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個人住房置業(yè)擔保暫行辦法相關問題問答 一、為什么出臺《暫行辦法》？《暫行辦法》的制定是為支持天津市城鎮(zhèn)個人住房消費，規(guī)范個人住房置業(yè)擔保行為，有效防范和化解個人住房貸款風險，保障債權的實現(xiàn)，保護擔保當事人的合法權益而制定的。 該《暫行辦法》的制定是根據(jù)《中華人民共和國擔保法》、《天津市住房公積金管理條例》、建設部《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》等多項相關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際而制定，適合本市個人住房擔保業(yè)務的開展，為個人住房貸款擔保提供了政策支持。 二、個人貸款擔保業(yè)務的范圍 根據(jù)建設部《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》的規(guī)定，住房擔保機構只能從事個人住房貸款擔保業(yè)務，針對的擔保對象是個人住房消費貸款，包括購、建、修住房。所涉及的業(yè)務范圍包括個人住房公積金（組合）貸款擔保、個人住房按揭貸款擔保等。 三、擔保什么？ 按照中華人民共和國建設部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)文的《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》的有關規(guī)定，住房置業(yè)擔保是指依照《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》設立的住房置業(yè)擔保機構是為借款人向貸款銀行承擔連帶責任保證。一般情況下，當借款人在借款期內連續(xù)三個月或累計六個月發(fā)生逾期，貸款銀行視借款人為違約，即享有對借款人行使債權的權利；當擔保機構為借款人承擔保證責任后，貸款銀行就可以在這種情況下要求擔保機構為借款人代償所欠的貸款本金、利息及罰息，擔保機構代償后，再對借款人追償，最大程度上的避免了借款人的抵押物在短時間內被處置。此外，擔保機構還可以就逾期處理上實行靈活的方法，對那些擔保公司認定的善意逾期的借款人，提供各種方便，使其能夠在貸款期內順利完成還款義務。借款人通過擔保公司的擔保，無形中提高了在貸款銀行的資信水平，也能夠更順利地從貸款銀行貸到款。 四、申請貸款擔保的借款人應具備什么資格？ 根據(jù)中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》的有關規(guī)定，個人住房置業(yè)擔保貸款對象為具有完全民事行為能力的自然人，且須具備以下條件： （1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份; （2）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； （3）具有購買住房的合同或協(xié)議； （4）在貸款銀行開立儲蓄存款帳戶（或交納住房公積金存款），存款余額占購買住房所須金額的比例不低于20% ，并以此作為購房首期付款； （5）擔保公司同意作為借款人償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人，申請人有擔保公司認可的資產作為抵押。 五、擔保公司收取什么費用？ 擔保公司為借款人提供擔保，僅收取一項擔保服務費。擔保服務費的收費多少與申請人的貸款額度、貸款年限相關，一次性收取一定比例的費用。貸款額度越高、年限越長，則收取的擔保服務費相應越多。 六、擔保公司收取擔保服務費是按照什么標準？ 按照中華人民共和國建設部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)文的《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》的有關規(guī)定，擔保服務收費標準應報經(jīng)同級物價部門批準。擔保服務費由借款人向擔保公司支付。 