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掘金姐：華為老兵，房產(chǎn)投資實(shí)戰(zhàn)專家，專注大灣區(qū)房產(chǎn)配置。  掘金姐第9篇原創(chuàng)文章，轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系本公眾號(hào)。 本文共2986字，閱讀需10分鐘。 最近幾年，深圳房?jī)r(jià)上漲很快，已經(jīng)快到讓很多人懷疑人生。 然而，是不是代表深圳的所有房子都漲的很快呢？ 絕對(duì)不是。 掘金姐的一位好友，原本因?yàn)樗?年前入了南山某樓盤(pán)而沾沾自喜，這可是網(wǎng)紅片區(qū)啊，地球人都知道深圳南山漲的快。 但他悲催的發(fā)現(xiàn)，他買(mǎi)的房子，竟然漲幅還沒(méi)有跑過(guò)坂田的某樓盤(pán)！ 于是，他對(duì)我發(fā)出了靈魂拷問(wèn)： 為什么我買(mǎi)的房子，總是漲不過(guò)別人的？？？ 當(dāng)然是因?yàn)槟恪吧怠眴h！掘金姐心里想著，嘴上沒(méi)敢說(shuō)出來(lái)?；镜那笊€是要有的。 今天這篇，我們嚴(yán)肅認(rèn)真的答疑解惑，獻(xiàn)給所有對(duì)此有疑問(wèn)的朋友。 但愿你們看過(guò)此文后，能逢山開(kāi)山、遇坑避坑，以精準(zhǔn)而毒辣的眼光，買(mǎi)到超過(guò)別人漲幅的房子。  01 先來(lái)測(cè)試一下，假如你作為一個(gè)購(gòu)房者，以下幾道題你選YES的有幾個(gè)？
如果你的答案都是YES， 恭喜你，以上全錯(cuò)！  02 為什么我們說(shuō)要買(mǎi)房？ 為什么說(shuō)買(mǎi)房不能等？ 以房子為代表的大宗商品，我們叫它們?yōu)橘Y產(chǎn)。 與它們關(guān)聯(lián)性最強(qiáng)的，是貨幣政策。 貨幣政策，就是貨幣當(dāng)局，比如中國(guó)的央行或者美國(guó)的美聯(lián)儲(chǔ)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，從而實(shí)現(xiàn)物價(jià)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)、充分就業(yè)、國(guó)際收支平衡和金融的穩(wěn)定。 在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好的時(shí)候，國(guó)家通常采用擴(kuò)張性的貨幣政策，通過(guò)釋放貨幣、降息等來(lái)刺激社會(huì)的需求，鼓勵(lì)大家投資、消費(fèi)。 歐美國(guó)家都搞到零利率、負(fù)利率，也就是錢(qián)放在銀行里沒(méi)有利息，甚至還變少，以此來(lái)刺激大家投資、消費(fèi)。 而當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，就采取緊縮性的貨幣政策，比如加息，鼓勵(lì)大家把錢(qián)存銀行，不鼓勵(lì)消費(fèi)。 為什么過(guò)去這么多年，房?jī)r(jià)一直漲？ 因?yàn)槲覀兊呢泿耪?，整體來(lái)說(shuō)，是偏寬松的。 央行通過(guò)各種貨幣政策工具投放了大量的基礎(chǔ)貨幣。 貨幣寬松時(shí)，不管經(jīng)濟(jì)情況如何，以房產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價(jià)格通常都是上漲的。  買(mǎi)房，實(shí)際上是你對(duì)沖寬松貨幣政策的手段。 如果你認(rèn)為未來(lái)的1塊錢(qián)，會(huì)比現(xiàn)在的1塊錢(qián)更值錢(qián)，你大可以坐等房?jī)r(jià)下跌。 我不是勸你任何時(shí)候無(wú)腦買(mǎi)房。 我只是想說(shuō)，在你資金沒(méi)有更好去處的情況下，無(wú)論剛需還是改善投資，都是越早下手越好。 同樣現(xiàn)價(jià)12萬(wàn)的樓盤(pán)，別人早你一年入手，單價(jià)在3萬(wàn)；而你入手僅僅晚一年，按單價(jià)4萬(wàn)來(lái)算，漲幅就從300%變成了200%。 永遠(yuǎn)不要看空資產(chǎn)價(jià)格，尤其是大城市的房產(chǎn)。 隨便一次看空，會(huì)讓財(cái)富損失到生命不可承受之重。  03 新人、新錢(qián)、新城、新房，很多人喜歡買(mǎi)新城和新房。 “xx板塊房?jī)r(jià)又漲了！” “xx樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)日光！” 這并不奇怪，人性使然。 新城區(qū)，通常都有各種高大上的規(guī)劃。 新房，也有著更為先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，更符合人們的居住需求。 誰(shuí)不喜歡更寬敞的小區(qū)、更新穎的外觀、更強(qiáng)的現(xiàn)代感、更友好的戶型，以及視覺(jué)更具美感的房子。 何況交易流程和交易費(fèi)用上，新房對(duì)比二手房也有更好的優(yōu)勢(shì)。 所以，差錢(qián)的不差錢(qián)的主，看到新城、新房，都容易眼冒金光，只關(guān)心房子新不新，完全忘記了房子的地段和位置。 且慢！ 你可知道，90%的新城，最終只是新城，甚至以鬼城收?qǐng)觯?