法拍房暗藏哪些風(fēng)險(xiǎn)

　　專業(yè)人士提醒，法拍房也暗藏著不少風(fēng)險(xiǎn)和隱患，如果沒有深入了解，購買這種房產(chǎn)很有可能會(huì)陷入麻煩之中。

　　細(xì)心的市民可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，在瀏覽新聞時(shí)會(huì)看到“通過正規(guī)渠道購買了法拍房，卻因?yàn)橐恍┰驘o法住進(jìn)房子”的新聞，而且時(shí)不時(shí)就能看到類似的新聞報(bào)道。這些看似從正規(guī)司法拍賣渠道、通過合法流程購買到的房產(chǎn)，為什么還會(huì)出現(xiàn)意外？

　　“事實(shí)上，如果有人很草率地認(rèn)為通過司法拍賣的房產(chǎn)就無任何風(fēng)險(xiǎn)，甚至將其完全等同于淘金、撿漏機(jī)會(huì)，并不符合實(shí)際情況。”專業(yè)人員對(duì)此解釋說，“司法拍賣的房產(chǎn)大都需要一次性付款，一般在拍賣前，先需要交納一定數(shù)額的拍賣保證金，成交后需要在一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足余款。一次性付款，要求競拍人對(duì)自己的資金狀況全面考量。”

　　據(jù)了解，法院拍賣財(cái)產(chǎn)時(shí)報(bào)出的拍賣價(jià)通常只是“裸價(jià)”，參拍者如果舉牌競價(jià)成功，除了要一次性全額向法院支付成交款外，還要承擔(dān)一些隱性費(fèi)用。

　　以房產(chǎn)為例，費(fèi)用里除房屋款、稅費(fèi)等，若被拍賣房子的名下還有拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，也需競拍人一并承擔(dān)。區(qū)別于選購二手房，司法拍賣的房子看房并不方便，若沒有實(shí)地考察看房，很可能遇到存在建筑瑕疵的房產(chǎn)。而競買人一旦作出競買決定，即表明已完全了解并接受該房屋的現(xiàn)狀和一切可能存在的問題，法院對(duì)房屋存在的瑕疵不擔(dān)責(zé)。

　　司法拍賣的房產(chǎn)基本是由于債務(wù)人無法履行到期債務(wù)，而被債權(quán)人起訴后，遭查封抵押的房產(chǎn)將最終被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣。這其中，可能會(huì)出現(xiàn)一房多賣或者多次抵押的情況，即便競買人拍到了房產(chǎn)并持有強(qiáng)制執(zhí)行的文書，但客觀上也會(huì)惹上其他債權(quán)糾紛或?qū)е聼o法及時(shí)入住。

　　法拍房“撿漏”需謹(jǐn)慎

　　眾所周知，法拍房也存在許多風(fēng)險(xiǎn)，特別是原房主可能存在多個(gè)債權(quán)人，后續(xù)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)可能會(huì)存在較多麻煩。其次，法拍房的收房可能存在一定的困難，部分法拍房附有較長的時(shí)期的租房合同，而依據(jù)“買賣不破租賃”的原則，很可能導(dǎo)致長期無法收房。而且，房屋的物業(yè)費(fèi)等是否有較大的未繳費(fèi)缺口，這些都是需要競拍人支付。

　　此外，法拍房看房也受限。一般法拍房只能在規(guī)定的時(shí)間段內(nèi)去看房，而不能像常規(guī)購房時(shí)可以多次實(shí)地看房。如果事先準(zhǔn)備不足，容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　法拍房的確可能有機(jī)會(huì)找到高性價(jià)比的房源，所以一些輔拍機(jī)構(gòu)也盯上了這塊蛋糕，安排了專門從事法拍房業(yè)務(wù)的中介人員，輔拍機(jī)構(gòu)也越來越多，他們還打出這樣的“口號(hào)”：一般購房者僅靠自己搜羅信息很難對(duì)每一套房源有精準(zhǔn)的把控，想買到劃算的法拍房，前提一定要做足功課，或者找一些專業(yè)做法拍房的團(tuán)隊(duì)協(xié)助調(diào)查把關(guān)，以免后顧之憂。

　　不過，這些專門針對(duì)法拍房的輔拍機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，有輔拍機(jī)構(gòu)甚至?xí)筚彿空咛崆敖患{誠意金，如果多次拍賣不成，將會(huì)從中收取一定比例的服務(wù)費(fèi)。有曾經(jīng)購買法拍房的購房者告訴記者，有輔拍機(jī)構(gòu)會(huì)要求一個(gè)實(shí)拍價(jià)格，例如以500萬元為包拍價(jià)格，但最終如果以490萬元成交，輔拍機(jī)構(gòu)也會(huì)收取500萬元，賺取當(dāng)中的差價(jià)。由此可見，法拍房輔拍機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)模式仍有待完善。

　　專家提醒，競買人參加拍賣前要詳細(xì)了解房產(chǎn)情況，保持冷靜謹(jǐn)慎態(tài)度，絕不能因現(xiàn)場競拍激烈而盲目跟拍，此外，必須遵守誠信原則，無故悔拍可能導(dǎo)致所交的保證金被沒收，還會(huì)被列入拍賣黑名單。

（文章來源：羊城晚報(bào)）