房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年發(fā)展，各項管理工作已逐漸成熟，由初期的粗放型管理模式走向現(xiàn)在的精細化管理。同時，房價和地產(chǎn)市場行情也逐步穩(wěn)定，高房價、超額利潤的時代已很難再現(xiàn)，房地產(chǎn)成本管理工作已成為房企實現(xiàn)目標利潤的重要保障。方案決定成本，規(guī)劃和設(shè)計階段影響項目80%的建設(shè)投資額，成本管控工作應(yīng)盡可能前置，限額設(shè)計已成為各標桿房企成本管控的重要手段。本文主要介紹住宅工程拿地階段和初步設(shè)計階段影響成本的幾個規(guī)劃指標和設(shè)計指標。

一、容積率：

容積率是指小區(qū)地上總建筑面積與凈用地面積的比率。對于地產(chǎn)公司而言，容積率決定土地成本在全費用成本中的占比，而對于居民而言，容積率影響到居住的舒適度。容積率是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標，容積率越低，居住的舒適度越高，但對應(yīng)房企的土地成本占比越高；反之則舒適度越低，房企的土地成本占比也越低。容積率一般由規(guī)劃部門規(guī)定，不同產(chǎn)品類型容積率大概范圍如下表：

容積率一般由規(guī)劃部門規(guī)定并在土地出讓合同中約定，因此，容積率值可在拿地階段做好溝通協(xié)調(diào)，同時也需對商住建面比進行溝通協(xié)調(diào)，取得相關(guān)政策支持。在方案設(shè)計階段，依據(jù)土地合同已定的容積率，采用不同業(yè)態(tài)組合方案比選，滿足利潤最大化要求。盈利和利潤率高的業(yè)態(tài)爭取高容積率，虧損或利潤率低的業(yè)態(tài)爭取低容積率。

二、裝配率

裝配率：建筑單體范圍內(nèi)結(jié)構(gòu)中預(yù)制構(gòu)件所占的比重。設(shè)計階段控制裝配率的下限，充分利用當?shù)丶钫?，滿足評分標準進行多方案比選。

1、激勵政策：地方政府為了鼓勵達到國家裝配率要求，都會出臺相應(yīng)鼓勵扶持政策，主要如下幾個方式，a、贈送容積率（如北京按項目不超過3%的面積獎勵），b、降低銷售門檻（如湖北優(yōu)先辦理商品房預(yù)售），c、增值稅即征即退優(yōu)惠，（增值稅即征即退50%）,d、補助（如上海滿足要求可以每平方米補貼100 元，單個項目最高補貼1000 萬元）。

因此詳細分析當?shù)卣叩母鞣N利弊，充分利用政策的激勵扶持，可以有效實現(xiàn)降本增效的目的。

2、裝配式方案：《裝配式建筑評價標準》分國家標及地方標準，每個省份及地區(qū)對裝配式都有自己的指標標準，及評價體系，相同的項目滿足裝配率可以有多種方案，不同的方案，成本相差300元/平米左右，據(jù)統(tǒng)計不同裝配方案對成本的增量450~750元/平米，不同搭配方案對成本、生產(chǎn)、運輸、吊裝、施工有決定性的影響。

  因此要結(jié)合項目產(chǎn)品的定位、工廠情況位置、施工方能力等從眾多方案中，選擇最合適的方案。

三、人防面積：

人防地下室主要用于人民防空臨時掩體、戰(zhàn)時防空指揮中心、通訊中心、隱蔽所等。根據(jù)政策性規(guī)定為必建工程，人防面積一般為計容總建筑面積的4%—6%。人防工程一般由全部自建、部分自建部分繳納人防異地建設(shè)費、全部繳納人防異地建設(shè)費三種方案。可對三種方案進行經(jīng)濟比選，選擇成本最優(yōu)方案。如果是自建人防地下室，人防地下室的位置也應(yīng)進行合理布局。

