導(dǎo)語(yǔ)：只要是具備空氣、水質(zhì)等方面的環(huán)境較好、風(fēng)景較好、區(qū)域文化較有特色、交通較便利等要素的鄉(xiāng)村，均具備經(jīng)營(yíng)民宿的基礎(chǔ)，而這樣的鄉(xiāng)村目前來說開發(fā)的程度還非常低。所以說，當(dāng)前5～10年鄉(xiāng)村民宿市場(chǎng)的需求量非常大，在民宿的開辦過程中，情懷只是必要條件而不是充分條件。如果只是憑情懷開店，就幻想自己的民宿天天客滿，那等待你的將是很慘痛的失敗。【整理摘編：時(shí)英平】

第一，機(jī)遇

01 市場(chǎng)需求

鄉(xiāng)村旅游市場(chǎng)需求越來越大，國(guó)內(nèi)旅游慢慢趨于理性，人們以后的旅游方式不會(huì)是在各個(gè)景點(diǎn)打卡簽到，而是轉(zhuǎn)向體驗(yàn)式旅游。鄉(xiāng)村有的是自然風(fēng)光、歷史遺跡、特色景點(diǎn)、鄉(xiāng)村野趣等資源，這些都是吸引城市居民前往的動(dòng)力。市場(chǎng)需求的快速發(fā)展，毫無疑問是一個(gè)大機(jī)遇。隨著中產(chǎn)階級(jí)的快速崛起，消費(fèi)升級(jí)帶來的市場(chǎng)對(duì)鄉(xiāng)村民宿的需求增速明顯。只要是具備空氣、水質(zhì)等方面的環(huán)境較好、風(fēng)景較好、區(qū)域文化較有特色、交通較便利等要素的鄉(xiāng)村，均具備經(jīng)營(yíng)民宿的基礎(chǔ)，而這樣的鄉(xiāng)村目前來說開發(fā)的程度還非常低。所以說，當(dāng)前5～10年鄉(xiāng)村民宿市場(chǎng)的需求量非常大。

02 旅游資源

做旅游行業(yè)必須是有目的地的旅游資源。不同地域環(huán)境的鄉(xiāng)村也會(huì)有不同的發(fā)展機(jī)遇，相對(duì)而言，人文風(fēng)貌充足、歷史故事豐富、自然生態(tài)優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)多元且優(yōu)質(zhì)的鄉(xiāng)村會(huì)比較適合，當(dāng)然更重要的是要交通方便、保證足夠客源。反之，貧瘠、偏遠(yuǎn)、環(huán)境欠缺的鄉(xiāng)村當(dāng)前不值得嘗試。比如說莫干山的成功，在于自然山水和江南文化，更在于江浙滬這些豐富的客源地，2～3個(gè)小時(shí)的車程就能來到此地，這是莫干山成功的保障。又比如說寧夏一個(gè)全國(guó)貧困村，120戶人家，只剩下20多個(gè)老人居住。黃河邊上的紅棗樹下掉滿了甜甜的紅棗，都沒有人去撿。滄桑的木水車，被黃河水推動(dòng)得發(fā)出沉悶的聲音，在訴說著歷史故事。在這里做個(gè)旅游項(xiàng)目風(fēng)景很好，但是誰會(huì)來？一年會(huì)有多少人來？這種很美的地方，但不能作為項(xiàng)目來經(jīng)營(yíng)，因?yàn)闆]有足夠的客源。所以，自然風(fēng)光優(yōu)美的、氣候宜人的、交通便利的（距離豐富旅游客源地3小時(shí)車程之內(nèi)）、有特色風(fēng)俗文化的鄉(xiāng)村是當(dāng)前適合開發(fā)鄉(xiāng)村民宿的好地方。當(dāng)然，經(jīng)營(yíng)是需要多元綜合評(píng)估的，要有很好的定位、明確的互動(dòng)體驗(yàn)項(xiàng)目和營(yíng)銷手段，才會(huì)讓鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)產(chǎn)生機(jī)會(huì)。比如說當(dāng)前，江南地域的，或靠近海濱、風(fēng)景區(qū)的鄉(xiāng)村就比內(nèi)陸地區(qū)交通不便的封閉的鄉(xiāng)村相對(duì)有開發(fā)價(jià)值。

