對(duì)補(bǔ)償安置不滿，不簽協(xié)議依法維權(quán)是當(dāng)下越來越多被拆遷人的自主選擇，這種難得的權(quán)利意識(shí)是極其寶貴和值得鼓勵(lì)的。不過在具體個(gè)案中，也并非所有情形下依法救濟(jì)權(quán)利都能“前景一片大好”，不是所有案件都適合走法律途徑，畢竟當(dāng)事人也要考慮一個(gè)成本、代價(jià)的問題。 什么病都能治，什么藥方都敢開的醫(yī)生未必是神醫(yī)，倒可能是騙子。本文，在明律師就給大家講講實(shí)踐中的4種不適宜救濟(jì)權(quán)利“過于執(zhí)著”的情形。  【情形一：被拆除房屋確系“私搭亂建”】“私搭亂建”并非一個(gè)法律上的定義，而是一種對(duì)違建事實(shí)狀態(tài)的生動(dòng)描述。在違建領(lǐng)域內(nèi)，與之相對(duì)應(yīng)的概念是“歷史遺留原因形成的無證房屋”。 對(duì)于那些建造于20年前甚至更久的無證房屋而言，是不是違建仍有待嚴(yán)格審核判定，取得“適當(dāng)補(bǔ)償”也一般有其政策依據(jù)。但所謂“私搭亂建”，則多指近幾年建成的，完全未辦理任何規(guī)劃許可手續(xù)，未取得包括村委會(huì)、社區(qū)在內(nèi)的任何組織部門同意的情況下擅自建造的房屋，典型者如城市小區(qū)里擅自擴(kuò)建的“陽光房”、頂層加蓋建筑、院落內(nèi)圈地建棚等等。 私搭亂建，當(dāng)事人自己是明知的，由不得自欺欺人。如果房屋確系私搭亂建，侵占了社區(qū)內(nèi)的公共空間，那么在老舊小區(qū)改造、城市更新等項(xiàng)目時(shí)該拆就得拆。委托律師維權(quán)的意義通常是有限的。 【情形二：被拆除房屋涉嫌“嚴(yán)重違法占地”】違法占地可被理解為性質(zhì)最為嚴(yán)重的違建行為，其所觸犯的已不是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，而是《土地管理法》。 違法占地根據(jù)形成年代、占地面積、占地用途、是否破壞耕地資源等在實(shí)務(wù)中也可有一般和嚴(yán)重之分。筆者認(rèn)為，情節(jié)嚴(yán)重的違法占地行為救濟(jì)空間是不大的，在近年來自然資源領(lǐng)域持續(xù)的高壓打擊態(tài)勢下，怎么占的恐怕得怎么給人家恢復(fù)原狀。至少以下4種情形下的違法占地難有救濟(jì)的空間： 1. 房屋、養(yǎng)殖場等確系違法占用永久基本農(nóng)田甚至高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田的； 2. 近兩三年來新增的違法占地建筑； 3. 違法占地面積大且已破壞耕作層的； 4. 違法占用耕地、林地等農(nóng)用地或侵占自然保護(hù)區(qū)建別墅、樓堂館所的。 不過需要指出的是，所占土地究竟是不是永久基本農(nóng)田、一般耕地、林地等，倒是值得被拆遷人充分了解自然資源主管部門查處時(shí)所依據(jù)的證據(jù)的。 如果被拆遷人對(duì)房屋、養(yǎng)殖場的事實(shí)認(rèn)定存在疑問，要及時(shí)咨詢專業(yè)律師，在律師的指導(dǎo)下啟動(dòng)程序?qū)︵l(xiāng)鎮(zhèn)街道、縣級(jí)自然資源主管部門的查處行為予以審查。  【情形三：針對(duì)被拆遷房屋作出的補(bǔ)償決定、限期拆除決定已過起訴期限的】一處被拆遷房屋到底還有沒有的“救”，除了看實(shí)體層面是不是合法，還要看程序推到了哪一步。推得太靠后了，救濟(jì)權(quán)利的空間就被擠壓殆盡，走法律途徑的效果也就容易不佳。 從理論上講，征拆、拆違進(jìn)展的任何一個(gè)階段都存在權(quán)利救濟(jì)的可能性，什么時(shí)候咨詢律師介入都不能算晚。 