什么是園區(qū)運(yùn)營？

園區(qū)運(yùn)營要從頂層設(shè)計(jì)著眼，進(jìn)行物理空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上完成園區(qū)空間建設(shè)，繼而開展產(chǎn)業(yè)招商。

然而，「質(zhì)量衰減」是目前園區(qū)的普遍現(xiàn)象，加之產(chǎn)業(yè)過多、布局雜亂，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度小、集而不群，標(biāo)簽化、缺乏產(chǎn)業(yè)實(shí)質(zhì)，產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化、盲目跟風(fēng)，面臨的問題非常多！

因此，「園區(qū)運(yùn)營」這個(gè)事情在行業(yè)內(nèi)得到最廣泛的認(rèn)可和重視。

01丨產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的第一步就是產(chǎn)業(yè)定位，無論是區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃還是園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，如何邁好這第一步，找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定位，尤為重要。

※  千頭萬緒，定位先行

園區(qū)做產(chǎn)業(yè)定位要根據(jù)自身具有的綜合優(yōu)勢和獨(dú)特優(yōu)勢、所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段以及各產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行特點(diǎn)，合理地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和布局產(chǎn)業(yè)?？茖W(xué)依循以下幾個(gè)原則，重點(diǎn)關(guān)注自身的持續(xù)發(fā)展，并且要進(jìn)行錯(cuò)位發(fā)展，避免陷入同質(zhì)化競爭。

1）產(chǎn)業(yè)的市場發(fā)展情況和趨勢的分析

解讀產(chǎn)業(yè)研報(bào)，分析主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程、市場規(guī)模與潛力、風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)鏈及企業(yè)分布、未來發(fā)展趨勢和市場空間等。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之間的有機(jī)結(jié)合，相互促進(jìn)是否具備產(chǎn)業(yè)生態(tài)價(jià)值。

數(shù)據(jù)來源丨Wind、開源證券研究所

2）區(qū)域發(fā)展價(jià)值和經(jīng)濟(jì)實(shí)力

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要載體，產(chǎn)業(yè)鏈上的核心節(jié)點(diǎn)（高附加值、高技術(shù)、延展性好、帶動(dòng)性強(qiáng)的環(huán)節(jié)）更要具備社會價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值和創(chuàng)新價(jià)值。宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)位交通、城市人口、城市配套、城市規(guī)劃等五大因素決定了一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

3）區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是出發(fā)點(diǎn)

一個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，是這個(gè)區(qū)域在一個(gè)階段時(shí)間內(nèi)，資源支持、政策支持以及人才支持的綜合反映。

要想了解什么樣的項(xiàng)目未來可以在這個(gè)區(qū)域內(nèi)發(fā)展，以至于破局什么樣的龍頭會可能在這個(gè)區(qū)域內(nèi)形成產(chǎn)業(yè)集群，這都是需要前期在產(chǎn)業(yè)定位環(huán)節(jié)中深入思考的。

4）區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是出發(fā)點(diǎn)

產(chǎn)業(yè)的空間布局是一個(gè)關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展與企業(yè)競爭力和投資回報(bào)的重要問題，要素稟賦、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)自身特征、市場需求、突發(fā)事件等多重因素都會影響產(chǎn)業(yè)布局。

5）政府發(fā)展意愿

出色的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃不僅僅是反映了大多數(shù)利益群體的意愿，也是國家和地方政府促進(jìn)地方優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)范圍，增加政府稅收，解決各類民生問題等的重要渠道。

6）競品園區(qū)的市場調(diào)研

今天我們提一提看似平淡無奇卻是產(chǎn)業(yè)園區(qū)落地的實(shí)物問題：競品市場調(diào)研。

俗話說：外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。市場調(diào)研作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)落地來說博大精深，只有從事過的人才知道其中的工作量和貫穿著主線的思維方式。

我們可以調(diào)研什么呢？

• 近年來項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園存量和去化量

• 競品項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)定位

• 競品項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)

• 競品項(xiàng)目的賣點(diǎn)和優(yōu)勢

• 競品項(xiàng)目的招商情況

※  產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

首先，我們要清楚「園區(qū)」到底是干什么的呢？

園區(qū)是各種生產(chǎn)要素集聚的地方，在一定空間范圍內(nèi)進(jìn)行科學(xué)整合，有效資源組織。要想最大限度地發(fā)揮集聚效應(yīng)，就必須先做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，對園區(qū)的核心產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行界定，為園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定方向。