03 政策支持

有了市場(chǎng)需求和旅游資源，更需要有好的政策支持。沒有好政策，創(chuàng)業(yè)會(huì)掉入陷阱。政府支持、政策利好、地方產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等因素也給鄉(xiāng)村的民宿發(fā)展帶來了很大的機(jī)會(huì)。地政府也都非常積極地研究旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，并對(duì)于民宿行業(yè)的發(fā)展均持正面態(tài)度。

還是拿莫干山舉例，當(dāng)?shù)卣\(chéng)信的民風(fēng)支撐著投資人的信心，更重要的是本地政府的扶持政策。到目前為止，沒有聽到投資人對(duì)于政府的稅收政策、收費(fèi)等抱怨。反觀一些已名聲在外的景區(qū)，由于得不到政策上很好扶持，致使游客的門票、餐飲支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宿和交通支出，也給投資人增加了更多的成本，導(dǎo)致了不公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。這許多問題致使這些景區(qū)的口碑不如剛剛開始推廣的高原古城，如八寶鎮(zhèn)、普者黑、壩美村、諾鄧古村、沙溪古鎮(zhèn)等。政策支持，不單單是稅收方面，更重要的是管理市場(chǎng)，規(guī)范市場(chǎng)，給大家一個(gè)誠(chéng)信公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

04 業(yè)態(tài)互補(bǔ)

說到業(yè)態(tài)的互補(bǔ)，要給大家講一個(gè)故事。猶太人做生意，第一個(gè)人開個(gè)加油站，另一個(gè)人在旁邊開個(gè)便利店，第三人過來開個(gè)小旅館，第四個(gè)人來開個(gè)小酒吧。這樣大家都賺錢了，而且形成了良性循環(huán)。那么，鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)怎么能夠做到資源互補(bǔ)，怎樣處理好上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，從而達(dá)到共贏的局面呢？這需要一個(gè)整體科學(xué)的規(guī)劃。鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)的業(yè)態(tài)互補(bǔ)，需要有高中低不同檔次的住宿服務(wù)（如度假酒店、民宿、房車營(yíng)地、青年旅社等）、農(nóng)副產(chǎn)品種植采摘服務(wù)、民俗文化的演藝服務(wù)、特色的餐飲服務(wù)、手工藝品伴手禮店、配套旅游設(shè)備服務(wù)（如爬山設(shè)備、滑雪設(shè)備、潛水設(shè)備、出海設(shè)備、釣魚設(shè)備、越野車等）。眼下比較熱的內(nèi)容包括：鄉(xiāng)村特產(chǎn)的包裝與再加工、空心村改造、鄉(xiāng)村社區(qū)營(yíng)造等都屬于鄉(xiāng)創(chuàng)的范疇。還比如做一些民宿配套開發(fā)，比如民宿附近的餐廳、咖啡廳、旅游紀(jì)念品店等。或者直接服務(wù)民宿的布草洗衣工坊、民宿從業(yè)人員培訓(xùn)等。又比如說，鄉(xiāng)村住宿用品市場(chǎng)。鄉(xiāng)村住宿品牌太高端用不起，太低端客戶不滿意。針對(duì)鄉(xiāng)村住宿市場(chǎng)，在易耗品上可以做出小而美的創(chuàng)新，單品突破，切入市場(chǎng)，應(yīng)該有機(jī)會(huì)盈利。從商業(yè)角度看，鄉(xiāng)創(chuàng)能達(dá)到怎么樣的高度，跟當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、周邊配套、政府與民眾意識(shí)息息相關(guān)，這背后的基礎(chǔ)受制于當(dāng)?shù)貐^(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度?？傊∷迾I(yè)態(tài)互補(bǔ)，上下游產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)配套，需要的是本地政府的規(guī)劃和管理。這樣不同的創(chuàng)業(yè)業(yè)態(tài)機(jī)會(huì)多，風(fēng)險(xiǎn)小。經(jīng)過一段時(shí)間市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)功能進(jìn)行修正，達(dá)到平衡，就能確保各種業(yè)態(tài)的收益?？傊?，機(jī)會(huì)在于供給端的升級(jí)。

05 場(chǎng)景體驗(yàn)

鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)，就要分析游客去鄉(xiāng)村的場(chǎng)景能帶來哪些體驗(yàn)。其中，很典型的就是城市長(zhǎng)大的孩子，很少見到大自然，所以父母會(huì)帶著小孩子去鄉(xiāng)村認(rèn)識(shí)大自然。這里面就有一個(gè)很大的機(jī)會(huì)，去鄉(xiāng)村里面，住哪里？去干嗎？而要把這兩個(gè)問題解決好，就是對(duì)供給端升級(jí)改造。供給有哪些？無非就是吃的東西、住的地方、玩的內(nèi)容、買的物品，以及如何讓整個(gè)過程更加便利，即公共服務(wù)體系。

比如，住的方面，現(xiàn)在的父母和小孩，在大城市里基本住的就是裝修還不錯(cuò)的房子，家居用品、衛(wèi)生洗浴都是相對(duì)有品質(zhì)的?？涩F(xiàn)在很多的鄉(xiāng)村住宿條件還是原來的農(nóng)家樂形式，不管是家居用品，還是衛(wèi)生洗浴都毫無品質(zhì)感可言。因此，從住宿的角度上來說，如何能夠提升鄉(xiāng)村住宿品質(zhì)就有一個(gè)機(jī)會(huì)。住宿可大可小，大的做度假酒店，小的做民宿，關(guān)鍵看掌握什么樣的資源，從選址、規(guī)劃、建造、裝修、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)、營(yíng)銷都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)機(jī)會(huì)，而且逐漸會(huì)產(chǎn)生相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化和個(gè)性化的融合。

再比如玩的方面，原來只有休閑觀光，到鄉(xiāng)村只是看看風(fēng)景。但是新的需求在于城市里感受不到的個(gè)性化體驗(yàn)。舉個(gè)例子，農(nóng)場(chǎng)養(yǎng)殖基地，原來只是賣農(nóng)產(chǎn)品，可在如今體驗(yàn)需求的時(shí)代可以讓用戶部分參與到農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，成為一個(gè)體驗(yàn)項(xiàng)目。如喝著自己炒制出來的茶，吃著自己采摘挖來的農(nóng)家菜，把體驗(yàn)產(chǎn)品化。同時(shí)依托當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源，開發(fā)更豐富的輕戶外玩樂體驗(yàn)項(xiàng)目，溯溪、漂流、滑翔等，讓一個(gè)鄉(xiāng)村本身成為游客周末度假的目的地。

而在這些供給端品類更加豐富的同時(shí)，必然也需要第三方服務(wù)商提供基礎(chǔ)服務(wù)，所以對(duì)于很多度假營(yíng)地規(guī)劃公司、民宿設(shè)計(jì)事務(wù)所、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備提供商等也都會(huì)產(chǎn)生很多機(jī)會(huì)。

06 差異創(chuàng)新

鄉(xiāng)村民宿的特點(diǎn)在于差異化，但好像目前很多人都在試圖給民宿下定義、定框框、出標(biāo)準(zhǔn)，這樣是否又會(huì)走上傳統(tǒng)酒店業(yè)的老路？所以，能否在同質(zhì)化的業(yè)態(tài)內(nèi)找到差異性，尋求新的突破和發(fā)展方向，應(yīng)該是決定未來幾年內(nèi)做民宿成功與否的關(guān)鍵，也應(yīng)該是目前的民宿業(yè)主需要考慮的問題。國(guó)內(nèi)鄉(xiāng)村民宿現(xiàn)在都學(xué)習(xí)莫干山。不可否認(rèn)莫干山模式在這個(gè)行業(yè)，不論從產(chǎn)品質(zhì)量還是客流總量來看都領(lǐng)先全國(guó)，但是對(duì)比莫干山往年和今年的市場(chǎng)表現(xiàn)，已經(jīng)明顯呈現(xiàn)出變革的態(tài)勢(shì)，兩極分化愈發(fā)明顯。一些開業(yè)多年的老店面臨客流的顯著減少，除非在短時(shí)間內(nèi)客戶數(shù)量有明顯增加（這種可能性不大），否則在未來兩三年內(nèi)必定會(huì)淘汰掉一部分。而新近開業(yè)的民宿也面臨著更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，如果莫干山的民宿仍然保持著這兩年的增長(zhǎng)速度，那在未來經(jīng)營(yíng)壓力之下是否還能保持現(xiàn)有的價(jià)格體系將會(huì)是一個(gè)很嚴(yán)峻的考驗(yàn)。以民宿為核心的多種業(yè)態(tài)以抱團(tuán)的形式，在一些環(huán)境優(yōu)美的地方發(fā)展整個(gè)鄉(xiāng)村度假產(chǎn)業(yè)，能提供一站式度假服務(wù)的“鄉(xiāng)村綜合體”模式，如莫干山的“宿盟”，這種模式會(huì)有很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