天津市津房置業(yè)擔保股份有限公司收取擔保服務費的標準已經(jīng)經(jīng)過市物價局的批準。擔保服務收費采取經(jīng)營性收費方式。擔保公司收取擔保服務費時采用單一費率，躉交躉收。擔保服務費收費標準按擔保貸款每年年初本息余額X年擔保費率的累計數(shù)確定。公積金貸款擔保費率為1‰，按揭貸款擔保費率1.2‰，最低收費為300元/件。 七、借款人如何根據(jù)實際情況計算應交擔保服務費 現(xiàn)對這一收費標準的制定依據(jù)及操作辦法作以下說明： 首先，擔保服務費的計價基礎為貸款的全部本息之和。 其次，擔保服務費的計算年度指的是貸款年度，而非自然年度。 再次，擔保費率1‰是年費率的概念，借款人每年應負擔的擔保費為當年年初剩余貸款本息之和乘以年擔保費率1‰，而擔保服務費總額即為各年應負擔擔保費的累計數(shù)。因此，隨著借款人剩余債務的不斷減少，其每年應負擔的擔保費也在不斷減少。擔保費計算公式為： N-1 V=12×R（N2-Σi）×I i=0 V-------擔保服務費總額； R-------每月還款額； N-------貸款年限（年）； I-------擔保費率1‰或1.2‰； 為了計算方便，在具體計算每個借款人應交擔保服務費總額時，無需代入計算公式，只需查詢每萬元貸款應交擔保費（元）速算表即可。借款人應交擔保服務費總額即為其貸款總額（萬元）乘以貸款年限所對應擔保服務費速算額。借款人可以根據(jù)下面的速算表計算自己的應交擔保服務費。如：您貸款15萬元，10年；就可以依據(jù)下表查詢到10年對應的速算數(shù)為67，再乘以您的貸款額度15就是您的擔保服務費總額67×15=1005元。 每萬元貸款應交擔保費（元）速算表（以費率1‰為例） ----------------------------------------------------------------- 貸款年限 擔保服務費 貸款年限 擔保服務費 貸款年限 擔保服務費 ----------------------------------------------------------------- 1 10.2 11 74.5 21 163.5 2 15.6 12 82.2 22 173.9 3 21.1 13 90.2 23 184.6 4 26.9 14 98.4 24 195.6 5 32.8 15 106.9 25 206.9 6 39.5 16 115.6 26 218.6 7 46.0 17 124.7 27 230.4 8 52.8 18 134.0 28 242.7 9 59.8 19 143.5 29 255.2 10 67.0 20 153.4 30 268.0 ----------------------------------------------------------------- 八、借款人一次性還清剩余的貸款本金是否可以向擔保公司申請退費？ 當借款人在貸款期間內提前一次性償還與貸款銀行簽訂的借款合同中規(guī)定的剩余全部貸款本息時，擔保公司予以退費。由借款人向擔保公司提出退費申請，同時需提供以下證明材料： (1)擔保費退費申請書。（附件1） (2)借款保證合同（原件） (3)抵押反擔保合同（原件） (4)身份證（原件、復印件） (5)銀行出具的已清償全部貸款證明或者解除借款合同證明 (6)擔保服務費發(fā)票（原件） (7)擔保公司要求的其他證明文件 辦理擔保退費手續(xù)時，應當由借款人本人持有效身份證件，親自到擔保公司辦理。借款人確因正當理由不能親自辦理的，可以委托受托人代辦，受托人應當持借款人及本人身份證件辦理上述手續(xù)。借款人將上述符合條件的材料遞交給擔保公司之日起十個工作日內，擔保公司對借款人的退費材料進行全面審查。對符合退費條件的借款人，擔保公司辦理退費手續(xù)。 借款人領取了應退擔保費并在退費單上簽字后，該借款人的擔保個案結束。 九、借款人辦理退費，其計算辦法是什么？ 借款人一次性清償剩余全部貸款本息，擔保公司退費時首先扣除抵押登記費與代辦費，然后扣除實際承擔保證責任的期間的擔保費，剩余部分為退費金額。 提前一次性清償全部貸款的計算公式： P=6R×T×（T+1）×I P——未承擔保證責任期間擔保費 R——每月還款額 T——申請退費時剩余年度 I——擔保費率（1‰） 擔保公司承擔保證責任的期間超過3個月不滿1年的按1年計。 