★ 研究國家產(chǎn)業(yè)政策，宏觀產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

• 是否屬于國家重點(diǎn)鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)

• 是否存在替代轉(zhuǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)

• 是否屬于區(qū)域政府禁限控的產(chǎn)業(yè)

• 區(qū)域的未來發(fā)展趨勢

★ 上位規(guī)劃

• 熟悉區(qū)域發(fā)展總體思路與戰(zhàn)略定位，了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)培育方向、布局架構(gòu)、功能定位。園區(qū)處于區(qū)域的定位是什么，基于定位作為參考方向，要符合區(qū)域長遠(yuǎn)發(fā)展。

★ 區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和氛圍

• 從市、區(qū)的統(tǒng)計(jì)公報(bào)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與工業(yè)附加值、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)等了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，即具備一定基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)或具備承接基礎(chǔ)要素的產(chǎn)業(yè)。

★ 區(qū)域科研創(chuàng)新平臺的主要產(chǎn)業(yè)方向

• 通過了解區(qū)域創(chuàng)新平的主要產(chǎn)業(yè)，得出該區(qū)域有一定機(jī)會發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，為意向產(chǎn)業(yè)提供支撐和落地的基礎(chǔ)。

★ 周邊城市融合發(fā)展背景下的產(chǎn)業(yè)協(xié)同

• 通過分析周邊城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在融合發(fā)展背景下的產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，如：廣深聯(lián)運(yùn)、廣佛同城、融通大灣區(qū)、廣清一體化等。

★ 區(qū)域產(chǎn)城融合的方向

• 圍繞本土的綜合基礎(chǔ)做出自己的產(chǎn)業(yè)特色和產(chǎn)業(yè)鏈群，同時(shí)形成生活配套服務(wù)、商業(yè)配套服務(wù)、社會配套服務(wù)，打造宜居環(huán)境，吸引人才、留住人才，構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。

丨思考產(chǎn)業(yè)園區(qū)與配套之間的關(guān)系，產(chǎn)業(yè)配套與生活配套如何賦能產(chǎn)業(yè)，而園區(qū)參數(shù)只是基本

02丨產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)的精細(xì)化思路

「運(yùn)營」是支撐園區(qū)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)化的底層邏輯，往往是撬動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值的最重要的環(huán)節(jié)。

比如說，可以結(jié)合當(dāng)?shù)卣畬Ξa(chǎn)業(yè)的追求，融合新產(chǎn)業(yè)/升級產(chǎn)業(yè)且與原產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；打造產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)平臺，滿足包括產(chǎn)業(yè)企業(yè)本身、上下游、不同領(lǐng)域供應(yīng)商/科研機(jī)構(gòu)等主體的需求；從基礎(chǔ)服務(wù)延伸至生活配套四要素（醫(yī)食住行）。

基本思路就是立足產(chǎn)業(yè)政策、基于產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，充分結(jié)合各類環(huán)境影響因素，搭建相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套及平臺，從「空間、環(huán)境、能源、人文」四大要素提供精細(xì)化運(yùn)營服務(wù)。

丨實(shí)戰(zhàn)案例中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)之「四要素」

以空間服務(wù)、環(huán)境服務(wù)與能源服務(wù)為例——

丨空間服務(wù)

丨環(huán)境服務(wù)

丨能源服務(wù)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)在各地區(qū)的管理模式和運(yùn)營模式上具有很大的差別，其管理是一個(gè)充滿智慧的過程。

園區(qū)運(yùn)營要怎么樣才能做好？那就是通過細(xì)致入微的企業(yè)服務(wù)需求的洞察。

1）顯性服務(wù)需求（基礎(chǔ)）

• 單一性（涉及的關(guān)聯(lián)方相關(guān)單一）

• 常規(guī)性（標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)服務(wù)，如一服四保）

2）隱性服務(wù)需求（核心）

• 聯(lián)動(dòng)性，表現(xiàn)為需多方參與予達(dá)到多方需求的滿足

• 隱蔽性，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)需求包羅萬象，很多未知的需求需要實(shí)戰(zhàn)挖掘