但從客觀、務(wù)實(shí)的角度看，確實(shí)是存在“及時(shí)”和“晚”這樣的界限的。筆者認(rèn)為，在征收拆遷中錯(cuò)過對(duì)補(bǔ)償安置決定的起訴期限，在拆違中坐失對(duì)責(zé)令限期拆除決定的起訴期限，這就叫做“晚了”！ 道理在于，房屋征收補(bǔ)償決定或者征地補(bǔ)償安置決定都是由縣級(jí)政府作出的對(duì)給予被拆遷人補(bǔ)償安置數(shù)額、方式、項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)等“蓋棺定論”的決定性行為。 一旦復(fù)議期限、起訴期限都錯(cuò)過了，幾乎意味著補(bǔ)償安置結(jié)果被徹底“鎖死”，變得不可撼動(dòng)，被拆遷人后續(xù)的權(quán)利救濟(jì)也難免顯得缺乏著力點(diǎn)。 同理，責(zé)令限期拆除決定會(huì)產(chǎn)生將涉案房屋“釘死”成違法建筑的效果，它如果沒訴后面即便強(qiáng)拆違法當(dāng)事人也往往難以翻盤。 故此，無論我們怎樣強(qiáng)調(diào)個(gè)案中情況的特殊性，在明律師還是建議大家在“補(bǔ)償決定”的救濟(jì)期限內(nèi)及時(shí)咨詢律師，再晚依法維權(quán)就會(huì)面臨重大困難了。 【情形四：屬于“已簽已拆（占）”情形的】征收拆遷中“簽”和“拆”是兩個(gè)最關(guān)鍵的動(dòng)作。對(duì)于已簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，且房屋已被強(qiáng)制拆除，土地已遭施工強(qiáng)占的情形而言，依法救濟(jì)權(quán)利的希望通常是渺茫的。 在“已簽已拆”這個(gè)狀態(tài)表述中，“簽”要比“拆”更要命。單純的房屋已被誤拆、幫拆或者偷拆，被拆遷人仍有很大可能通過確認(rèn)強(qiáng)制拆除行為違法，進(jìn)而主張行政賠償來爭取公平、合理的利益彌補(bǔ)。 但若被拆遷人已自愿簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議，則意味著當(dāng)事人自行處分了自己的合法財(cái)產(chǎn)，同時(shí)認(rèn)可了征收方所提出的補(bǔ)償條件，再想“反悔”那將是非常困難的。 這里要強(qiáng)調(diào)的是，所謂“自愿簽約”包括實(shí)踐中那種“本來不太情愿，覺得補(bǔ)償安置偏低，但迫于（面子、xx身份等）……勉強(qiáng)簽約”的情形。 “違法逼簽”的認(rèn)定是需要證據(jù)和一定的“逼迫強(qiáng)度”的，征收方單純請(qǐng)村委會(huì)、社區(qū)的人上門談話、做工作，即便多找了幾趟也難以認(rèn)定為逼簽。 也就是說，被拆遷人一定要牢牢控制住底線，萬不可在對(duì)補(bǔ)償利益不滿的情況下讓自家的房屋、土地淪為“已簽已拆（占）”的狀態(tài)，那將幾乎標(biāo)志著權(quán)利救濟(jì)的終結(jié)。 在明律師最后要提示大家的是，“什么時(shí)候開始依法維權(quán)都不算晚”在戰(zhàn)略上是正確的，但在戰(zhàn)術(shù)層面則更像是一碗心靈雞湯。被拆遷人一定要樹立“維權(quán)須趁早”“未雨綢繆居安思?！钡膹?qiáng)烈意識(shí)，盡早敏銳地捕捉到項(xiàng)目的違法點(diǎn)和不合理之處，盡早咨詢專業(yè)征拆律師。同時(shí)，在租地、建房時(shí)也要盡量確保行為的合法性，將合法性瑕疵減到最少，這樣才能在拆遷騰退來襲時(shí)占據(jù)有利的情勢，為自己和家人爭取到更加圓滿的補(bǔ)償安置結(jié)果。 |
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