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四合院買賣全攻略 [引言] 北京作為中國(guó)的歷史文化古都，至今保留了眾多神秘而寶貴的歷史文化遺產(chǎn)，包括分布于舊城各處的舊四合院。為了保護(hù)北京明清舊城，加強(qiáng)對(duì)文物、古樹名木以及有保存價(jià)值的四合院、胡同等歷史建筑和遺址的保護(hù)，北京市政府于2002年2月制定了《北京舊城25片歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃》，緊接著又分別于2002年10月出臺(tái)了《北京歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》、于2003年制定了《北京皇城保護(hù)規(guī)劃》，對(duì)北京市的舊四合院做出了重點(diǎn)保護(hù)，針對(duì)各類四合院的不同情況提出了具體的保護(hù)要求。 鑒于北京歷史遺留四合院數(shù)量龐大，為了充分調(diào)動(dòng)社會(huì)力量參與四合院的保護(hù)，北京市國(guó)土房管局和市地方稅務(wù)局于 2004年4月12日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于鼓勵(lì)單位和個(gè)人購(gòu)買北京舊城歷史文化保護(hù)區(qū)四合院等房屋的試行規(guī)定》，規(guī)定“本市行政區(qū)域內(nèi)和符合國(guó)家及本市規(guī)定的其他省、區(qū)、市（包括香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)）的機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、社會(huì)組織和個(gè)人，以及其他境外企業(yè)、組織和個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱單位和個(gè)人），除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，均可購(gòu)買四合院”，并在稅費(fèi)和辦理程序上為舊四合院的買賣提供了方便。于是，北京四合院買賣市場(chǎng)立即活躍起來，尤其是港澳臺(tái)同胞及外國(guó)華人爭(zhēng)相購(gòu)買北京的四合院。但舊四合院買賣作為一種特殊的二手房買賣，涉及較復(fù)雜的歷史遺留問題，在整個(gè)購(gòu)買過程中存在較多的政策問題和法律障礙，加上四合院買賣往往涉及巨額的價(jià)款，尤其需要倍加小心。筆者在北京市出臺(tái)關(guān)于鼓勵(lì)個(gè)人和單位購(gòu)買四合院政策之后有幸全程參與辦理了一項(xiàng)舊四合院買賣工作，現(xiàn)依據(jù)此次辦理的實(shí)踐對(duì)購(gòu)買舊四合院的相關(guān)法律和政策問題進(jìn)行分析總結(jié)，以期成為引玉之磚。 ［調(diào)查］ 工欲善其事，必先利其器。尤其是針對(duì)投入和風(fēng)險(xiǎn)都相對(duì)較高的四合院買賣而言，更應(yīng)做好事先的調(diào)查工作，包括對(duì)四合院現(xiàn)狀的實(shí)地考察和對(duì)四合院權(quán)屬的法律調(diào)查。 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查依據(jù)各購(gòu)房人的不同要求會(huì)有不同的偏重，而且這亦非法律問題，這里不詳細(xì)說明。不過需要說明的是，北京舊四合院的市政配套設(shè)施一般比較落后，比如一般沒有市政排污管道，沒有天然氣管道，沒有有線電視和寬帶網(wǎng)絡(luò)等，所以購(gòu)房人在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)，除了像一般二手房買賣那樣對(duì)四合院周邊的交通、綠化、環(huán)境、物業(yè)等加以注意外，還需特別留意排污、天然氣、電力、網(wǎng)絡(luò)等問題，以確定是否符合自己對(duì)生活品質(zhì)的要求。 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中還需要特別注意該四合院所在的小區(qū)是否在拆遷范圍之內(nèi)，不過，如果能夠確定所購(gòu)買的四合院在北京市政府劃定的歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)，則基本上不會(huì)被拆遷。