                             單層人防地下室的合理位置

多層人防地下室的合理位置

四、可售比

可售比=可售面積/總建筑面積。可售面積是指按規(guī)定可供銷售的地上面積。包括住宅(含底商)、公寓、有產(chǎn)權(quán)的會所及其它可供銷售的面積，不包括戶內(nèi)贈送面積；不可售面積包含地下室（含夾層）、架空層、垃圾房、物業(yè)用房、警務(wù)室、幼兒園、學校、設(shè)備用房等配套面積，車位不論有無產(chǎn)權(quán)，一律計入不可售面積?？墒郾仍礁?，可供銷售的面積越大，銷售收入越高，利潤率越高。因此，方案設(shè)計階段應(yīng)進行多方案比選，充分利用規(guī)劃和銷售面積計算規(guī)則（例如以封陽臺、保溫、有柱頂棚構(gòu)成主體），最大限度的增加可售貨值，追求可售比和貨值最大化。下表為某公司可售比指標限額要求：

五、車位配比

常規(guī)情況下，住宅車位配比=車位數(shù)/住戶數(shù)，辦公商業(yè)車位配比=車位數(shù)/100平方米，但也有住宅車位配比用車位數(shù)除以100平方米的特例。通常情況下，在滿足規(guī)劃條件要求的情況下，應(yīng)盡可能的降低車位配比，或者增加地上停車位個數(shù)甚至建停車樓，以降低地下室面積，達到成本控制的效果。下面是某市關(guān)于車位配比的規(guī)定：

六、單車位面積

地下單車位面積=【所有地下室面積—（住宅地下贈送功能區(qū)域+規(guī)劃要求非機動車區(qū)域面積+特殊設(shè)備房面積）】÷配建地下車位個數(shù)。單車位面積越小，地下室面積也越小，地下室建安成本就越低。因此，需做好單車位面積指標控制，綜合采取大小柱網(wǎng)、雙邊停車，首選垂直停車方式，盡量不要出現(xiàn)斜向或平行停車；盡量避免行車道靠邊墻；嚴控地庫形狀；行車道寬度和車位尺寸在滿足規(guī)范要求情況下盡可能取小值。受人防面積、塔樓地下室面積和設(shè)備房面積等因素影響，單車位面積一般在25—40m2/個左右。

W科集團限額指標

J科集團限額指標

中L集團限額指標

Y光城集團限額指標

七、體型系數(shù)

體形系數(shù)=建筑物外表面積㎡÷外表面積所包圍的體積 m3。即單位體積所分攤的外表散熱面積，外表面積包括與外界接觸的內(nèi)側(cè)為節(jié)能空間的墻體、門窗、屋面。南北氣候不同，體型系數(shù)有所不同，大概范圍在0.2-0.45左右。體形系數(shù)滿足規(guī)范限值，可控制保溫材料的成本投入。

建筑輪廓在滿足功能的前提下，適當規(guī)整、平直，可降低結(jié)構(gòu)成本。下面通過一個戶型平面圖優(yōu)化案例進行分析：

優(yōu)化前平面圖  

優(yōu)化后平面圖 

八、地下室層高和覆土高度

地下室層高指地下室地面結(jié)構(gòu)完成面到頂板結(jié)構(gòu)板面的垂直距離。層高越高，對地基與基礎(chǔ)的承載力要求越高，鋼筋混凝土含量指標也隨之增高，同時土方開挖量和基坑支護工作量也越大，成本越高。控制好地下室層高，對地下室成本有重要意義。以下是某公司地下室層高限額設(shè)計指標：

Y光城集團限額指標

地下室覆土高度是指地下室頂板至室外地面標高，應(yīng)盡可能利用原始場地地形和不受市政管線標高影響情況下抬高車庫標高，降低地下室頂板覆土厚度。頂板上部地面作園林景觀時，盡可能的種植灌木和草地，避免種植大型喬木，以減少覆土厚度。受地下管網(wǎng)和排水等影響，地下室頂板覆土厚度一般在1-1.5米之間。