園區(qū)運(yùn)營的復(fù)雜性是多元的，不同的關(guān)聯(lián)方的需求/訴求差異較大：

① 區(qū)域相關(guān)的政府部門【錦上添花】

• 與園區(qū)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政府部門

• 產(chǎn)業(yè)定位

• 產(chǎn)業(yè)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

• 產(chǎn)業(yè)/特定園區(qū)的示范要求等

• 產(chǎn)業(yè)政策（推動(dòng)政策出動(dòng)、充分利用政策）

② 開發(fā)商/業(yè)主【平衡產(chǎn)業(yè)情懷與經(jīng)濟(jì)賬】

• 開發(fā)商/業(yè)主構(gòu)成（單一/團(tuán)體）

• 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)經(jīng)營之經(jīng)濟(jì)賬

• 產(chǎn)業(yè)情懷（地產(chǎn)思維VS產(chǎn)業(yè)思維）

• 產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營模式（銷售/招商/運(yùn)營）

• 招商手法（產(chǎn)業(yè)招商、去化招商及常態(tài)招商）

③ 產(chǎn)業(yè)鏈及入園企業(yè)【搭建平臺，助力企業(yè)】

• 產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)成企業(yè)

• 各企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈大生產(chǎn)上的流程定位/角色

• 入園企業(yè)的了解（初創(chuàng)期、成長期、成熟期、衰退期）

• 搭建產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)平臺，連接產(chǎn)業(yè)上下游、科研機(jī)構(gòu)等

④ 企業(yè)員工【工作&生活，成人達(dá)己】

• 對應(yīng)員工職業(yè)生涯的產(chǎn)業(yè)氛圍
  

• 工作&生活環(huán)境

• 商務(wù)配套（餐飲、購物、娛樂等）

• 交通出行

• 子女教育、衛(wèi)生醫(yī)療等

丨產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)與其他運(yùn)營服務(wù)之差異

【知識點(diǎn) · 產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)】

通過組建專業(yè)的招商策劃、推廣、對接和落地支持服務(wù)團(tuán)隊(duì)，承接項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)招商需求，滿足業(yè)主對定向產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐、項(xiàng)目資金回籠等要求。

① 統(tǒng)籌管理

• 統(tǒng)籌管理產(chǎn)業(yè)招商工作

• 統(tǒng)籌項(xiàng)目產(chǎn)品載體形態(tài)與產(chǎn)業(yè)招商策略的調(diào)整匹配

• 制定項(xiàng)目的價(jià)格策略，實(shí)時(shí)根據(jù)市場的價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整

• 精準(zhǔn)把握目標(biāo)招商對象需求，匹配產(chǎn)業(yè)扶持政策

• 配合區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，提供產(chǎn)業(yè)政策建議

② 招商推廣

• 項(xiàng)目區(qū)域市場動(dòng)態(tài)分析、提煉項(xiàng)目賣點(diǎn)及優(yōu)劣勢分析與對策

• 建立線上線下的推廣方式、制定推廣工具、推廣活動(dòng)的策劃和執(zhí)行

• 招商推廣周期劃分及控制、制定策略、過程模擬、策劃推廣執(zhí)行方案

• 推廣內(nèi)容策劃：除了招商內(nèi)容及項(xiàng)目賣點(diǎn)優(yōu)勢，也應(yīng)從項(xiàng)目話題事件和品牌宣傳

③ 渠道管理

• 負(fù)責(zé)渠道拓展策劃，分解任務(wù)目標(biāo)，完成全年渠道建設(shè)任務(wù)

• 負(fù)責(zé)各渠道的管理維護(hù)工作，鞏固現(xiàn)有渠道，開展新渠道

• 甄選優(yōu)質(zhì)渠道，推廣項(xiàng)目信息，不斷獲取優(yōu)質(zhì)目標(biāo)客戶

• 負(fù)責(zé)渠道開拓及維護(hù)費(fèi)用的審核、把關(guān)

• 通過渠道了解市場狀況，每月提交分析報(bào)告，適時(shí)調(diào)整渠道策略

④ 落地支持

• 招商體系建立、招商案場人員培訓(xùn)

• 招商客戶邀約、客戶分析、接待、洽談、簽約

• 招商中心案場服務(wù)：迎賓、前臺接待、客戶服務(wù)、會務(wù)、保潔等