目前北京已經(jīng)劃定了40片歷史文化保護(hù)區(qū)，其中內(nèi)城有30片，在30片文保區(qū)內(nèi)的胡同，四合院一定會(huì)得到保護(hù)，沒有特殊情況不會(huì)列入拆遷范圍，所以單位和個(gè)人可以放心購(gòu)買。另外，根據(jù)聯(lián)合國(guó)教科文組織的要求，市規(guī)劃委員會(huì)和文物局已初步確定了世界文化遺產(chǎn)故宮保護(hù)緩沖區(qū)的兩個(gè)備選方案，以控制故宮周邊環(huán)境。故宮緩沖區(qū)的胡同和四合院將被嚴(yán)格保護(hù)，并將逐步向緩沖區(qū)外疏導(dǎo)部分居民，降低緩沖區(qū)的居民密度，其被拆遷的可能性也非常小。 四合院的權(quán)屬調(diào)查是最重要也最復(fù)雜的一部分。在調(diào)查四合院權(quán)屬狀況時(shí)，要盡可能發(fā)現(xiàn)與四合院買賣有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上尋求化解風(fēng)險(xiǎn)的途徑并最終決定是否繼續(xù)進(jìn)行此交易。一般來說，調(diào)查四合院的權(quán)屬主要有如下幾個(gè)途徑：首先當(dāng)然也是最重要的，就是審查產(chǎn)權(quán)證以及出售方的身份證明；其次，最好能夠與原產(chǎn)權(quán)人一起向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；最后，如果該四合院存在其他債權(quán)債務(wù)糾紛（包括抵押），還應(yīng)要求原產(chǎn)權(quán)人提供相關(guān)的合同以及合同履行狀況的證明材料等，不過這主要依賴于原產(chǎn)權(quán)人的誠(chéng)信程度和配合，購(gòu)買人自行調(diào)查的難度非常大。當(dāng)然，上述調(diào)查程序可能由于時(shí)間或其他原因無法全部做到，不過無論如何，在正式談判并簽署買賣合同之前，一定要查驗(yàn)四合院的產(chǎn)權(quán)證以及產(chǎn)權(quán)人的身份證明。 在上述權(quán)屬調(diào)查過程中，應(yīng)主要關(guān)注如下內(nèi)容： 1 關(guān)于四合院的產(chǎn)權(quán)人。由于歷史原因，目前北京四合院的產(chǎn)權(quán)狀況非常復(fù)雜，許多四合院均為各國(guó)家機(jī)關(guān)或事業(yè)單位所有，并長(zhǎng)期出租給他人；或者為眾多產(chǎn)權(quán)人共同所有。所以，必須事先查詢并核實(shí)四合院的真正產(chǎn)權(quán)人是誰，其是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓該四合院，是否存在共有人和承租人，是否所有共有人均同意轉(zhuǎn)讓該四合院等。 2 關(guān)于四合院轉(zhuǎn)讓的限制。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。”上述規(guī)定對(duì)四合院轉(zhuǎn)讓同樣適用，故需要對(duì)四合院的權(quán)屬進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)其是否存在被查封、權(quán)屬不清等情形。尤其需要注意的是，按照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，臨時(shí)建筑的存在是有時(shí)間限制并且不可能取得產(chǎn)權(quán)證的，但由于我國(guó)歷史上房地產(chǎn)權(quán)屬管理不規(guī)范，不排除個(gè)別臨時(shí)建筑通過其他關(guān)系獲得產(chǎn)權(quán)證的可能性，但即使如此，這些臨時(shí)建筑仍然是無法辦理過戶手續(xù)的，故遇到歷史遺留的附屬建筑或不規(guī)范建筑，即使對(duì)方提供了產(chǎn)權(quán)證，為確保安全，最好能夠與產(chǎn)權(quán)人一起到房管局現(xiàn)場(chǎng)查詢核實(shí)。 3 關(guān)于該房產(chǎn)是否存在抵押或其他債權(quán)債務(wù)糾紛。如果四合院已經(jīng)被設(shè)定抵押，應(yīng)要求出售人限期解除抵押，同時(shí)在付款安排上考慮到解除抵押的時(shí)間，以防范風(fēng)險(xiǎn)。 [簽約] 在進(jìn)行上述實(shí)地考察和權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)上，買賣雙方應(yīng)就買賣合同的具體事宜進(jìn)行協(xié)商，并在此基礎(chǔ)上簽署買賣合同。