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女子低價(jià)收購(gòu)閨蜜兩套二手房，直到過(guò)戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)被騙了，房子竟是閨蜜租來(lái)的，事件中的張女士的被騙經(jīng)歷并不罕見(jiàn)。近幾年來(lái)，相對(duì)于價(jià)格更高、問(wèn)題更多的新房，更多的人將目光放到了二手房上。殊不知，其實(shí)二手房交易的水也很深，陷阱頗多。就像上述報(bào)道里所提到的，還是從自己閨蜜手里買房，殊不知賣房人都不是房主！  如果想在買二手房的時(shí)候，不踩雷不掉坑遠(yuǎn)離糾紛，以下幾點(diǎn)請(qǐng)牢記！ 首先，二手房交易一定要做好“四看”，即看中介、看小區(qū)物業(yè)、看好合同。 一、看人 看人分兩個(gè)層次，第一個(gè)層次是看這人有沒(méi)有權(quán)利去賣這個(gè)房子。比如賣房人究竟是不是產(chǎn)權(quán)人，如果不是產(chǎn)權(quán)人本人，是不是經(jīng)過(guò)了產(chǎn)權(quán)人的合法授權(quán)。這些都需要經(jīng)過(guò)一定的審查，比如查看不動(dòng)產(chǎn)登記證，比如雙方到不動(dòng)產(chǎn)登記中心去核實(shí)；如果不是產(chǎn)權(quán)人本人出面賣房，千萬(wàn)不要只看有授權(quán)委托書(shū)就行了，最好是要么當(dāng)著購(gòu)房人的面，產(chǎn)權(quán)人簽署授權(quán)委托書(shū)，要么要求提供公證授權(quán)委托書(shū)。而且購(gòu)房人自己還務(wù)必保留好授權(quán)委托書(shū)，千萬(wàn)不要只看就完事了。 第二個(gè)層次是看人品如何。不少糾紛其實(shí)不是純粹的法律糾紛，而是有的人出爾反爾沒(méi)有契約精神。所以，在從一開(kāi)始打交道的時(shí)候，如果發(fā)現(xiàn)人比較矯情，給自己的感覺(jué)不太好，決定購(gòu)買前一定要充分考慮，別只顧看房子好壞。 二、看中介 中介作為購(gòu)房者和房子的橋梁，在購(gòu)房的過(guò)程中發(fā)揮著非常重要的作用。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)極為良莠不齊，因中介引發(fā)的房產(chǎn)糾紛比比皆是。遇到好中介，購(gòu)房過(guò)程相對(duì)順利、舒心很多。注意，口碑好的的中介公司不代表其中的每個(gè)中介都很靠譜，還是需要注意鑒別。 三、看小區(qū)物業(yè) 小區(qū)物業(yè)管理水平直接關(guān)系到小區(qū)的安全、衛(wèi)生、秩序，甚至房產(chǎn)的價(jià)值。買房的時(shí)候，千萬(wàn)不要只看自己所買的房子好不好，還要密切關(guān)注整個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平怎么樣。 四、看好合同 選好房子后，最重要的事情就是簽署一份相對(duì)完善的二手房買賣合同?？谡f(shuō)無(wú)憑，不論是正常履行，還是遇到糾紛時(shí)需要解決問(wèn)題，關(guān)鍵還得看合同約定。 需要注意的是，合同一定要和中介公司簽署協(xié)議，支付中介費(fèi)的時(shí)候，一定要支付到中介公司對(duì)公賬戶。還有一點(diǎn)可能被大家忽略的是，中介提供的二手房買賣合同文本是可以修改的，不是一成不變的，可以根據(jù)和賣家溝通的情況進(jìn)行修改。 具體合同內(nèi)容需要注意以下七個(gè)方面的內(nèi)容： 1、房屋基本概況。如房屋坐落、房號(hào)、所有權(quán)證號(hào)、結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、所在樓層、建筑面積、使用面積、設(shè)計(jì)用途、共有權(quán)人、土地情況、租賃情況、抵押情況、使用年限等。尤其是容易忽略的租賃、抵押、居住權(quán)等問(wèn)題，以居住權(quán)為例，如果設(shè)定了居住權(quán)且沒(méi)有及時(shí)解除，會(huì)直接導(dǎo)致買了房卻無(wú)法入住，而且購(gòu)房人不能直接把有居住權(quán)的人從屋里趕走。 2、房屋成交價(jià)格中所包含的具體內(nèi)容。