例：借款人貸款數(shù)額30萬元、貸款期限25年，月均還款額1591.8 元，滿十年時，借款人將尚未償還的借款，提前一次性全部清償（提前15年）。 擔保費總額=30×206.9=6207元 應退費金額=6×1591.8×15×（15+1）×1‰=2292.19元 擔保費總額—抵押登記費-代辦費=6207—80-100-=6027 應收費金額=6027-2292.19=3734.81元 （6207元中含抵押登記費80元，代辦費100元） 實退費金額=2292.19元 十、采用保證擔保的方式與原有方式的最大區(qū)別是什么？ 借款人采用保證擔保的方式后須將抵押物抵押給擔保公司作為擔保公司提供保證擔保的反擔保，而原先的方式是抵押給貸款銀行。 十一、為什么天津市內只有天津市津房置業(yè)擔保股份有限公司這一家住房置業(yè)擔保公司？ 按照中華人民共和國建設部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)文的《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》的有關規(guī)定，擔保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業(yè)擔保，收取服務費用，具有法人地位的房地產中介服務企業(yè)。設立擔保公司應當報經(jīng)市房地產行政主管部門審核，并經(jīng)市人民政府批準后，方可向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照。一個城市原則上只設一個擔保公司，以行政區(qū)內的城鎮(zhèn)個人為服務對象。縣（區(qū)）一般不設立擔保公司，個人住房貸款量大的縣(區(qū))可以設立擔保公司的分支機構。 自從國家放開個人消費貸款以來，國內各大銀行都把它作為擴大信貸的一個重要方面來發(fā)展，但在實際操作中，對于這部分貸款的風險控制卻成了銀行放貸的一個大難題。 一方面銀行對目前個人的信用狀況無法達到真實的了解，無法進行有效的管理，而且在人力和物力上也無法進行跟蹤。 一方面在違約處理上存在巨大的風險。在購房的抵押貸款上，一旦出現(xiàn)違約，銀行卻沒有主動性，主要表現(xiàn)在如何處理抵押物上，銀行的主要方式是拍賣，因為在經(jīng)營范圍內不能到市場上去變賣，而拍賣的變現(xiàn)損失往往比市場變賣的損失要大得多。其次在違約發(fā)生后，靠法律手段去解決需經(jīng)過一個相當復雜的執(zhí)行程序，銀行在此上面很難“耗”得起。即使最終收回貸款，但由于其間的變現(xiàn)損失大部分放在了違約人身上，使得違約人可能在居住問題上出現(xiàn)極大的困難，反而會造成一些社會問題。于是為了安全起見，貸款的門檻自然就大大提高了。 針對這些矛盾，置業(yè)擔保公司應運而生。個人住房貸款本身的風險非常大，成立的擔保公司應具有一定的實力。由于擔保公司的實有資本以政府預算資助、資產劃撥以及房地產骨干企業(yè)認股為主，若成立多家擔保公司，則容易造成資金的分流，使擔保公司規(guī)模過小，不能起到應有的作用。如果成立多家擔保公司，可能會引起彼此之間的競爭，容易削弱自身抵御風險的能力，不利于自身的建設，也不利于百姓購房。由于擔保公司內部體系完善，不僅提高了申請人的信用條件，大大降低了申請貸款的難度，增加了按揭成數(shù)和期限，減輕供樓壓力，而且可以通過擔保公司的法律監(jiān)督，保證按揭樓宇的合法性，保護購房的合法權益。在出現(xiàn)違約時，擔保公司可以協(xié)助提供還款的寬限，減少處置抵押物的損失，保障基本的住房條件。 對于銀行來說，把擔保公司納入其個人放貸體系后，首先是提高了按揭貸款的安全性和流動性，強化貸款人的個人信用，增加其還款能力，保證債務清償，有效地防范了信貸風險；再則通過合作管理，可以加強對按揭貸款的調查、審查和檢查，提高銀行的工作效率，最終達到促進業(yè)務發(fā)展、增加存貸規(guī)模、提高經(jīng)濟效益的目的。 摘自《大眾網(wǎng)》 三亞長城置業(yè) 飛翔 2004-9-23 |
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