關(guān)于四合院買賣合同的一般條款與二手房買賣沒有多大區(qū)別，這里不再贅敘，僅針對(duì)四合院買賣的特殊情況選其要點(diǎn)說明如下。至于交房時(shí)間、房產(chǎn)的質(zhì)量問題，由于買受人一般均要對(duì)四合院進(jìn)行翻建，故而不像商品房買賣尤其是商品房預(yù)售那樣重要。 1 關(guān)于出賣方的承諾。正如上文所說，由于四合院的歷史遺留問題較多，而且其權(quán)屬狀況也非常復(fù)雜，在事先調(diào)查中并不能發(fā)現(xiàn)所有風(fēng)險(xiǎn)和問題，許多問題僅僅只能依據(jù)出賣人的承諾或保證，所以，在買賣合同中應(yīng)明確約定出賣人的上述承諾。另外，出賣人作為原產(chǎn)權(quán)人，一般更便于辦理拆遷、過戶前的測(cè)繪和評(píng)估、過戶之后翻建的規(guī)劃報(bào)批手續(xù)等，所以如果雙方協(xié)商一致由出賣人辦理上述手續(xù)的話，也應(yīng)在買賣合同中對(duì)此加以明確約定。當(dāng)然，對(duì)上述約定應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任或救濟(jì)措施。 2 關(guān)于購(gòu)房款的支付。為了平衡買賣雙方的利益和風(fēng)險(xiǎn)，在付款安排上，建議在雙方簽署買賣合同的時(shí)候支付一部分定金，辦理過戶手續(xù)的時(shí)候支付部分購(gòu)房款，其余大部分房?jī)r(jià)款應(yīng)在繳納契稅后取得新產(chǎn)權(quán)證的同時(shí)支付。需要說明的是，一般來說買賣雙方向房屋管理部門提交過戶申請(qǐng)資料后，雖然買賣雙方任何一方均無權(quán)要求撤回申請(qǐng)，但也并不表示雙方提交申請(qǐng)之后交易房產(chǎn)就肯定可以過戶，房屋管理部門接收申請(qǐng)時(shí)僅僅進(jìn)行形式上的審查，之后會(huì)在內(nèi)部進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查以確定該交易是否符合法律規(guī)定的條件并最終確定是否辦理過戶。所以如果買受人在提交過戶申請(qǐng)的時(shí)候即支付大部分購(gòu)房款，一旦房屋管理部門最終沒有批準(zhǔn)過戶，買受人如何追回已付款將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。 3 關(guān)于土地出讓金及其他費(fèi)用。由于北京舊四合院的土地一般不是通過出讓的方式取得的，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓該四合院的時(shí)候，應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金。該土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)各地段狀況的不同而不同，最后由房管部門核準(zhǔn)確定，這是一筆較高的費(fèi)用，買賣雙方應(yīng)明確該費(fèi)用由誰承擔(dān)并在買賣合同中明確約定。同時(shí)，四合院買賣過程中還會(huì)涉及到測(cè)繪費(fèi)、評(píng)估費(fèi)以及契稅等各種稅費(fèi)，也應(yīng)在買賣合同中明確約定。 [手續(xù)及費(fèi)用] 對(duì)于很少辦理房產(chǎn)買賣手續(xù)的人、尤其是對(duì)中國(guó)大陸情況不是特別了解的港澳同胞來說，整個(gè)辦理四合院買賣的手續(xù)以及涉及的稅費(fèi)是相當(dāng)復(fù)雜和繁瑣的，而實(shí)際情況也確實(shí)如此。 在北京不同的區(qū)縣，辦理產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)以及要求可能會(huì)有所不同，這里僅僅就辦理四合院買賣的主要手續(xù)說明如下。為防止雙方因準(zhǔn)備資料不齊延誤辦理過戶時(shí)間，建議雙方事先到相關(guān)房屋管理部門確認(rèn)需要提供的資料。 1 提交過戶申請(qǐng)之前的相關(guān)手續(xù)。首先需要辦理四合院面積的測(cè)繪并取得測(cè)繪報(bào)告，雖然現(xiàn)在一般的二手房買賣已經(jīng)不再硬性要求提供測(cè)繪報(bào)告，到鑒于四合院的情況特殊，目前北京市房管局仍要求提供過戶房產(chǎn)的測(cè)繪報(bào)告。