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關(guān)注二手房買賣的朋友應(yīng)該發(fā)現(xiàn)了，不少中介把“滿二唯一”或“滿五唯一”作為房源的一個賣點和優(yōu)勢。 事實上也是如此，除了房價之外，二手房買賣過程中其實還包括其他附加成本，而倘若房源滿二唯一或者滿五唯一，則能很大程度上節(jié)約“附加成本”的開支。 那么滿二唯一和滿五唯一具體是什么意思呢？又是如何左右購房成本的呢？接下來我們就絮叨絮叨： 一，何為“滿二唯一”、“滿五唯一”？“滿”的意思，即從獲得房屋的那刻起，到目前為止，所持有的時間。但是根據(jù)獲得房屋的形式不同，持有時間的計算會相應(yīng)地存在差別： 01，買賣： 比如，倘若是通過“買賣”的方式獲得的房產(chǎn)，那么獲得房屋的時間以“契稅完稅的時間”、“房產(chǎn)證登記時間”中，較早的一個時間為起始點，比如： 契稅完稅時間是2022年3月1日，房產(chǎn)證登記時間是4月1日，那么獲得該房屋的時間從2022年3月1日算起；或者房產(chǎn)證登記時間在契稅完稅時間之前的，以前者為起始時間。 02，繼承或贈與： 另外，有些房產(chǎn)不是通過買賣的方式獲得的，比如有些是通過繼承或者祖輩贈與的方式獲得的； 那么該兩種情況下以被繼承人或贈與人獲得該房產(chǎn)的時間算起，而不是從繼承人或受贈人辦理完完稅或房產(chǎn)證登記時間算起，比如： 某房產(chǎn)是老張2002年購買而來的，他贈與給兒子小張的時間是2021年8月22日，那么小張獲得該房產(chǎn)后，再次買賣的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)是“滿20年”，而不是“滿1年”。 通過“繼承或贈與”兩種方式所獲得的房產(chǎn)，在“房齡”認(rèn)定時，與通過“買賣”方式所獲得的房產(chǎn)存在本質(zhì)上的差別，這一點需要注意。 說完了“滿二”和“滿五”的問題，再來說一下對“唯一”的界定： 簡單來說，“唯一”即名下只有一套商品房；但其實如此界定還是有漏洞的，具體來說，“唯一”還有以下條條框框： 首先，范圍是以一個“家庭”為單位，“家庭”既包括夫妻雙方，又包括未成年子女： 比如，夫妻雙方共同擁有一套房產(chǎn)，其未成年的兒子名下還有一套房產(chǎn)，那么任何一套房產(chǎn)都不屬于“唯一”房產(chǎn)；等兒子長大成年后，該對夫妻名下的這套房產(chǎn)才變成“唯一”房產(chǎn)。 再者，這里的“唯一”房產(chǎn)僅指商品住宅： 比如某對夫妻名下只有一套商品住宅，但同時名下又有3套沿街商鋪、1套公寓和1套宅基地，那么仍認(rèn)定該夫妻名下的這套商品住宅為“唯一”。 第三，地域范圍之內(nèi)，以“省份”（或直轄市、自治區(qū)）為界： 一對夫妻可能在全國范圍內(nèi)，在多個省份有房，比如在上海市有一套、在廣西壯族自治區(qū)有一套、在山東省有一套，如此在不同省份范圍內(nèi)的商品住宅，在認(rèn)定時不合并計算，即在上海、廣西、山東的這些住宅，均屬于“唯一”的范疇。 以上就是對于“唯一”的界定，歸結(jié)起來就是以一個家庭為單位，包括夫妻二人及其未成年子女，以一個省份為區(qū)域，只有一套商品住房的前提下，認(rèn)定為“唯一”住房。 二，“滿二唯一”或“滿五唯一”在二手房買賣中是如何左右成本開支的？二手房買賣過程中，對于賣房人而言，需要繳納兩項費用，即5%的增值稅和1%的個人所得稅。 但是并非所有情況下，這兩項稅收都需要繳納，對于個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅，這就是“滿二”的好處。 舉個例子講，假設(shè)某房子100萬出售，不滿2年的，需要繳納5萬的增值稅，但達(dá)到或超過2年的，無需繳納這5萬的增值稅。 對于個稅，“滿五”且“唯一”的前提下，免征1%的個人所得稅。 也就是說，“滿二”是免征5%增值稅的條件、“滿五唯一”是免征1%個人所得稅的條件。對于只“滿二”而不“滿五”或者只“滿二”而不“唯一”的，增值稅可免，但個人所得稅不能免征。 雖說嚴(yán)格意義上來講，二手房買賣過程中產(chǎn)生的增值稅和個人所得稅應(yīng)當(dāng)由賣房人承擔(dān)，但在實際交易中，實際上這兩項費用一般由購房者代為承擔(dān)，倘若房子“滿五唯一”，那么買房就能省下交易價合計6%的費用，購房成本就低了很多，這就是為什么“滿五唯一”成為房源賣點的原因所在。 綜上，對于“滿二”的房源，無需繳納5%的增值稅，是否“唯一”不重要； 但是如果想同時免征增值稅和個人所得稅，就需要標(biāo)的房源同時符合“滿五”和“唯一”這兩項基本條件，缺一不可。 如果二手房買賣過程中產(chǎn)生的增值稅和個稅最后都?xì)w買方承擔(dān)，那么為了最大程度上避免“額外”成本支出，不妨選擇“滿五唯一”的房源；或者退而求其次選擇“滿二”的房源，雖然仍需要繳納1%的個稅，但能省下5%的增值稅。
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