但反過來看，對(duì)于單一民宿而言，因?yàn)轶w量有限，所以客戶總量是足夠滿足其需要的，因此能否在產(chǎn)品本身上做出特色來吸引客戶，將成為鄉(xiāng)村民宿間競(jìng)爭(zhēng)的根本問題。所以，如何保證產(chǎn)品的質(zhì)量并形成差異化優(yōu)勢(shì)，是關(guān)鍵中的關(guān)鍵，也是巨大的機(jī)會(huì)。

市場(chǎng)發(fā)展很快，客人的需求提升也很快。老店經(jīng)過幾年的運(yùn)營(yíng)之后，可能也到了需要翻修的時(shí)候。這是因?yàn)槭袌?chǎng)更成熟了，以前的產(chǎn)品在當(dāng)時(shí)可以脫穎而出，但放在現(xiàn)在可能就不一定有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力了。所以，只要客房數(shù)的增長(zhǎng)速度快于客流量的增長(zhǎng)速度，必然導(dǎo)致客戶的分流，入住率下降是可預(yù)見的。而且，莫干山的房?jī)r(jià)適當(dāng)下降到理性價(jià)位應(yīng)該也是趨勢(shì)。不過現(xiàn)在莫干山的政府可能也看到了這樣的問題，所以最近有一些引流的項(xiàng)目出現(xiàn)，應(yīng)該能對(duì)客流量的提升帶來一些幫助。

當(dāng)前，鄉(xiāng)村民宿結(jié)合特色農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村養(yǎng)老是比較好的創(chuàng)新點(diǎn)。特色農(nóng)業(yè)是一種新的發(fā)展趨勢(shì)?，F(xiàn)在大家不僅要吃得安全，還要吃得有格調(diào)、有情懷，再加上電商和自媒體的發(fā)展，只要產(chǎn)品用心包裝，各類媒體稍加推動(dòng)，銷路不是問題，而且溢價(jià)也不低。比如說某個(gè)做現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的企業(yè)，種了一百多畝白枇杷，今年不到一周就售罄，單個(gè)枇杷均價(jià)4元，收益頗豐。如果特色農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村民宿相結(jié)合，就可以產(chǎn)生更奇妙的化學(xué)反應(yīng)。關(guān)于鄉(xiāng)村養(yǎng)老，大家可以參考綠城集團(tuán)最近在浙江臨安青山湖搞的桃李春風(fēng)項(xiàng)目。

所以，筆者預(yù)測(cè)未來的鄉(xiāng)村旅居創(chuàng)新點(diǎn)有如下幾種：

1）親子類住宿品牌——在當(dāng)前的民宿中可以細(xì)分出不同的類型，比如說體現(xiàn)親子主題的品牌，現(xiàn)在可選的太少了。

2）解決非周末入住率低的痛點(diǎn)——服務(wù)企業(yè)，針對(duì)企業(yè)做團(tuán)隊(duì)建設(shè)的綜合服務(wù)方案。

3）鄉(xiāng)村金融——發(fā)行民宿改造基金跟股權(quán)眾籌結(jié)合，通過發(fā)行改造基金圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，通過股權(quán)眾籌回籠資金。

4）鄉(xiāng)村辦公——阿里研究院提出的報(bào)告稱：未來的高科技互聯(lián)網(wǎng)公司中海量自主性勞動(dòng)的就業(yè)方式將成為我國(guó)勞動(dòng)力就業(yè)的一種重要形式。根據(jù)摩根大通研究院提出的“勞動(dòng)型平臺(tái)”概念和Harris & Krueger提出的“獨(dú)立工人”概念，未來就業(yè)模式呈現(xiàn)出自主性勞動(dòng)平臺(tái)的模式。生活和工作都在鄉(xiāng)村，這種生活方式將來有可能通過互聯(lián)網(wǎng)+得以實(shí)現(xiàn)。

