1．控制成本

 

只要是以經(jīng)營為目的的機(jī)構(gòu)，沒有一家不控制成本的。房地產(chǎn)開發(fā)商也不例外。低價(jià)中標(biāo)不僅是建筑行業(yè)的慣例，更是經(jīng)營商家的理性的反映。低價(jià)的關(guān)鍵是如何在盡可能低的價(jià)格條件下能夠得到?jīng)]有表觀缺陷和重大缺陷的合格建筑產(chǎn)品。也就是說如何做得成本控制到恰到好處。既做到了低成本，又做到的質(zhì)量合格還盡可能少地被小業(yè)主指責(zé)。

  

控制成本的手段主要是通過設(shè)計(jì)概預(yù)算、合同管理、甲分包、甲供、甲訂已購、約定名牌與廠家、已選甲定等方式，同時(shí)控制區(qū)并處理好現(xiàn)場(chǎng)簽證問題。

 

   2．促進(jìn)進(jìn)度

   工程管理的一個(gè)重要任務(wù)是保證工程能盡快地完成。當(dāng)房屋盡快建好后，不僅可以讓購房者對(duì)開發(fā)商有信心，這非常利于商品房的銷售；而且可以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

 

3．監(jiān)督質(zhì)量與安全

   成立工程部、聘用工程師的主要目的就是監(jiān)督工程施工質(zhì)量。監(jiān)督工程質(zhì)量的主要任務(wù)是不要出現(xiàn)大的嚴(yán)重的質(zhì)量、安全事故，一段出現(xiàn)大的事故，就無法正常的經(jīng)常項(xiàng)目的。

  

一般地來說，只要基石符合設(shè)計(jì)要求和現(xiàn)行規(guī)范的強(qiáng)制性條文就可以做好這項(xiàng)工作。

  

監(jiān)督質(zhì)量的一個(gè)艱巨的任務(wù)是如何保證建筑產(chǎn)品不被以后的小業(yè)主投拆或者說減少投拆。這就要求工程管理人員具備一定的經(jīng)驗(yàn)和一定的工作激情。這可是從書本中學(xué)不到的。

 

4．合同管理

   作為甲方工程師，執(zhí)行合同是十分關(guān)鍵的工作職能，也是一項(xiàng)工作技巧。通過合同來約束施工方保證按進(jìn)度、質(zhì)量要求來完成項(xiàng)目施工。同時(shí)在施工過程中如何通過獎(jiǎng)罰、協(xié)商等到手段來促進(jìn)施工任務(wù)的保質(zhì)保量地完成，這需要以合同為依據(jù)。另外還需按合同對(duì)施工中的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行控制。

 

  合同管理包括即時(shí)向公司報(bào)告按合同支付工程進(jìn)度款，交付甲供材料，甲方分包單位的進(jìn)場(chǎng)、施工協(xié)調(diào)等。

 

  為了提高現(xiàn)場(chǎng)管理水平，現(xiàn)場(chǎng)管理人員還應(yīng)該從施工現(xiàn)場(chǎng)管理過程中總結(jié)，發(fā)現(xiàn)合同條款中與施工現(xiàn)實(shí)不合適的條款與文字，還有對(duì)甲方不利的條款，同中的遺漏等到問題。

 

5．與施工單位管理人員及監(jiān)理人員進(jìn)行合同并監(jiān)督他們的工作。

 

6．現(xiàn)場(chǎng)移交、材料交付、竣工驗(yàn)收、接收與移交工程

施工方進(jìn)場(chǎng)前要辦好場(chǎng)地移交、進(jìn)場(chǎng)手續(xù)。在施工過程中對(duì)甲供材料要進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)前的驗(yàn)收然后交付給施工方。對(duì)甲方指定的名牌、廠家，由施工方采購的產(chǎn)品，甲方工程師也要進(jìn)行驗(yàn)收和準(zhǔn)予使用。在施工各階段要參與各種中間驗(yàn)收、隱蔽驗(yàn)收。對(duì)甲方分包的專業(yè)工程，應(yīng)督促總包方和分包方辦理工作面移交、交接驗(yàn)收等。在工程竣工后，要對(duì)工程進(jìn)行了驗(yàn)收，驗(yàn)收包括建筑物實(shí)體和資料兩方面的內(nèi)容，一項(xiàng)也不能少。驗(yàn)收完后，要進(jìn)行工程放移交工作，工程移交對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目有三次，一次是向開發(fā)商移交，第二次是向物業(yè)管理部門移交，第三次是向小業(yè)主移交?，F(xiàn)場(chǎng)管理人員要參與這三次移交工作。

 

7．維護(hù)形象

既然房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)是以銷售為目的的，因此維護(hù)企業(yè)、項(xiàng)目形象就十分必要了。一些開發(fā)商把工地搞的一團(tuán)糟，而且不注意與周邊居民與單位的關(guān)系。這些都不利于日后的銷售工作。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，在一個(gè)成熟的城市，房地產(chǎn)項(xiàng)目的購房者約60%的是周邊的居民和與項(xiàng)目相關(guān)的人員。

 

   8．和諧關(guān)系

   處理好建設(shè)各方的關(guān)系是地產(chǎn)公司的工程管理的一項(xiàng)重要工作，包括與施工單位（總包與各專業(yè)分包）、監(jiān)理、設(shè)計(jì)，還有水、電、園林等，政府相關(guān)部門如規(guī)劃、國土、城管、環(huán)保、建設(shè)管理、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)等部門。不僅要處理好與這些單位的關(guān)系，還要幫助建設(shè)相關(guān)各方處理好他們之間的相互關(guān)系等。

 

   房地產(chǎn)開發(fā)公司本質(zhì)上講就是一個(gè)組織協(xié)調(diào)的職能公司，與流行詞來說就是拉關(guān)系的公司。所以處理好方方面面的關(guān)系尤為重要。

   所以工程管理人員不僅要技術(shù)過硬，還要八面玲瓏。

 

   9．協(xié)助銷售

營銷部門常會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的需求，要求施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行包裝、產(chǎn)品改進(jìn)。只要不影響結(jié)構(gòu)安全，工程管理部門原則上應(yīng)予以支持。

 

10．竣工結(jié)算

現(xiàn)場(chǎng)管理人員的任務(wù)不能在工程竣工后就結(jié)束，還應(yīng)該協(xié)助進(jìn)行工程結(jié)算。因?yàn)?，現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員按理說是最清楚工程內(nèi)容發(fā)生了哪些或多大的變更。