比如常規(guī)的成交價(jià)實(shí)際上是按套轉(zhuǎn)讓價(jià)，不僅僅包括房子本身，還包括房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備、物品等，避免交房時(shí)產(chǎn)生不必要的糾紛。 3、房款的支付方式。常規(guī)的支付方式一般分為一次性付款、分期付款、抵押貸款三種方式。要明確約定支付金額、支付時(shí)間、支付條件、余款支付時(shí)間、甲方提供貸款資料、時(shí)間等內(nèi)容。 4、逾期付款的違約責(zé)任。逾期發(fā)生后該如何處理，違約金的具體比例或者金額，避免因?yàn)榧s定不清，而產(chǎn)生雙方因房款無(wú)法及時(shí)支付、貸款無(wú)法按時(shí)辦理等問(wèn)題引起的糾紛。 5、房屋交付。對(duì)于買房人而言，交房是實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的的兩大核心之一，是重中之重。合同中必須明確約定交房時(shí)間、交房方式、逾期交房違約責(zé)任等。如需要約定若在一定期限內(nèi)賣方逾期交房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定額度的違約責(zé)任，如果超出一定期限，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更重的違約責(zé)任等，約定違約金比例或金額等。這樣才能有效防止賣方故意延遲交房等問(wèn)題引起的糾紛。 6、過(guò)戶。過(guò)戶是買房人實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的的兩大核心之二，亦是重中之重。合同中要明確約定房屋所有權(quán)證過(guò)戶時(shí)間、辦證的配合義務(wù)、不配合過(guò)戶的違約責(zé)任、逾期過(guò)戶的違約責(zé)任等。房屋所有權(quán)證是購(gòu)房人從法律上取得物權(quán)的標(biāo)志，只有取得了房屋所有權(quán)證，購(gòu)房人才是真正意義上房主。 7、稅費(fèi)承擔(dān)。房屋買賣中稅費(fèi)的金額往往不小，而購(gòu)房人衡量房屋價(jià)值，決定是否購(gòu)房時(shí)也必須考慮稅費(fèi)的問(wèn)題。為了避免承擔(dān)計(jì)劃之外的稅費(fèi)，必須在合同中明確列明影響稅費(fèi)的因素。 其次，二手房交易“兩個(gè)注意”，即注意戶口問(wèn)題、注意收房交接。 一、戶口問(wèn)題 戶口對(duì)于購(gòu)房人的影響是很大但是也是容易被忽略的，尤其是為了孩子上學(xué)而購(gòu)買學(xué)區(qū)房的情況。為了避免由于戶口問(wèn)題產(chǎn)生糾紛，買房前可以這樣做： 首先，核實(shí)出賣人戶口本的登記情況。需要注意的是，有時(shí)候一套房子下不止落有一個(gè)戶口本，有可能別人的戶口也在這套房子下，但是房主卻沒(méi)有這個(gè)戶口本。因此，購(gòu)房前可以去派出所進(jìn)行核實(shí)，在房屋買賣合同中務(wù)必約定戶口遷出條款和違約條款等。 二、注意收房交接 收房時(shí)，有以下幾個(gè)方面需要注意： 1、水電等要結(jié)清，并且查看相關(guān)票據(jù)。同時(shí)需要查看水電表是否改裝、移動(dòng)，該行為屬于違法行為，一旦發(fā)現(xiàn)，很可能被相關(guān)部門處罰。 2、煤氣、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)等需要過(guò)戶的項(xiàng)目需要結(jié)清并變更過(guò)戶。 3、到物業(yè)公司處核實(shí)是否結(jié)清了物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)，必要時(shí)需要重新簽訂物業(yè)服務(wù)費(fèi)和供暖協(xié)議。 4、核實(shí)房屋的現(xiàn)狀，比如房屋質(zhì)量、附屬設(shè)施設(shè)備、裝修及附帶的家電等，同時(shí)還要注意查看水電氣、電視、電話、寬帶等是否正常，如果不正常要依照合同約定盡快維修。 二手房交易中，需要購(gòu)房者持有自己的主觀想法，在交易過(guò)程中，注意以上“四看”、“兩個(gè)注意”。希望大家都能順利買到滿意的房子。 |
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