07 專業(yè)人才

鄉(xiāng)村民宿產(chǎn)品品質(zhì)的參差不齊、過多情懷的注入，讓這個(gè)行業(yè)顯得不那么理性。很多新項(xiàng)目投入越來越大，因此產(chǎn)品定位、對(duì)品質(zhì)和服務(wù)細(xì)節(jié)的把握、對(duì)于目標(biāo)人群的有效觸達(dá)，需要更多專業(yè)人才的投入，才能做得更好，這也是各種專業(yè)人才在新市場(chǎng)里的巨大機(jī)會(huì)。

開放式協(xié)作共贏，應(yīng)該是民宿創(chuàng)業(yè)倡導(dǎo)的。我認(rèn)為這個(gè)行業(yè)一定會(huì)出現(xiàn)專業(yè)的孵化或者服務(wù)平臺(tái)，會(huì)讓民宿的投資運(yùn)營(yíng)更為理性并落地?，F(xiàn)在的度假酒店行業(yè)已經(jīng)從以前的規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)變成垂直細(xì)分了，而非標(biāo)住宿中的鄉(xiāng)村民宿就是其中一個(gè)。

另外，在大多數(shù)鄉(xiāng)村還存在著部分村民素質(zhì)較低、法律意識(shí)淡薄的現(xiàn)象。而民宿這個(gè)領(lǐng)域勢(shì)必需要和當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村村民深度合作。我們已經(jīng)看到，在經(jīng)濟(jì)比較富裕、交通比較便利的部分鄉(xiāng)村，有很多在大城市或大型公司打拼過多年的回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員。這部分人員的服務(wù)素質(zhì)、法律意識(shí)及銷售意識(shí)普遍是較強(qiáng)的，有這樣的鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)人才服務(wù)鄉(xiāng)村建設(shè)，基本在人力資源方面就不存在太大的問題了。

08 土地升值

為什么一些房地產(chǎn)公司會(huì)去關(guān)注鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)？其不僅是看中創(chuàng)業(yè)本身，更多的是看中了鄉(xiāng)村的土地。因?yàn)槟壳班l(xiāng)村的土地與城市的土地相比，其土地價(jià)值是被大大低估的。而房地產(chǎn)公司通過旅游開發(fā)，提升了鄉(xiāng)村的人流及口碑，其鄉(xiāng)村的土地價(jià)值就會(huì)提升。所以，像萬達(dá)這些大企業(yè)，為什么從商業(yè)板塊積極轉(zhuǎn)型到旅游板塊？不是鄉(xiāng)村旅游盈利有多好，而是通過旅游帶動(dòng)人氣，人氣帶動(dòng)了鄉(xiāng)村土地的升值。大企業(yè)靠土地升值賺錢，所以當(dāng)前鄉(xiāng)村旅居的形勢(shì)對(duì)大企業(yè)肯定是機(jī)遇。而這些大企業(yè)的到來，也在一定程度上喚醒了這個(gè)鄉(xiāng)村，使之快速地發(fā)展起來，這對(duì)鄉(xiāng)村來說也是機(jī)遇。所以應(yīng)該說，這是鄉(xiāng)村、企業(yè)、民宿三者多贏的機(jī)遇，應(yīng)該好好地把握。

第二，陷阱

01 房屋產(chǎn)權(quán)

鄉(xiāng)村民宿目前存在著一個(gè)很重要、但是暫時(shí)無法解決的問題就是房屋產(chǎn)權(quán)問題。在國(guó)家沒有正式實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地房屋產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)流通之前，鄉(xiāng)村民宿在產(chǎn)權(quán)問題上是存在著風(fēng)險(xiǎn)的。畢竟無論是資產(chǎn)管理、還是租賃主體的合規(guī)性問題，均建立在產(chǎn)權(quán)之上。目前鄉(xiāng)村的房屋普遍只有土地使用證，沒有土地上建筑的證明文件，而各地政府目前能做的也僅僅是推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。未來會(huì)是怎樣的政策走向，當(dāng)前不得而知。

政府政策的不確定性也導(dǎo)致了政府支持相對(duì)不足，對(duì)鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)者支持度不夠，缺少合理的法律對(duì)鄉(xiāng)創(chuàng)人員或機(jī)構(gòu)給予保護(hù)。甚至政策法規(guī)不完善，辦事人員刁難，還有面對(duì)某些村民的無理要求束手無策。還有就是很多民宿都沒有辦理正規(guī)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，這也是經(jīng)營(yíng)過程中存在的隱患。

