“贈(zèng)送大露臺(tái)”“超高得房率”……最近，不少消費(fèi)者反映，在看房的過(guò)程中，一些樓盤(pán)將不計(jì)入建筑面積的露臺(tái)、花園、飄窗、夾層等區(qū)域的面積，打包算進(jìn)套內(nèi)面積，宣稱得房率能“超過(guò)100%”，提高樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日表示，建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”。這該如何理解？如何讓“好房子”覆蓋不同地區(qū)、不同面積、不同價(jià)位？

盲目追求高得房率

是對(duì)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的誤讀

近段時(shí)間，在滿足用地容積率要求的同時(shí)，盡可能做大套內(nèi)不計(jì)容面積、吸引消費(fèi)者、提高樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)相追逐的賽道。不少消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，總會(huì)看到開(kāi)發(fā)商宣傳“超大陽(yáng)臺(tái)、270度飄窗、超100%得房率”等字眼，看起來(lái)非常誘人。

云南昆明某樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)羅先生說(shuō)，該樓盤(pán)143㎡和199㎡兩種面積的大平層住宅都配有一個(gè)大露臺(tái)，270度環(huán)繞住宅，滿足了居民“家家戶戶有花園”的愿望。

羅先生強(qiáng)調(diào)，項(xiàng)目得房率目前實(shí)測(cè)大概達(dá)到了101%到104%，幾乎算是“零公攤”，這意味著在同等建筑面積下，每戶業(yè)主實(shí)際可使用的空間比傳統(tǒng)的住宅多出了30%到40%。

一般來(lái)說(shuō)，住宅的得房率是套內(nèi)建筑面積與房屋建筑面積（套內(nèi)建筑面積+公攤面積）的比率。由于公攤面積客觀存在，住宅的得房率通常情況下不可能超過(guò)100%。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)，相關(guān)部門(mén)就會(huì)規(guī)定好這塊土地開(kāi)發(fā)成住宅后的容積率（總建筑面積與建筑用地面積的比值）上限。這些因素都鎖定了每個(gè)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。也就是說(shuō)，住宅項(xiàng)目的可售面積是很難被“多設(shè)計(jì)出來(lái)”的。

那么，所謂的“超高得房率”如何實(shí)現(xiàn)？浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)范建雙教授分析，開(kāi)發(fā)商通常通過(guò)兩種方式來(lái)提高住宅的實(shí)際使用面積：

一種是利用計(jì)容的規(guī)則，有些城市計(jì)容新規(guī)改了以后，不計(jì)容的面積最高的比例可以占到40%，開(kāi)發(fā)商把它作為贈(zèng)送面積，最后“得房率”肯定是超過(guò)100%，甚至可能會(huì)更高。

還有一部分開(kāi)發(fā)商會(huì)搞“小動(dòng)作”，比如在報(bào)批的時(shí)候有很多個(gè)陽(yáng)臺(tái)，但是最后呈現(xiàn)出來(lái)，把一些陽(yáng)臺(tái)直接包到房間里面。這種其實(shí)是違章的，也會(huì)有一些隱患，作為消費(fèi)者要警惕。

針對(duì)網(wǎng)絡(luò)上有傳言稱，這是由于國(guó)家對(duì)住宅項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的提高導(dǎo)致成本提升，開(kāi)發(fā)商需要盡力做大可售面積，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這種說(shuō)法站不住腳。

從市場(chǎng)上來(lái)看，現(xiàn)在剛需群體主要轉(zhuǎn)向租房，購(gòu)買二手住房、配售房，這些存量房源難以滿足改善型的住房需求，這類人群往往愿意為高品質(zhì)付出溢價(jià)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該從居住品質(zhì)、建筑材料和戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等角度來(lái)打造新房產(chǎn)品。

需要提醒的是，國(guó)家早就做過(guò)評(píng)估，“好房子”的底線標(biāo)準(zhǔn)落地，對(duì)開(kāi)發(fā)商建筑成本的影響并不大；土地供給方面，目前對(duì)開(kāi)發(fā)商也很友好，在區(qū)位、地價(jià)、配建等方面都有所傾斜。