九、地上層高

地上層高是指樓板頂面至上一層樓板頂面的高度，地上層高除了同地下室層高對結(jié)構(gòu)成本有影響外，也對室內(nèi)外裝修和外墻保溫成本存在影響。地上層高分標準層層高和首層大堂層高，標準層層高在滿足室內(nèi)凈空驗收規(guī)范要求的情況下，盡可能取小值，住宅層高一般在2.9—3.1米之間。首層大堂作為進入住宅的通道，大堂高度作為客戶購房敏感點，層高的控制需靈活把握，層高太低會影響客戶體驗，太高會增加不必要的成本，一般不超過1.5個標準層層高。

J科集團限額指標

十、外立面率

外立面率也稱墻地比，外立面率指標=地上建筑單體住宅部分的外墻（扣除門窗洞口）展開面積㎡÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積㎡。（分子分母不包含住宅下裙樓的外墻面積及其規(guī)劃建筑面積）。外立面是指建筑單體住宅部分的外墻（扣除門窗洞口）展開面積，不含空調(diào)隔板、屋頂花架。外立面率對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)、保溫和室內(nèi)外裝修成本都有極大影響。以下為某公司外立面率限額控制指標：

十一、窗地比

窗地比指標=地上建筑單體住宅部分的外墻洞口門窗面積（非玻璃門窗除外，轉(zhuǎn)角飄窗按展開門窗面積計入）㎡÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積㎡。（分子分母不包含住宅下裙樓的門窗及其規(guī)劃建筑面積）。門窗成本一般在550元/m2左右，墻體和內(nèi)外裝飾成本一般在350元/m2左右，門窗成本遠高于墻體成本，控制好窗地比指標對成本影響較大。建筑開窗以滿足基本使用功能及規(guī)范要求為宜。廚房、衛(wèi)生間等功能房間宜減少開窗面積，降低成本。以下為某公司窗地比限額控制指標：

十二、結(jié)構(gòu)含量指標

結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)在滿足建筑使用要求、結(jié)構(gòu)安全及耐久性要求前提下，按照經(jīng)濟性最優(yōu)的原則進行結(jié)構(gòu)設(shè)計，需結(jié)合項目建設(shè)地點的設(shè)防烈度、基本風壓及結(jié)構(gòu)高度等條件確定，主要包括鋼筋和混凝土兩項指標。依據(jù)層高和抗震設(shè)防烈度不同，地上鋼筋含量指標一般在36—50kg/m2，地上混凝土含量一般在0.3—0.4m3/m2。地下室鋼筋混凝土含量指標受人防面積、基礎(chǔ)形式和地質(zhì)情況影響較大，地下室鋼筋含量指標一般為110-180kg/m2，地下室混凝土含量指標一般為0.9-2m3/m2。

中海集團限額指標

T禾集團限額指標

Y光城集團限額指標

十三、硬軟景比例

硬景比例=硬地設(shè)計面積/園林設(shè)計面積，硬景是指人行道、廣場等地面硬質(zhì)鋪裝、景觀內(nèi)的臺階、踏步、殘疾人坡道（含欄桿）、小區(qū)內(nèi)車行道及路沿石、小區(qū)運動場地、木平臺、表面裝飾，魚池水池、水景結(jié)構(gòu)及裝飾費用，應(yīng)包含基層、墊層，結(jié)構(gòu)、抹灰、防水、裝飾等全部費用。軟景30~160元/平米，硬景320~420元/平米，水景420~900元/平米，硬景占比宜小于景觀面積的34%，水景比例小于3%。綠化面積按規(guī)劃指標執(zhí)行。

軟景

硬景

參考資料：克而瑞、萬科、金科、中海、百度、泰禾、陽光城