這是廬山面目的真面目第839篇原創(chuàng)內(nèi)容，2023年第60篇。本篇的主題是：地產(chǎn)救市政策很及時(shí)，但絲毫不會(huì)逆轉(zhuǎn)市場趨勢。8月31日，央行與國家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，其中最重要的舉措包括：1.貸政策重大調(diào)整。對(duì)于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例統(tǒng)一為不低于3%。2.首套住房商業(yè)個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。這個(gè)政策調(diào)整，短期主要會(huì)對(duì)一線城市的房地產(chǎn)市場有明顯影響。主要因?yàn)橹耙痪€城市首付比例全國最高。首付比例下降，購房門檻就大大降低了。
對(duì)二、三線城市，作用會(huì)比較有限。對(duì)三線以下城市，應(yīng)該基本上發(fā)揮不了什么作用。
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，一定是有幫助作用的。尤其是頭部房企，至少能夠短期內(nèi)促進(jìn)銷售。尤其政策發(fā)布時(shí)間正好趕上過去房地產(chǎn)企業(yè)銷售旺季金九銀十。現(xiàn)在房企最大的問題，就是資金鏈非常緊張。
政策調(diào)整對(duì)整體市場實(shí)際上能夠起到的作用只是有限的，房地產(chǎn)市場總體趨勢不會(huì)有任何根本性改變。只會(huì)促進(jìn)原本更多被政策限制的需求，比如有條件無法購買二套房、或首付比例太高。也會(huì)包括少部分剛需。但改善需求能不能促進(jìn)，都很難說。現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢下，大部分人面臨的是收入下降、甚至被裁員、失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。首付下降了，就算能支付起，后續(xù)的貸款沒有穩(wěn)定的收入支撐，是無法承擔(dān)的。
也正因?yàn)檫@樣的原因，現(xiàn)在出臺(tái)這樣的政策，是非常合適的，也很及時(shí)。至少能夠延緩地產(chǎn)企業(yè)暴雷的可能性。只要地產(chǎn)企業(yè)不暴雷，發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性就大大降低。然后另外一邊，股市如果能夠漲起來，會(huì)慢慢產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，讓很多人的資產(chǎn)變多了，于是資產(chǎn)負(fù)債表得以慢慢修復(fù)，也就有了消費(fèi)的動(dòng)力和能力。然后靠股市帶動(dòng)的新消費(fèi)，來促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)元?dú)?。這樣的恢復(fù)元?dú)猓埠茈y最終大面積恢復(fù)到房地產(chǎn)頭上。前段時(shí)間看了一個(gè)段子，我覺得說得非常有道理。房地產(chǎn)歸根結(jié)底，是銀行的好生意。除了住房貸款，銀行很難還有其他更好的、風(fēng)險(xiǎn)可控且分散、客戶眾多的生意。房貸對(duì)銀行來說，一來有房子作為抵押物，二來客戶數(shù)量眾多所以風(fēng)險(xiǎn)分散，三來期限長達(dá)20年、30年。對(duì)于租房市場很成熟的城市來說，租房子的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于買房的房貸，甚至只有三分之一。如果房價(jià)基本上不會(huì)再上漲，而個(gè)人收入又有限，為什么要去背負(fù)巨大壓力還貸，而不是輕松租房生活呢？
越年輕的一代，越能想明白這個(gè)道理。尤其對(duì)于單身人群來說，再合適不過了。
現(xiàn)階段房子實(shí)際上唯一的意義，是孩子上學(xué)的學(xué)區(qū)。這個(gè)政策可能五到十年之后，也會(huì)調(diào)整。最好的學(xué)區(qū)，還是稀缺資源。但一般的學(xué)校，已經(jīng)隨著人口大幅下降，開始出現(xiàn)生源規(guī)模下降。到學(xué)生招不滿，老師用不完的時(shí)候，上學(xué)還會(huì)難嗎？還一定需要有房子嗎？最后歡迎在地產(chǎn)行業(yè)工作的朋友，來補(bǔ)充下這幾天市場的變化。希望還是能有一些變化的。
作者簡介：原國企員工；現(xiàn)公眾號(hào)作者，跨學(xué)科終身學(xué)習(xí)者，獨(dú)立管理咨詢顧問，原創(chuàng)音樂人、詞曲作者、吉他手、廬山面目樂隊(duì)主唱。
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