02 合作精神

不可否認(rèn)，大部分鄉(xiāng)村相對(duì)落后，村民比較缺乏合作精神、法制意識(shí)和契約精神。例如，一些景區(qū)的原住民看到租住房屋的外來客逐漸形成較好的商業(yè)模式，特別是民宿和客棧的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，紛紛提出漲租要求，不按合約出牌，迫使許多經(jīng)營(yíng)者無法經(jīng)營(yíng)或者被惡意漲價(jià)。鄉(xiāng)村單個(gè)的村民是樸素的，群體的村民則可能互相攀比。孔子說：“不患寡而患不均”。鄉(xiāng)村村民更是這樣，很難一碗水端平，這樣就會(huì)給民宿經(jīng)營(yíng)者埋下定時(shí)炸彈。旁邊的租金高了我的也要漲，人家的房子漂亮了我的也要重新裝修，這樣對(duì)鄉(xiāng)村民宿的投資者和經(jīng)營(yíng)者而言都是巨大的壓力。

在民族地區(qū)，還有民族矛盾與信仰差異的問題。比如某家酒店集團(tuán)在藏族的康巴地區(qū)開鄉(xiāng)村民宿，其初衷是“民族團(tuán)結(jié)橋梁，西部開發(fā)紐帶”。他們的人緣非常好，但進(jìn)行合作時(shí)仍然慎之又慎。該酒店認(rèn)為，別的投資者在西藏根本沒辦法與松贊集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)。因?yàn)樗少澕瘓F(tuán)的創(chuàng)始人白瑪先生深諳西藏的文化，他說過：“文化的差異與認(rèn)同是松贊最大的優(yōu)勢(shì)?！?/section>

03 鄰里關(guān)系

鄉(xiāng)村民宿主人與村民、鄰里及地方各級(jí)官員的關(guān)系處理最為關(guān)鍵。每一個(gè)環(huán)節(jié)出大問題，就會(huì)導(dǎo)致前功盡棄。在租賃物業(yè)，特別是農(nóng)宅土地之前，對(duì)于業(yè)主的選擇盡量多花時(shí)間去了解，通過走訪鄰里的村民，摸清信用再簽約不遲，一定不要匆匆忙忙簽約。因?yàn)樽鳛閺某鞘械洁l(xiāng)村來的投資者，一般要求鄉(xiāng)村行政部門公平正義、誠(chéng)實(shí)信用、平等處事。但是，當(dāng)?shù)啬承┐迕裼X得你是城里來的大老板，要么該扶貧，要么該禮讓，總之鄉(xiāng)村里的某些人把城市里的投資者當(dāng)作了“大肥肉”。你原本想“采菊東籬下，幽然見南山”，使自己和客人享受世外桃源的生活。結(jié)果是村東頭老張家兒子大喜，村西頭老李家姑娘出嫁，村南王家老壽星八十大壽，村北趙家小子金榜題名……你要不要隨份禮呢？更要命的是，村口何家一時(shí)周轉(zhuǎn)困難，找你求援來了，借，還是不借？大家低頭不見抬頭。所以，處理好鄉(xiāng)村鄰里關(guān)系等多種關(guān)系是鄉(xiāng)村民宿長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)下去的基礎(chǔ)。

04 基礎(chǔ)設(shè)施

當(dāng)前，鄉(xiāng)村的基礎(chǔ)設(shè)施還沒有達(dá)到能在短時(shí)間內(nèi)接受高水平項(xiàng)目的要求，比如說交通、物流、網(wǎng)絡(luò)等，也對(duì)接不上互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目的服務(wù)和速度要求，許多縣鎮(zhèn)政府的工作重心還是在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上。某些民宿過分追求情懷，放大故事性與傳奇性，導(dǎo)致民宿或客棧缺乏必備的配套設(shè)施，舒適度和安全感不足。比如在鄉(xiāng)村夏天天氣突然熱起來的時(shí)候，民宿原有用電荷載的承受力不夠，導(dǎo)致停電停水頻繁發(fā)生，這使得客戶體驗(yàn)感極差。又如，某些湖旁的民宿或客棧排水系統(tǒng)不到位，導(dǎo)致把污水排入湖中，使湖水被污染，破壞自然環(huán)境。

