目沒(méi)能做好還可以忍，但如果其他項(xiàng)目做好了，徐匯濱江卻沒(méi)做好，那對(duì)于集團(tuán)來(lái)說(shuō)就是全盤(pán)沒(méi)做好如此得天獨(dú)厚的徐匯濱江，再遇到如此態(tài)度的開(kāi)發(fā)商，以及如此大體量的綜合開(kāi)發(fā)那么這個(gè)項(xiàng)目真的可以撐得起萬(wàn)眾矚目這四個(gè)字而這樣的項(xiàng)目對(duì)于徐匯濱江板塊而言，也是在已有熱度基礎(chǔ)上，也會(huì)再次燃燒一把那還有什么地塊，可以憑一己之力挑動(dòng)整個(gè)板塊的
還有那種長(zhǎng)年未有供應(yīng)，2022年突然有供應(yīng)的板塊2022年土拍市場(chǎng)比較夸張的一點(diǎn)就是，在浦西虹口、楊浦、靜安、徐匯、長(zhǎng)寧、普陀、黃浦這些核心區(qū)域的供應(yīng)對(duì)比2021年的7塊，2022年達(dá)到了近20塊這里面特別值得關(guān)注的有兩個(gè)板塊第一塊就是多年未有土地供應(yīng)的長(zhǎng)寧西郊的一塊地，一供應(yīng)就在西郊賓館對(duì)面的核心位置這就是二批次拍出的長(zhǎng)寧新涇地塊，土地聯(lián)動(dòng)價(jià)也達(dá)到上海新房史無(wú)前例的16.3萬(wàn)/平，可見(jiàn)其背后的土地價(jià)值
這塊地只有1.2的容積率，圍繞地塊周邊的都是檀宮這樣的上海一線豪宅
未來(lái)這里可能也只能是上海一線豪宅的供應(yīng)，而且大概率項(xiàng)目廣告都會(huì)加上“西郊絕版地段”同樣多年未供應(yīng)板塊還有楊浦五角場(chǎng)也是同為二批次的楊浦長(zhǎng)海地塊，靠近五角場(chǎng)商圈，也是多年未供應(yīng)的五角場(chǎng)拿出來(lái)的一塊地
來(lái)五角場(chǎng)逛過(guò)的小伙伴應(yīng)該都能感受到這周邊配套的濃度光地鐵站出口就能繞暈，每個(gè)地鐵出口也都是巴黎春天、百聯(lián)又一城購(gòu)物中心，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，合生匯這樣的配套，還有長(zhǎng)海醫(yī)院、江灣體育場(chǎng)所以這周邊出地本身就很不容易，而這也是二批次長(zhǎng)海社區(qū)地塊讓人眼前一亮的地方像這種多年未有地塊的情況，基本來(lái)年，就是新房市場(chǎng)的王炸也會(huì)順帶重新點(diǎn)燃?jí)m封已久的板塊關(guān)注度上面兩種獨(dú)挑大梁的情況，一種是地塊自身能級(jí)太強(qiáng)，一種是時(shí)間維度的多年未供應(yīng)而這三個(gè)老字號(hào)板塊，也應(yīng)該是今年妥妥的熱度天花板第二條線特別想為各位梳理的是今年有新晉項(xiàng)目的那些年的網(wǎng)紅板塊雖然也是核心板塊，但跟陸家嘴、黃浦濱江、徐匯濱江這類(lèi)城市頂級(jí)核心板塊不同它們是城市在不斷外拓過(guò)程中延申出來(lái)的優(yōu)質(zhì)板塊比如大虹橋的徐涇板塊，每年新盤(pán)出街的時(shí)候，都會(huì)格外被關(guān)注，尤其是西虹橋還有唐鎮(zhèn)，作為浦東當(dāng)紅炸子雞、張江外溢客戶首選，唐鎮(zhèn)從點(diǎn)狀開(kāi)發(fā)逐漸成片這類(lèi)板塊在過(guò)去幾年新房市場(chǎng)一直熱度不斷雖然2022年大虹橋部分項(xiàng)目賣(mài)的并不好，但攔不住只要大虹橋有上新，就會(huì)有人討論
2023年徐涇板塊會(huì)拿出四個(gè)項(xiàng)目了解大虹橋的小伙伴都知道，整個(gè)大虹橋徐涇板塊配套最為成熟，如果再聚焦一點(diǎn)的就是徐盈路地鐵站加上另外三個(gè)項(xiàng)目上新，2023年的徐涇大概率還會(huì)是那個(gè)熱點(diǎn)板塊之一唐鎮(zhèn)本身自帶網(wǎng)紅熱度，不過(guò)如果沒(méi)有新盤(pán)供應(yīng)，那跟今年的熱點(diǎn)板塊也沒(méi)什么關(guān)系
但今年唐鎮(zhèn)大概率會(huì)有兩個(gè)新盤(pán)唐鎮(zhèn)今年的板塊熱度還來(lái)自一個(gè)很重要的配套兌現(xiàn)時(shí)間維度唐鎮(zhèn)地鐵站周邊圍繞一批高品質(zhì)項(xiàng)目，以及商業(yè)、娛樂(lè)休閑配套
