案例回放

　　購買小產(chǎn)權(quán)房導(dǎo)致房財(cái)兩空

　　近日一則新聞引發(fā)了很多購房者的關(guān)注，在房價(jià)一路飆升的現(xiàn)狀下，很多購房者將眼光瞄準(zhǔn)了價(jià)格低、費(fèi)用也低的“小產(chǎn)權(quán)房”。在這些購房者中，有的清楚“小產(chǎn)權(quán)房”在法律上的不合法性，但是，無奈囊中羞澀，為了實(shí)現(xiàn)居住條件，只好冒著風(fēng)險(xiǎn)購買能買得起的“小產(chǎn)權(quán)房”；而有的購房者，根本就不了解什么是“小產(chǎn)權(quán)房”，不了解購買“小產(chǎn)權(quán)房”能給自己帶來什么風(fēng)險(xiǎn)，只是因?yàn)閮r(jià)格因素選擇購買了“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　但是最近廣州市國土資源和房屋管理局下發(fā)了一則《關(guān)于不要購買“小產(chǎn)權(quán)房”的公告》，該公告的發(fā)出，引起了諸多購房者的恐慌，究竟是什么內(nèi)容能夠引起如此大的波瀾呢？該公告中指出：“小產(chǎn)權(quán)房”銷售所得款屬于非法所得，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣一經(jīng)查實(shí)，購買者買“小產(chǎn)權(quán)房”的房款會(huì)作為非法所得款項(xiàng)被沒收，希望市民不要抱任何僥幸心理去購買。

　　原來公告中指出，市民如果購買“小產(chǎn)權(quán)房”，“小產(chǎn)權(quán)房”的房款會(huì)被作為非法所得予以沒收，這豈不是“房財(cái)兩空”。因此很多市民紛紛打來電話咨詢到底什么是“小產(chǎn)權(quán)房”，“小產(chǎn)權(quán)房”為什么不能購買，關(guān)于這個(gè)問題我們咨詢了吉林良智律師事務(wù)所的邱剛律師。

　　律師分析

　　小產(chǎn)權(quán)房不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證

　　邱剛律師表示：“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。簡單地說，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地即“宅基地”上建成的；另一種是占用耕地違法建設(shè)的。

　　邱剛律師稱，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。同時(shí)根據(jù)國務(wù)院就目前“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買房屋”的指導(dǎo)性意見，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買房屋將不能辦理產(chǎn)權(quán)。北京宋莊“畫家村”的案子就是一個(gè)典型的例子，很多上世紀(jì)90年代在宋莊購房的畫家最終沒有獲得法律的保護(hù)，這些畫家最終不能取得房屋所有權(quán)。所以即使建設(shè)在“宅基地”上的房屋也會(huì)因?yàn)榉潜炯w經(jīng)濟(jì)組織成員而不能取得產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然不能購買。

　　針對(duì)第二種違法建設(shè)在耕地上的房屋，因?yàn)檫`反了土地管理法第十二條以及第四十四條的規(guī)定，而成為非法建筑?！锻恋毓芾矸ā返谑l規(guī)定：依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。第四十四條對(duì)具體變更手續(xù)又進(jìn)一步明確地規(guī)定了，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。所以，如果在耕地上建設(shè)開發(fā)房屋，應(yīng)該先經(jīng)批準(zhǔn)，待土地性質(zhì)由集體土地變?yōu)閲型恋睾?，才可以開發(fā)建設(shè)。沒有經(jīng)過該程序，就擅自在耕地上建設(shè)的房屋是非法建筑，當(dāng)然也不能購買。

　　律師提醒

　　購房要注意土地使用證

　　邱剛律師提醒廣大購房者，在購房過程中一定要注意審查開發(fā)商的合法證件。而區(qū)別房屋是否是“小產(chǎn)權(quán)房”的重要證明是“土地使用證”，如果土地使用證表明土地性質(zhì)是集體土地，那么開發(fā)建設(shè)的房屋就是我們平時(shí)所說的“小產(chǎn)權(quán)房”，不能購買。土地性質(zhì)是“國有”才符合商品房開發(fā)建設(shè)的條件，在開發(fā)商同時(shí)具備了其他合法證件以后，即“土地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程施工許可證”、“商品房預(yù)售許可證”，才可以放心購買。