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市場投資項目的偏好正從高、大、上、多、全轉(zhuǎn)向小而美、專而精。今天給大家分享一個近期落地的城市更新案例，項目由平臺公司負責二級開發(fā)和資產(chǎn)持有，社會投資人提供階段性建設(shè)資金支持，項目通過物業(yè)銷售和運營收入實現(xiàn)平衡。1.項目名稱：廬陽區(qū)四里河左岸城市更新項目（一期）2.建設(shè)地點：安徽省合肥市廬陽區(qū)3.建設(shè)內(nèi)容：包括三個子項目，分別為合鋼三廠廬陽區(qū)LY202310號地塊項目，占地81.98畝，總建筑面積22.02萬平方米；北二環(huán)09-B2地塊項目，占地35.5畝，總建筑面積8.93萬平方米；濉溪路99號改造項目，改造總建筑面積1.39萬平方米。5.合作期限：整體合作期6年，其中建設(shè)期3年，運營期3年。項目按照“整體策劃、分步實施、滾動開發(fā)”的思路，根據(jù)規(guī)劃區(qū)域特點和功能、市場需求、土地供應等因素確定開發(fā)計劃。主要包括項目投資、融資、建設(shè)、運營維護及移交等。采用投資建設(shè)運營一體化模式實施。區(qū)政府授權(quán)平臺公司作為項目實施主體，平臺公司通過公開招標方式選定社會投資人，平臺公司與社會投資人共同出資成立項目公司，項目公司負責項目投資、建設(shè)、運營維護及移交。社會投資人負責階段性投資和建設(shè)施工，并調(diào)動自身資源提供招商引資服務；平臺公司承擔土地獲取、二級開發(fā)及銷售運營責任，并按照協(xié)議約定支付服務費。項目資本金比例符合國家規(guī)定，項目公司注冊資本5億元，其中平臺公司持股10%，社會投資人持股90%，股東各方以貨幣形式出資。資本金以外的債務性資金由項目公司作為融資主體籌集，項目公司可為融資之目的在項目收益權(quán)或其他權(quán)益上設(shè)置抵押、質(zhì)押等。平臺公司提供必要融資協(xié)助，包括依法提供與項目融資有關(guān)的批復、證明、說明及相關(guān)文件。各子項目紅線范圍內(nèi)土地由平臺公司依法合規(guī)提供給社會投資人使用，土地的權(quán)屬歸平臺公司所有。目前平臺公司已摘取合鋼三廠廬陽區(qū)LY202310號地塊，居住用地單價1101萬元/畝，樓面價5504.97元/㎡，總價8.60億，溢價率0.09%。1.回報方式：平臺公司在合作期就項目公司提供的項目投資、融資、建設(shè)、運營維護及移交等服務給予投資回報，投資回報=建設(shè)投資服務費+運營維護服務費+合理收益。其中建設(shè)投資服務費為各個子項目建設(shè)投資成本；運營維護服務費為項目公司對本項目運營維護及招商引資產(chǎn)生的實際成本支出；合理收益按照中標收益率計算。社會投資人通過項目公司分紅收回投資并獲取收益。2.收益來源：主要由運營收入、運營補貼或獎勵、平臺公司自籌資金三部分構(gòu)成。其中運營收入包括商業(yè)租賃、物業(yè)服務、廣告、充電樁、停車位及可售資產(chǎn)銷售收入；運營補貼或獎勵包括符合產(chǎn)業(yè)扶持政策的稅收獎勵、產(chǎn)業(yè)政策補貼、產(chǎn)業(yè)招商獎勵以及政府專項補助資金和運營獎補；平臺公司自籌資金包括自有資金、債券、股權(quán)融資、項目融資、融資租賃等。 項目合作期滿，社會投資人將其在項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給平臺公司，或?qū)㈨椖抗?strong>依法清算注銷，實現(xiàn)股權(quán)退出。 1.中標單位：中建國際工程有限公司、合肥嘉環(huán)建設(shè)有限公司、合肥工業(yè)大學設(shè)計院（集團）有限公司。2.中標條件：工程費用下浮率6.00%；設(shè)計費用下浮率30.00%；合理收益率4.50%。一是項目區(qū)位優(yōu)越。拆除重建類城市更新項目的底層投資邏輯是房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)首先看區(qū)位，本項目中待開發(fā)商住地塊位于合肥市主城區(qū)黃金地段，改造項目亦位于廬陽區(qū)中心城區(qū)，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通、公共服務配套設(shè)施完善，項目整體擁有較好的價值提升空間和溢價彈性，經(jīng)濟可行性較強。二是項目規(guī)模適宜、分工合理。項目不需大規(guī)模征拆，不搞大拆大建，平臺公司和社會投資人合作限于二級開發(fā)建設(shè)投資層面，一級開發(fā)部分由政府主導實施，符合當前依法征收、凈地出讓的政策導向。三是商業(yè)模式成熟。項目本質(zhì)上采用的是商業(yè)BT模式，社會投資人除提供階段性建設(shè)資金外，基本不承擔施工以外的其他責任；土地獲取、二級開發(fā)銷售、資產(chǎn)持有運營均由平臺公司自行負責。社會投資人獲取基于績效考核的固定投資回報，平臺公司獲取二級開發(fā)利潤、運營收益及項目資產(chǎn)。城市更新項目運作過程中，項目征拆難、經(jīng)濟平衡難是阻礙前期工作推進的兩大核心難點，主要原因為更新前后資產(chǎn)增值不多導致產(chǎn)權(quán)人改造意愿不強、征拆量過大導致產(chǎn)權(quán)人意見難統(tǒng)一、開發(fā)價值不高導致前期成本難覆蓋等。除電梯加裝、管網(wǎng)改造、外墻翻新等局部更新改造類項目外，市場上目前對于拆除重建類項目仍以成片連片開發(fā)更新為主，規(guī)模大、周期長、業(yè)態(tài)多、流程冗是基本特點。本項目由三個地塊項目構(gòu)成，其中兩個為拆除重建，一個屬于小規(guī)模改造更新，三個項目在地理位置上互不相連，但均位于主城區(qū)核心地段，三個子項通過關(guān)聯(lián)打捆實現(xiàn)點狀聯(lián)結(jié)、綜合平衡。在房地產(chǎn)市場下行形勢下，此運作模式可為城市更新項目推進帶來以下幾點啟發(fā)：一是在項目區(qū)位選擇上，優(yōu)先推進主城區(qū)核心地段項目，通過城市體檢和市場調(diào)研，精準識別可通過城市更新釋放比較優(yōu)勢、提升增量價值的地塊，確保更新改造的必要性和經(jīng)濟性。二是在項目前期策劃上，摒棄傳統(tǒng)大包大攬、貪多求全的投資開發(fā)定式，突破固有城市更新片區(qū)開發(fā)思維，化整為零、以點帶面，集中資源和力量推動小而美、專而精的優(yōu)質(zhì)成熟項目落地，通過典型項目的外部性和示范效應，引領(lǐng)后續(xù)項目實施。三是在項目模式設(shè)計上，根據(jù)地方實際和平臺公司操盤能力，靈活設(shè)計股權(quán)合作+EPC、認購有限合伙份額+EPC、融資代建、合作開發(fā)等商業(yè)模式，合作雙方根據(jù)各自資金實力、技術(shù)水平、風控能力合理分配權(quán)利義務，力爭達到專業(yè)人干專業(yè)事、能控制風險的人擔風險，推動項目價值最大化。
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