但單中心發(fā)展軌跡依然是大部分上車(chē)客戶對(duì)它的第一印象不過(guò)這件事在接下來(lái)幾年會(huì)得到本質(zhì)改觀，因?yàn)閮蓚€(gè)大體量綜合類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)駐所以這時(shí)候的唐鎮(zhèn)，再加上新入地塊的關(guān)注度還有板塊本身的網(wǎng)紅底子，這樣的唐鎮(zhèn)2023年很難不被重點(diǎn)關(guān)注還有我們的老牌網(wǎng)紅，長(zhǎng)寧古美幾乎每出一塊地就會(huì)被市場(chǎng)關(guān)注但相比徐匯濱江這樣的頂流地塊，古美是更偏浪漫小資的存在古美街道本身沒(méi)地塊可言，但板塊周邊2023年有不止一塊的土地供應(yīng)
除了板塊本身地塊的稀缺，古美板塊也受到漕河涇人才外溢，就有點(diǎn)像唐鎮(zhèn)之于張江這樣的古美不僅本身自帶網(wǎng)紅光環(huán)，同時(shí)還有兩塊地供應(yīng)，再加上漕河涇需求外溢，2023年的熱點(diǎn)板塊必須有它的位子看完105個(gè)地塊，我找到了2023年值得剛需重點(diǎn)關(guān)注的板塊
雖然價(jià)格便宜，但是價(jià)格便宜是真的有便宜的理由，無(wú)論城市界面還是配套都不太好這里集結(jié)了大量動(dòng)遷房，戶型都很不錯(cuò)，關(guān)鍵價(jià)格足夠便宜，但要命的是它永遠(yuǎn)是那個(gè)足夠便宜的地方第三個(gè)是寶山真正大本營(yíng)，寶山淞寶，這里是寶山主城區(qū)，很難想象寶山主城區(qū)居然是和中環(huán)完全相反的東北方向
而2023年值得剛需關(guān)注的是在我看來(lái)寶山第四個(gè)區(qū)域
既不是寶山偏遠(yuǎn)的淞寶，也不是永遠(yuǎn)的洼地顧村，而是往北走的一塊區(qū)域在顧村3萬(wàn)/平的時(shí)候，離市區(qū)更遠(yuǎn)的楊行這里已經(jīng)進(jìn)入4-5萬(wàn)/平這里離市區(qū)比中環(huán)附近的寶山遠(yuǎn)多了，還經(jīng)常有大卡車(chē)出沒(méi)我跟中介交流過(guò)這個(gè)問(wèn)題，比較一致的看法是，這里有不少品質(zhì)次新，而且這里到人民廣場(chǎng)站，全程35分鐘左右，南北高架也是直達(dá)市中心在我印象里地塊周邊的藍(lán)色鐵皮幾乎存在了3年多周邊有老舊商業(yè)、也有那種老舊公寓、還有老公房，不過(guò)也有東方麗景、萬(wàn)科四季都會(huì)這樣的品質(zhì)次新不過(guò)最重要的一點(diǎn)還是前面說(shuō)的，距離距離人民廣場(chǎng)35分鐘地鐵車(chē)程地塊聯(lián)動(dòng)價(jià)只有4.93萬(wàn)/平的價(jià)格還有一個(gè)板塊值得剛需關(guān)注起來(lái)，青浦趙巷趙巷是一個(gè)典型的別墅區(qū)，不過(guò)生活不是很便利，尤其是地鐵
其中金地地塊靠近17號(hào)線嘉松中路站，是趙巷板塊難得的地鐵盤(pán)，均價(jià)5.2萬(wàn)/平這個(gè)特質(zhì)加上這個(gè)價(jià)格，趙巷板塊2023年可能會(huì)成為剛需熱門(mén)板塊其實(shí)2022年航頭、川沙板塊也有不少新地塊不過(guò)實(shí)話實(shí)說(shuō)這些板塊真心有點(diǎn)遠(yuǎn)，如果你在附近工作這些板塊新項(xiàng)目也值得關(guān)注，否則上下班往返3個(gè)多小時(shí)真的很難吃得消全市來(lái)看，2022年的整體供應(yīng)，一定會(huì)帶來(lái)2023年新房的井噴供應(yīng)尤其是其中第二批次土地市場(chǎng)的誠(chéng)意供應(yīng) 不僅拿出了長(zhǎng)寧西郊這樣的稀有地塊，還打破了五角場(chǎng)等這種常年未供應(yīng)板塊的新地塊 全部105塊地來(lái)看，從徐匯濱江這樣的老牌熱點(diǎn)板塊的全新能級(jí)，到長(zhǎng)寧西郊、楊浦五角場(chǎng)這樣的稀缺供應(yīng) 再到古美、徐涇這樣的網(wǎng)紅供應(yīng)，還有全市難得一見(jiàn)的剛需板塊供應(yīng) 整個(gè)2023年值得期待的板塊有點(diǎn)多 以上為正文，來(lái)自巧克麗麗
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