所以，盲目追高得房率指標(biāo)，一定程度上是對(duì)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的誤讀。

“好房子”不等于“大房子”“貴房子”

既要高品質(zhì)，也要買得起

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日公開(kāi)表示，建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”，而是要通過(guò)好的設(shè)計(jì)、好的施工、好的材料、好的服務(wù)等，解決居住中的痛點(diǎn)問(wèn)題，全面提升住房品質(zhì)。不同地區(qū)、不同面積、不同價(jià)位都應(yīng)當(dāng)有不同的“好房子”。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要通過(guò)完善標(biāo)準(zhǔn)體系，全面提高設(shè)計(jì)、材料、建造、設(shè)備以及無(wú)障礙、適老化、智能化等方面的標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)引領(lǐng)和支撐“好房子”建設(shè)。（詳情：“好房子”新標(biāo)準(zhǔn)有何亮點(diǎn)？幾個(gè)關(guān)鍵詞帶你看懂→）

李宇嘉認(rèn)為，從這些表態(tài)中可以看出，“經(jīng)濟(jì)合理”也是一重重要標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)充分調(diào)研市場(chǎng)的可承受能力，推出一些務(wù)實(shí)的住宅產(chǎn)品。

李宇嘉表示，開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)符合現(xiàn)行市場(chǎng)的“好房子”產(chǎn)品，應(yīng)該在落實(shí)底線標(biāo)準(zhǔn)的“規(guī)定動(dòng)作”之上，更多突出設(shè)計(jì)、用材、服務(wù)、功能等方面的優(yōu)勢(shì)，而不是“高贈(zèng)送”甚至“違規(guī)贈(zèng)送”，以提高實(shí)際使用面積來(lái)“變相降價(jià)”，并作為“核心競(jìng)爭(zhēng)力”。這樣會(huì)對(duì)存量其他在售的項(xiàng)目和二手房市場(chǎng)造成影響，也反過(guò)來(lái)會(huì)沖擊到自身項(xiàng)目的銷售。

此外，業(yè)內(nèi)對(duì)以有“空中花園”為突出特點(diǎn)的第四代住宅的討論由來(lái)已久。范建雙分析，我國(guó)各個(gè)地區(qū)的氣候條件不同，“四代宅”不一定符合我國(guó)所有地區(qū)的普遍需要。

范建雙認(rèn)為，與追求相對(duì)“博眼球”的外在指標(biāo)相比，開(kāi)發(fā)商更應(yīng)回歸居民的“急難愁盼”問(wèn)題，匠心打造安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。比如以前很多房子都存在漏水、外墻的墻皮脫落等問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在這些隱蔽性的問(wèn)題上多下功夫，研發(fā)一些新的材料、工藝，解決質(zhì)量通病。

近日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要扎實(shí)有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)，納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，在規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面予以政策支持。

李宇嘉認(rèn)為，將“好房子”建設(shè)納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，就要加強(qiáng)存量在建、在售房屋公共配套補(bǔ)短板的力度，緩減來(lái)自新增住房的沖擊。加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造、配售房建設(shè)，將其打造為“好房子”。各地建筑設(shè)計(jì)規(guī)范不能突破下限，不能損耗城市整體的容積率、建筑密度，更不能將“偷面積”合法化。

△河南許昌，既有住宅加裝電梯。

“好房子”既有建筑設(shè)計(jì)的新標(biāo)準(zhǔn)，比如層高、隔音、降噪等等，也有覆蓋廣的特征，即不同類型、地區(qū)的房子都要向“好房子”靠攏。“好房子”不僅是高品質(zhì)的，還要是買得起的，如果“好房子”單純變成了“大房子”“貴房子”，只有少數(shù)人能消費(fèi)得起，這絕不是打造“好房子”的初衷。

本文來(lái)源：中央廣電總臺(tái)中國(guó)之聲（ID：zgzs001）

監(jiān)制/王磊 樊新征

記者/王澤華 相海坤

編輯/楊惠珺