其次，如果購(gòu)房人是境外公司和個(gè)人（包括港澳臺(tái)人士，以及外商投資企業(yè)），還需要事先取得北京市建設(shè)項(xiàng)目涉外安全審查辦公室關(guān)于該轉(zhuǎn)讓行為的涉外安全審批文件。對(duì)此需要特別說明的是，依據(jù)該審查辦公室的內(nèi)部政策，若出讓的四合院距離黨政軍重要機(jī)關(guān)500米以內(nèi)，將很難獲得涉外安全審批。最后，還需要由國(guó)家認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)就轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的毛地價(jià)和樓面地價(jià)出具相應(yīng)的評(píng)估報(bào)告。 2 過戶申請(qǐng)。由于我國(guó)物權(quán)上實(shí)行登記要件主義，即房產(chǎn)的買賣只有在到房屋管理部門登記之后才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，所以，在準(zhǔn)備好上述材料之后，雙方應(yīng)及時(shí)帶上買賣合同和有關(guān)資料一起到四合院所在區(qū)縣的房屋管理部門辦理過戶申請(qǐng)并提交相關(guān)資料。需要注意的是，如果購(gòu)買方是港澳公司并委托大陸的公司或個(gè)人辦理過戶申請(qǐng)的話，除了按照一般公司購(gòu)買房產(chǎn)的要求提供公司董事會(huì)決議、公司商業(yè)登記證及授權(quán)書等資料外，還需將上述資料提供給司法部指定的香港律師辦理公證手續(xù)，另外，雖然香港公司行為以法人簽字為準(zhǔn)，但目前北京許多區(qū)縣的房屋管理部門還要求在相關(guān)文件上加蓋買受人單位公章。 3 領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證。辦理過戶申請(qǐng)并提交完整的資料之后，房屋管理部門即對(duì)此進(jìn)行審查，審查通過后通知買受人繳納契稅；同時(shí)參照專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告組織專家對(duì)土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估論證并通知買賣雙方繳納土地出讓金。買受人在交納上述稅費(fèi)之后，就可以取得產(chǎn)權(quán)人為自己的產(chǎn)權(quán)證。至此，整個(gè)四合院買賣過程基本完成。 另一方面，在辦理四合院買賣過程中，還會(huì)涉及到各種稅費(fèi)。上文已經(jīng)零零散散提到一些，這里將主要稅費(fèi)加以歸類總結(jié)如下： 1） 印花稅：為轉(zhuǎn)讓價(jià)款的萬分之五，由買賣雙方分別繳納； 2） 契稅：一般為轉(zhuǎn)讓價(jià)款的百分之三。個(gè)人購(gòu)買四合院，符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的（普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是指價(jià)格低于去年平均房?jī)r(jià)兩倍的住宅，即單價(jià)在9432元以下的屬普通住宅），暫享受“減半征收契稅”的優(yōu)惠政策，但單位購(gòu)買四合院不享受此項(xiàng)稅收優(yōu)惠。 3） 測(cè)繪費(fèi)用：目前測(cè)繪收費(fèi)已經(jīng)由行政性收費(fèi)改為經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)，買受人可以自由選擇國(guó)家認(rèn)可的測(cè)繪單位辦理測(cè)繪，測(cè)繪費(fèi)用參照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)確定。一般測(cè)繪費(fèi)不會(huì)很高。 4） 評(píng)估費(fèi)用：依據(jù)北京市物價(jià)局、北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)、土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下
檔 次 標(biāo)的總額（萬元） 累進(jìn)計(jì)費(fèi)率‰ 此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行中可適當(dāng)下浮，但下浮幅度不超過20％。 |
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