/p> 因?yàn)樵煨鲁菍?shí)在是太貴了！道路，地鐵，超市，醫(yī)院，學(xué)校，哪個(gè)不要花錢(qián)？ 記住一個(gè)數(shù)據(jù)，通常一個(gè)100萬(wàn)人口規(guī)劃的新城，耗資至少5000億。 請(qǐng)問(wèn)一個(gè)城市大大小小的新城遍地開(kāi)花，錢(qián)從哪兒來(lái)？ 你可知道，即使規(guī)劃最終落地了，即使新城的新房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升、熱銷(xiāo)瘋漲，但一旦變成二手房，就會(huì)沉寂冷靜，幾年都沒(méi)有增幅？ 也就是說(shuō)，新房市場(chǎng)，和二手房市場(chǎng)，完全是割裂的兩個(gè)市場(chǎng)。 “姐，我去年買(mǎi)了套房子，1000萬(wàn)，今年升值了，我朋友買(mǎi)的隔壁二期，花了1300萬(wàn)！” “哇，漲幅杠杠的。你趕緊賣(mài)掉啊，1年時(shí)間凈賺300萬(wàn)?！?/p> “賣(mài)掉的話，只能賣(mài)800萬(wàn)?！?/p> 你品，你細(xì)品。 房子其實(shí)和汽車(chē)一樣，都是一手情節(jié)極其嚴(yán)重的商品，所謂“落地打7折”。 所以明白為什么看上去房?jī)r(jià)漲了，但是你沒(méi)賺到錢(qián)么？ 新房表面上的漲幅，與二手房的漲幅，不可同日而語(yǔ)。 成熟的買(mǎi)家，只買(mǎi)二手房，或者沒(méi)有溢價(jià)的新房。 世界那么大，選離單位近的。  04 “這個(gè)戶型得房率不夠高，陽(yáng)臺(tái)不夠大” “這個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn)太差了，新風(fēng)都沒(méi)有” “開(kāi)發(fā)商不是萬(wàn)科/中海，品質(zhì)不好吧” “這個(gè)樓層太矮了，視野不好” 有一類人，從城西看到城東，從城南看到城北，上可九天攬?jiān)?，下可五洋捉鱉，看了大大小小無(wú)數(shù)樓盤(pán)，也沒(méi)有看到中意的。 帶看的中介都急了，“姐/哥，沒(méi)有十全十美的房子啊，還是先上車(chē)吧，將來(lái)再置換。” 然而，日復(fù)一日，年復(fù)一年，眾里尋Ta千百度，Ta卻不在燈火闌珊處！ 直到房?jī)r(jià)飆升，直到原來(lái)的房屋總價(jià)變成了首付，這類人才會(huì)捶胸頓足，懊悔不已。 表面上看，是他們過(guò)于追求完美，錯(cuò)過(guò)了上車(chē)時(shí)機(jī)。 然而我們透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，為什么他們那么挑剔？ 是不是他們內(nèi)心深處，始終還是嫌棄房子價(jià)格太高？ 他們的心理價(jià)格，始終落后于市場(chǎng)價(jià)格。 他們總是希望找到筍盤(pán)，找到9折、8折，甚至7折的房子！總想著撿漏。 可是，這世界上哪有這么多筍盤(pán)，哪有那么多漏可撿？ 真正的筍盤(pán)，在流入到市場(chǎng)上的普通購(gòu)房者之前，有無(wú)數(shù)的中介和無(wú)數(shù)虎視眈眈的專業(yè)投資人盯著，他們的眼光和決策速度，遠(yuǎn)高于磨磨嘰嘰，看房八遍還要嫌棄這里那里的你。 所以，撿漏心理害死人，千萬(wàn)要杜絕！ 樓市旺季時(shí)，能搶到房子就算不錯(cuò)了，業(yè)主不返價(jià)就算良心了。 只有淡季時(shí)，你才能有機(jī)會(huì)挑挑揀揀。 然而，請(qǐng)你捫心自問(wèn)，淡季時(shí)你確定自己會(huì)果斷下手，而不是再等等看？ 如果可以，千萬(wàn)別等。 因?yàn)榈染昧苏f(shuō)不定你連買(mǎi)房的資格都沒(méi)有了。 05 還有一種原因，會(huì)影響到房子的漲幅。 就是板塊輪動(dòng)效應(yīng)。 這個(gè)概念最早來(lái)自于股市。意思是當(dāng)一個(gè)板塊漲完，就輪到下一個(gè)板塊接力上漲。 在房地產(chǎn)中，板塊輪動(dòng)現(xiàn)象同樣存在。 剛開(kāi)始，新區(qū)品質(zhì)樓盤(pán)開(kāi)始日光，板塊炒作開(kāi)始。 緊接著，老城市中心二手次新房開(kāi)始跟漲。 然后，外環(huán)附近非熱點(diǎn)板塊地鐵二手房開(kāi)始跳漲。 最后，你最最看不上的市中心老破大竟然也開(kāi)始漲價(jià)了！ 這就是我們說(shuō)的樓市板塊輪動(dòng)效應(yīng)。 利用這個(gè)規(guī)律，當(dāng)市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)時(shí)，你就能迅速反應(yīng)過(guò)來(lái)，現(xiàn)在的板塊輪動(dòng)到了哪個(gè)片區(qū)，然后就不要追漲啦！ 乖乖的提前布局進(jìn)去，等著吃下一波漲幅不香么？ 看到這里，是不是終于明白了為什么你的房子總是漲不過(guò)別人？ 看不懂國(guó)家調(diào)控政策的本意，喜歡遠(yuǎn)郊新城精裝修新房，總想一把撿個(gè)超低價(jià)筍盤(pán)，稀里糊涂追漲…… 記住，買(mǎi)房一定要趁早！ 買(mǎi)你買(mǎi)得起的，別買(mǎi)你想要的。 人貴有自知之明，而后才能有開(kāi)掛的人生。 |
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