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大家好，我是在旅途當(dāng)中用手機(jī)寫(xiě)文章的老李。 關(guān)于高層住宅樓會(huì)不會(huì)變成貧民窟，我們大概是可以參考先進(jìn)國(guó)家的案例。從中看到未來(lái)的走向。 首先，美國(guó)也是有高層住宅樓的。一般來(lái)說(shuō)，這些高層住宅都是屬于coop的。這里我們要提一下，美國(guó)的公寓大致分為兩種：condo（康斗）和coop（合作公寓）。 這二者的區(qū)別主要是關(guān)于所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)），合作公寓是所有參與者出資組成一個(gè)公司，由這個(gè)公司來(lái)持有房子的產(chǎn)權(quán)，參與者按照出資比例來(lái)持有公司的股份；康斗是一種比較松散的形式，屋主是有產(chǎn)權(quán)的?？刀返氖蹆r(jià)一般來(lái)說(shuō)比合作公寓高，租售更為靈活，每個(gè)月的稅費(fèi)相對(duì)比較低；合作公寓價(jià)格比康斗低，轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)讓一般需要管理委員會(huì)的批準(zhǔn)，每個(gè)月的稅費(fèi)相對(duì)更高。 先說(shuō)結(jié)論吧，經(jīng)濟(jì)繁榮的社區(qū)的公寓往往會(huì)得到很好的維護(hù)，并且租金很高，完全不用我們擔(dān)心；經(jīng)濟(jì)衰敗的社區(qū)的公寓，以及政府用來(lái)安置窮人的公寓（美國(guó)華人稱之為政府樓）一般維護(hù)得很差，設(shè)施老舊甚至是破敗，而且不安全。也就是說(shuō)高層住宅樓的命運(yùn)取決于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和人口。 結(jié)論說(shuō)完了，我們來(lái)看一些真實(shí)案例。 我曾經(jīng)去過(guò)紐約長(zhǎng)島的一個(gè)政府樓，那里安置了大量貧困的黑人。居民長(zhǎng)期拖欠水電費(fèi)，大部分家里都沒(méi)有水沒(méi)有電。當(dāng)?shù)卣诠矃^(qū)域設(shè)置了一個(gè)免費(fèi)的水龍頭，給這些勉強(qiáng)生活的人民留下了一點(diǎn)尊嚴(yán)。 Huron Place Apartments
俄亥俄州東北部坐落在美國(guó)著名的鐵銹帶。鐵銹帶是美國(guó)曾經(jīng)的經(jīng)濟(jì)引擎，以重工業(yè)創(chuàng)造了巨量的工業(yè)產(chǎn)值和大量的工作崗位。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，此地的傳統(tǒng)重工業(yè)逐漸沒(méi)落了。想走而且走得掉的人都離開(kāi)了，落下的是那些弱勢(shì)群體。我曾經(jīng)在鐵銹帶住過(guò)1年多，自己在貧民區(qū)走訪過(guò)，體驗(yàn)到了這里和美國(guó)其它繁華都市的巨大差異，仿佛如第三世界一般。 上面這棟公寓樓有254個(gè)單位，就坐落在俄亥俄州東北部。在優(yōu)質(zhì)雇主和勞動(dòng)力流失的歷史背景下，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)公司使用一種復(fù)雜的公司組織方式持有了這個(gè)高層公寓樓，作為公租房（政府樓）對(duì)外出租。由于能夠付房租的房客越來(lái)越少，該公寓的管理公司也隨之放棄了管理。
房子的問(wèn)題越來(lái)越多，漏水，玻璃破損，斷電等等，進(jìn)一步加速了本就不多的租客的搬離。后來(lái)流浪漢們住了進(jìn)來(lái)，占據(jù)了這里?，F(xiàn)在這棟樓只剩下一個(gè)空殼，里面的所有設(shè)備、家具都被搬空，玻璃全部被砸，大門(mén)也被拆掉。附近的人來(lái)這里非法傾倒垃圾，焚燒汽車(chē)等等，令附近居民頭疼萬(wàn)分。 由于房東公司的組織方式很復(fù)雜，當(dāng)?shù)卣矝](méi)有辦法追討他欠下的100多萬(wàn)美元地稅。從當(dāng)?shù)刂伟驳慕嵌葋?lái)考慮，當(dāng)?shù)乇緛?lái)就不富裕的地方財(cái)政可能還需要花費(fèi)大約190萬(wàn)美元來(lái)拆除這棟廢樓。 如果你有機(jī)會(huì)去鐵銹帶看看的話，你會(huì)發(fā)現(xiàn)有很多空置且破敗的大樓，無(wú)人居住，經(jīng)濟(jì)拮據(jù)的當(dāng)?shù)卣矡o(wú)力管理。算了，我并不建議你去鐵銹帶，因?yàn)槟沁叺闹伟财毡楹懿睢?/p> 其實(shí)不光是高層住宅，經(jīng)濟(jì)衰退的城市的基礎(chǔ)設(shè)施破敗是普遍的，就算是財(cái)力雄厚的美國(guó)也無(wú)力承擔(dān)。
紐約州Troy市的Taylor Apartments（政府樓）長(zhǎng)期空置，拖到2022年才確定會(huì)被拆除重建。
一處廢棄的火車(chē)站，位于紐約州布法羅市。 最值得注意的一個(gè)案例放在最后，那就是底特律的Lee Plaza。這棟17層的巨大建筑于1927年盛大開(kāi)業(yè)，是一個(gè)集酒店、豪華公寓、美容院、托兒所等等于一體的高端地產(chǎn)項(xiàng)目。 1900年底特律還沒(méi)進(jìn)入美國(guó)大城市的前10名，但是1910年1920年該市重工業(yè)崛起，人口翻了一番。很多人轉(zhuǎn)行做了房地產(chǎn)，以應(yīng)對(duì)該市龐大的住房需求。其中就包括這個(gè)項(xiàng)目的創(chuàng)始人Ralph T. Lee，他改行之前是一個(gè)雕刻師。在20年間，他積累了大量的財(cái)富，蓋了超過(guò)30棟公寓樓，而且這些公寓樓都能很快租磬。
Lee Plaza是他的巔峰之作，對(duì)標(biāo)的是紐約第五大道的雄偉建筑。要知道，第五大道那些建筑都已經(jīng)歷經(jīng)百年但依舊如新，由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)經(jīng)久不衰，因此這些建筑依然處于很好的狀態(tài)之下。Lee Plaza就沒(méi)有這么好命了，隨著創(chuàng)始人的資金鏈斷裂以及一系列的纏訟迅速走向了衰落。
當(dāng)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)往下走的時(shí)候，人們都忙于爭(zhēng)搶剩下的那一點(diǎn)價(jià)值，不會(huì)去在乎那些曾經(jīng)輝煌的建筑。Lee Plaza一次又一次被破壞，逐漸破敗不堪，隨著底特律的衰落一起沉淪了。 或許事情就是這樣，當(dāng)喧囂結(jié)束之后，一切都會(huì)回歸本源。房地產(chǎn)需要經(jīng)濟(jì)和人口作為支撐，失去支撐就會(huì)走下坡路。 Refs:
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