| 稽查方向-房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查 [ 2005.05.10 ] （一）檢查對(duì)象 各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及相關(guān)聯(lián)的企業(yè)，關(guān)聯(lián)企業(yè)包括建筑安裝企業(yè)和個(gè)人、房地產(chǎn)銷售公司、中介公司等。 （二）檢查年度 一般檢查2004年度的稅款繳納情況，有涉及稅收違法行為的，應(yīng)追溯到以前年度。 ?。ㄈz查內(nèi)容 1.營業(yè)稅方面 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)檢查以下內(nèi)容： ?。?）檢查企業(yè)對(duì)應(yīng)稅營業(yè)額的確認(rèn)是否正確、合理，營業(yè)收入是否包括各種價(jià)外費(fèi)用。按合同規(guī)定時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否申報(bào)納稅。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價(jià)格是否合理。 ?。?）銷售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時(shí)申報(bào)納稅。 ?。?）動(dòng)、拆遷補(bǔ)償?shù)刃袨槭欠癜匆?guī)定申報(bào)納稅。 ?。?）以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅。以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 （5）檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在以房抵債的行為。 ?。?）通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“企業(yè)利潤分配”及“營業(yè)外支出”等會(huì)計(jì)科目的審核，檢查企業(yè)是否存在將商品房用于分配和贈(zèng)與行為。 （7）是否存在低價(jià)銷售的行為。檢查企業(yè)在銷售商品房時(shí)，是否存在價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由。若存在這種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重新核定其營業(yè)收入額。 ?。?）各種房產(chǎn)出租收入是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 ?。?）其他營業(yè)稅涉稅問題。 對(duì)建筑安裝企業(yè)重點(diǎn)檢查以下內(nèi)容： ?。?）甲方提供材料、動(dòng)力等的價(jià)款是否并入應(yīng)納稅營業(yè)額。 ?。?）納稅人以各種名義從甲方取得的與建筑安裝工程作業(yè)相關(guān)的收入是否進(jìn)行納稅申報(bào)。 ?。?）納稅人在異地取得的收入是否在勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān)足額申報(bào)并繳納入庫。 ?。?）對(duì)已開工建設(shè)的建筑安裝工程，納稅人是否存在長期零申報(bào)的異常情況。 ?。?）有自建行為的納稅人，在轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，是否申報(bào)繳納自建環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。 ?。?）納稅人和扣繳分包人的營業(yè)稅是否及時(shí)申報(bào)并繳納入庫。 ?。?）其它營業(yè)稅涉稅問題。 2.企業(yè)所得稅方面 ?。?）檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入、預(yù)售收入、視同銷售行為的收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)以及成本和費(fèi)用的扣除，是否符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號(hào)）的有關(guān)規(guī)定。 （2）各項(xiàng)應(yīng)稅收入是否真實(shí)、完整。重點(diǎn)是各種經(jīng)營收入、附營業(yè)務(wù)收入是否全部按規(guī)定入賬，有無已實(shí)現(xiàn)的收入不確認(rèn)，長期掛往來賬或存在賬外收入的情況。有無故意壓低售價(jià)轉(zhuǎn)移收入的行為， ?。?）稅前扣除項(xiàng)目是否真實(shí)、合法。要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)重點(diǎn)檢查各項(xiàng)準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失、捐贈(zèng)支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項(xiàng)目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分?jǐn)偝杀尽? ?。?）房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。 ?。?）構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。 3.個(gè)人所得稅方面 （1）重點(diǎn)檢查扣繳義務(wù)人是否按規(guī)定實(shí)施全員、全額代扣代繳義務(wù)。將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的各種名目的獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、實(shí)物以及其他應(yīng)稅收入是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。 ?。?）扣繳義務(wù)人和納稅人簽訂假合同、假協(xié)議，少報(bào)應(yīng)稅收入，或者扣繳義務(wù)人故意為納稅人隱瞞收入，進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，從而不繳少繳個(gè)人所得稅的行為。 4.土地增值稅方面 ?。?）是否按規(guī)定申報(bào)預(yù)繳土地增值稅，其會(huì)計(jì)處理是否正確。 ?。?）增值額的計(jì)算是否正確。 ?。?）對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。 5.印花稅方面 ?。?）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。 ?。?）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。 6.房產(chǎn)稅方面 ?。?）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。 ?。?）對(duì)自用房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅及土地使用稅。 ?。?）外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前用于出租的，其會(huì)計(jì)核算是否正確，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是否正確，是否足額申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。 |
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