05 情懷的坑

不要把情懷當(dāng)產(chǎn)品賣，而忽略了產(chǎn)品的本質(zhì)。筆者接觸過很多開民宿的人，都懷念小時(shí)候在老家的感覺，都喜歡在清凈的旅游地有一棟按照自己喜好布置的房子。市場(chǎng)上沒有怎么辦？自己開，這么美好的事情，開完之后各種同類人還不是紛至沓來？看似合情合理的事情，等做到運(yùn)營(yíng)階段才知道，情懷和現(xiàn)實(shí)隔著十萬八千里。

所有的情懷，真正落實(shí)到民宿時(shí)，可能是選址時(shí)和房東的各種談判、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段焦頭爛額的拓客，還更有可能是經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)甩手走人時(shí)自己頂上去刷馬桶、撿垃圾、洗床單的痛苦經(jīng)歷。所有的客人，不會(huì)為民宿主人的情懷買單。客人來，可能是朋友的推薦，也可能是網(wǎng)站或微信上超贊的點(diǎn)評(píng)。但是，從情懷變成人所皆知的民宿，這個(gè)營(yíng)銷的工作量和成本投入就非常大了。

所以，在民宿的開辦過程中，情懷只是必要條件而不是充分條件。如果只是憑情懷開店，就幻想自己的民宿天天客滿，那等待你的將是很慘痛的失敗。

06 設(shè)計(jì)建造

太多的鄉(xiāng)村民宿都是家裝設(shè)計(jì)施工單位建造的，投資人如果對(duì)這行不了解，只有等著被坑。應(yīng)該說，民宿的建筑改造、室內(nèi)裝修及室外景觀園林都是很燒錢的，而且由于多是非標(biāo)準(zhǔn)化施工，還有鄉(xiāng)村地區(qū)都較偏遠(yuǎn)，運(yùn)送材料的運(yùn)輸成本非常高，從城里請(qǐng)到鄉(xiāng)村施工的人工費(fèi)用也非常高。所以，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，一個(gè)民宿看上去好像什么都沒干，卻已經(jīng)花進(jìn)去好幾萬了。的確，因?yàn)槊袼藓茈y像房地產(chǎn)開發(fā)那樣流程清晰、材料透明，所以不懂行的人一定會(huì)花掉很多冤枉錢。

當(dāng)然，就算你開出一家很漂亮的客?；蛎袼?，本身體驗(yàn)也很好，但是周邊配套什么都沒有，或者根本沒有可以玩的，游客無法去消費(fèi)，去了一次也不會(huì)再去第二次了。這就是一個(gè)整體民宿氛圍的問題。你干著干著會(huì)發(fā)現(xiàn)，獨(dú)木不成林。你投資搞出來的民宿，不足以面對(duì)客人?？腿藖砹司蛦枺骸斑@里除了民宿，還有什么好玩的？”你思量半天，你覺得挺美挺好玩的事，居然不夠客人半天喝一壺的，這正是眾口難調(diào)。那時(shí)候，你只恨項(xiàng)目不夠多，合作伙伴不夠多，錢太少不夠投的。所以，在民宿選址的時(shí)候，最重要的是做好旅游發(fā)展規(guī)劃，看看本地有哪些旅游優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目或未來有哪些旅游產(chǎn)業(yè)可以導(dǎo)入，民宿如何與其他項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)相互配合協(xié)作，共同盈利。

07 成本過高

客源不穩(wěn)定性、季節(jié)性影響、低頻、入住率低、淡旺季明顯是始終無法解決的問題，現(xiàn)在一般鄉(xiāng)村的旺季只有4個(gè)月，把旺季和淡季平均一下，大部分鄉(xiāng)村的年平均出租率不會(huì)超過40%，所以這樣不可能帶來高回報(bào)。另一方面，鄉(xiāng)村民宿入住率低，又是重投入，同質(zhì)化嚴(yán)重，服務(wù)和產(chǎn)品太弱，客單價(jià)太低，人工成本很高。由于低物業(yè)成本而帶來低溢價(jià)率，不足以支撐項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，尤其是體驗(yàn)好的運(yùn)營(yíng)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，僅有的嘗鮮消費(fèi)者們周末可能會(huì)選擇越來越重視個(gè)性化的度假酒店。

