稅收籌劃的案例分析與點(diǎn)評——巧省土地增值稅

simon2009 2010-12-26

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稅收籌劃的案例分析與點(diǎn)評——巧省土地增值稅

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時(shí)間：2005-5-2 11:29:00 作者：宣寧寧

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　　新發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司是A市一家以開發(fā)轉(zhuǎn)讓土地及房產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的中型公司。1996年7月初，公司按A市一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造了一座居住用建筑，并以市場價(jià)格銷售給A市市民，共取得收入240萬元，共發(fā)生如下費(fèi)用：

　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額為100萬元。
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)成本50萬元。
　　（三）其他扣除額為60萬元。
　　同月，公司轉(zhuǎn)讓另一房地產(chǎn)取得收入400萬元，共發(fā)生以下費(fèi)用：
　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額20萬元；
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)成本30萬元。
　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用16萬元。
　?。ㄋ模┡c房地產(chǎn)有關(guān)的稅金24萬元。
　　面對激烈的市場競爭，考慮到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，同城另一家房地產(chǎn)開發(fā)公司開興公司決定兼并新發(fā)房地產(chǎn)公司，以促進(jìn)市場占有額的擴(kuò)大。7月中旬，開興房地產(chǎn)公司以4 00萬元市場價(jià)格收購了新發(fā)房地產(chǎn)的標(biāo)志性建筑大樓，并于7月底最終成立了開新房地產(chǎn)公司，兼并業(yè)務(wù)正式完成。新發(fā)房地產(chǎn)公司在建筑該樓時(shí)共發(fā)生費(fèi)用100萬元。該月公司共繳納土地增值稅稅額270萬元。
　?。鄯治觯?nbsp;
　　該公司在面臨兼并之際，全公司人員上下一片慌忙，其財(cái)務(wù)人員也不在例外。按照他的計(jì)算，公司應(yīng)納增值稅270萬元，其計(jì)算過程如下：
　　1.7月份共發(fā)生了兩次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，且兩房地產(chǎn)處于同一片土地上，公司財(cái)務(wù)由于不可分別核算增值稅，兩次轉(zhuǎn)讓一起核算，兩次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓共取得收入640萬元，扣除金額為300萬元，增值額超過扣除額的100％，故應(yīng)納土地增值稅稅額為340×50％－300×15％＝125（萬元）。
　　2.7月底由于被兼并取得房地產(chǎn)收入400萬，扣除額為100萬元，增值額超過扣除項(xiàng)目金額的200％，故應(yīng)納增納增值稅稅額為145萬元。
　　兩項(xiàng)共計(jì)270萬元。
　　我們不難發(fā)現(xiàn)公司多交了不少稅款：
　　1.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：
　　（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的；
　　（2）因國家建設(shè)需要依法征用，收回的房地產(chǎn)。
　　在本案例中，新發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司按A市一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造了一座居住用建筑，屬于暫行條例規(guī)定的第一種情況，且其增值額小于20％，而且，根據(jù)公司會(huì)計(jì)賬戶的核算，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目是可以與該公司同月發(fā)生的另一個(gè)項(xiàng)目區(qū)分開來，故該項(xiàng)目應(yīng)該可以享受稅收優(yōu)惠。
　　2.《土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目為：
　　（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
　?。?）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用。
　　（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格。
　   （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
　   （5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
　　財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按暫行條例第六條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。在此應(yīng)特別指出的是，此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不再適用。
　　然而，新發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司的財(cái)務(wù)人員并沒有利用這一優(yōu)惠條件，其兩筆增值稅應(yīng)納稅額應(yīng)為：
　　增值額＝400－［20＋30＋16＋24＋（20＋30）×20％］＝300（萬元）
　　增值額與4l除項(xiàng)目金額之比為：300／100＝300％
    增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％，分別適用30％、40％、50％和60％四檔稅率，應(yīng)納稅為145萬元。
　　3.根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍在實(shí)際工作中并不包括企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，即在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。新發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司由于被兼并到開興房地產(chǎn)公司中而發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為不征收土地增值稅。
　　綜合以上分析，新發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司7月份應(yīng)繳納增值稅額為145萬元，而不是270萬元，多交了125萬元。
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　　從本案例中可以看出，盡管土地增值稅是小稅，但其中還是有不少籌劃技巧。其一，土地增值稅的累進(jìn)稅率與所得稅一樣，土地增值稅有四檔稅率，具有累進(jìn)效果，故適當(dāng)?shù)厥褂?jì)稅依據(jù)處于低一檔稅率無疑是有好處的。在上例中我們發(fā)現(xiàn)，如果不分別核算兩筆房地產(chǎn)增值額，則應(yīng)納稅額為125萬元；而分別核算，由于累進(jìn)稅率的提高，故應(yīng)繳納稅額為145萬元，多交納20萬元?？梢?，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，我們可以選擇不利用優(yōu)惠政策，不分別核算增值額，這樣，反而可能會(huì)合理地減少應(yīng)納稅額。
　　其二，在實(shí)際工作中，準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍是可以減少應(yīng)納稅額的。我們對以下所得征稅：出售國有土地使用權(quán)；取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售的；存量房地產(chǎn)的買賣；房地產(chǎn)的抵押；以房地產(chǎn)進(jìn)行投資和聯(lián)營等。對房地產(chǎn)出租、繼承，企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，房地產(chǎn)代建房行為等不征收土地增值稅。因此，我們在實(shí)際生活中應(yīng)準(zhǔn)確把握土地增值稅的征稅范圍，并進(jìn)行合理籌劃，以減少自己應(yīng)納稅額。

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