從成本的角度來看，最初你只想建幾個(gè)小房子，既傳統(tǒng)又現(xiàn)代，花草滿園，一派田園風(fēng)光。結(jié)果越干活越多，當(dāng)初看不見的事情都冒出來了。路得整修，水要凈化，污水要處理，電力不足你要拉專線，信號(hào)不好你要加信號(hào)塔。養(yǎng)的雞吃村民的菜了，養(yǎng)的鴨子污染溪流里的清水了，這些問題都要花錢去處理，結(jié)果是預(yù)算大量超支。

08 資本陷阱

做民宿的人不要輕易拿錢，尤其是不懂民宿的投資人的錢。一個(gè)民宿從選址就開始用資本的方式運(yùn)作，尤其是一群外行人，自己覺得可以通過資本顛覆任何行業(yè)。如果這樣做，90%的概率會(huì)把錢賠光。另外，某些有民宿背景的經(jīng)營(yíng)者不是用創(chuàng)業(yè)的心態(tài)來做民宿，而是打工的職業(yè)經(jīng)理的思維，也很容易把民宿做死。只有那些真正想做民宿的人，通過自己的熱情去感染和團(tuán)結(jié)真正熱愛民宿，并把民宿當(dāng)成生活樂趣的人，遠(yuǎn)離那些僅僅靠資本運(yùn)作賺錢的團(tuán)隊(duì)，才能把民宿做成功。

09 盲目跟風(fēng)

現(xiàn)在有那么多鄉(xiāng)村都想引進(jìn)民宿，但真正適合開民宿的鄉(xiāng)村（要滿足前面提到的“天時(shí)、地利、人和”才可行）不多。如果只是盲目選擇或者被對(duì)方所提的要求所吸引，那成功概率就很小。有想做民宿的人自己不懂就跟著別人走，到后來發(fā)現(xiàn)鄉(xiāng)村房子的拆遷問題等許多問題都沒解決，一拖就是好幾個(gè)月甚至更長(zhǎng)，白白浪費(fèi)很多時(shí)間。對(duì)這些沒有專業(yè)知識(shí)又不主動(dòng)去了解鄉(xiāng)村情況的人來說，機(jī)遇也會(huì)變成陷阱。

10 不接地氣

鄉(xiāng)村互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)是國(guó)家鼓勵(lì)大眾創(chuàng)業(yè)的組成部分之一。但是，當(dāng)前鄉(xiāng)村互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目方向的創(chuàng)業(yè)還是太早。一二線城市大眾創(chuàng)業(yè)有些過熱，很多創(chuàng)業(yè)者也在開辟新的市場(chǎng)，尋找新的機(jī)會(huì)點(diǎn)，但是中國(guó)的鄉(xiāng)村發(fā)展遠(yuǎn)沒有達(dá)到可以用一二線城市的技術(shù)直接改造的階段，中間的對(duì)接差了好幾個(gè)層次，這就是不接地氣。

11 連鎖擴(kuò)張

沒想好你的民宿將來如何發(fā)展之前，別著急擴(kuò)張。開1家民宿，開10家民宿和開100家民宿，是三碼事。1家民宿開成功了，不代表開10家民宿能成功。10家民宿開成功了，不代表開100家民宿能成功。能不能連鎖？能不能復(fù)制？這和太多因素相關(guān)。選址、產(chǎn)品、團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)、市場(chǎng)容量、所在市場(chǎng)的區(qū)域性、消費(fèi)習(xí)慣等有太多關(guān)系。哪一點(diǎn)出問題都不能保證連鎖的成功。在這輪鄉(xiāng)村民宿的熱潮中，很多創(chuàng)業(yè)人士飽含情懷和夢(mèng)想，有理論數(shù)據(jù)，有各種路演。但到最后，評(píng)判民宿成功與否的唯一標(biāo)準(zhǔn)是：?jiǎn)蔚甑挠芰翱沙掷m(xù)盈利能力。

綜上所述，中國(guó)的地域經(jīng)濟(jì)差別巨大，民族及文化差別也很巨大，因此鄉(xiāng)村民宿的創(chuàng)業(yè)必須非常謹(jǐn)慎，精挑細(xì)選好地段，抓住機(jī)遇，避免陷阱，從一二線城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)或著名風(fēng)景旅游區(qū)周邊的鄉(xiāng)村開始起步，需要做持久戰(zhàn)的資金準(zhǔn)備，需要堅(jiān)強(qiáng)的信念和吃苦耐勞的意志，這樣才能堅(jiān)持下去，等到柳暗花明的那一天。

第三、鄉(xiāng)村民宿盈利模式分析