導(dǎo)讀：
      ■“國(guó)西商廈”位居寶中商央
      ■寶中寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)要分析
       一、寶安寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析
       1、寶中利好與不確定性：40棟扎堆迅速成行市
       2、產(chǎn)業(yè)升級(jí)有助于擴(kuò)大寶中新型商務(wù)空間需求
       3、客戶分析：三產(chǎn)企業(yè)寶中辦公需求146萬(wàn)㎡
       4、客戶行業(yè)類(lèi)型：電子、貿(mào)易、實(shí)業(yè)、物流將是主行業(yè)
       5、客戶構(gòu)成預(yù)判
       二、寶中借鑒
       1、CBD發(fā)展規(guī)律是檔次、面積的快速提高
       2、CBD演進(jìn)過(guò)程：先住后商
      ■寶中寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)：深圳重心西移，商務(wù)必然西移
      ■“國(guó)西商廈”SWOT分析：現(xiàn)在的欠缺，是未來(lái)價(jià)值所在
      ■“國(guó)西商廈”目標(biāo)客戶和行業(yè)：總部經(jīng)濟(jì)
      ■項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓對(duì)比分析
       一、幾大寫(xiě)字樓指標(biāo)羅列：國(guó)西商廈、榮超濱海、萬(wàn)俊經(jīng)貿(mào)、龍光世紀(jì)
       二、寶安典型乙級(jí)寫(xiě)字樓租金羅列
       三、“國(guó)西商廈”VS榮超濱海大廈
       1、指標(biāo)對(duì)比分析：“國(guó)西商廈”絕勝
       （1）建筑規(guī)模/層數(shù)對(duì)比：“國(guó)西商廈”超出27%
       （2）樓高對(duì)比：“國(guó)西商廈”領(lǐng)先10%。
       （3）標(biāo)準(zhǔn)層、戶型面積/單位對(duì)比：“國(guó)西商廈”面對(duì)更大客戶
       2、軟硬件指標(biāo)對(duì)比分析
       （1）使用率對(duì)比：基本一致
       （2）產(chǎn)權(quán)對(duì)比：“國(guó)西商廈”多出20年
       （3）停車(chē)位對(duì)比：國(guó)西商廈車(chē)位配比更優(yōu)
       （4）電梯對(duì)比
       （5）空調(diào)對(duì)比：儲(chǔ)冰節(jié)能系統(tǒng)
       （6）智能化對(duì)比：均為5A系統(tǒng)
       （7）樓層層高對(duì)比：基本一致
       （8）交通位置對(duì)比：“國(guó)西商廈”略勝
       （9）衛(wèi)生間：“國(guó)西商廈”集中布置適合中大型租賃
      ■總結(jié)
       一、對(duì)比結(jié)論：項(xiàng)目具系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)
       二、租賃定位——形象定位更高
       三、地段具有優(yōu)勢(shì)
       四、具有四大比較優(yōu)勢(shì)
正文：

■“國(guó)西商廈”位居寶中商央

國(guó)際西岸商務(wù)大廈（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)西商廈”）位于深圳寶安中心區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“寶中”）的中央商業(yè)區(qū)（珠江口岸線、新湖路、新安路、中央軸線之間的圍合區(qū)域，是寶中的中央商業(yè)區(qū)，與更西面的中央商務(wù)區(qū)形成呼應(yīng)）的核心地段。

“國(guó)西商廈”緊鄰“寶中”中央綠軸，規(guī)劃有圖書(shū)館、青少年宮、演藝中心、市民廣場(chǎng)；北邊緊鄰“寶中”最大的ShoppingMall項(xiàng)目，是深圳市西部濱海港灣生活區(qū)商業(yè)中心地帶。

根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃（2007－2020）》，深圳市將構(gòu)建福田中心區(qū)和前海中心區(qū)兩大城市中心；未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展前海中心區(qū)（“寶中”與前海統(tǒng)稱(chēng)前海中心區(qū)），使其成為深圳市具有高度戰(zhàn)略?xún)r(jià)值的高端服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)基地。

作為深圳城市雙中心之一的“寶中”，同時(shí)也是寶安區(qū)行政、經(jīng)濟(jì)、文化、體育和信息中心，深港經(jīng)濟(jì)圈唯一的濱海CBD。“寶中”位于珠三角城市群核心位置，西南側(cè)靠近大鏟灣港區(qū),北臨國(guó)內(nèi)第四大航空港——深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)，離西部通道僅10分鐘車(chē)程，至香港僅30分鐘。

■寶中寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)要分析

一、寶安寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析

1、寶中利好與不確定性：40棟扎堆迅速成行市

寶安CBD是繼福田CBD后下一個(gè)政府主導(dǎo)的商務(wù)、商業(yè)項(xiàng)目重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，同時(shí)將經(jīng)歷產(chǎn)業(yè)升級(jí)及相應(yīng)企業(yè)與寫(xiě)字樓物業(yè)變遷，這對(duì)于寶安寫(xiě)字樓市場(chǎng)是兩大利好。此外，也有兩大不確定性，寶安CBD的40棟寫(xiě)字樓物業(yè)出現(xiàn)井噴供應(yīng)的不確定性，但是就商務(wù)來(lái)說(shuō)，其實(shí)是更需要扎堆的。

目前，“寶中”的現(xiàn)狀是住宅發(fā)展相對(duì)完善，市政配套及商業(yè)服務(wù)相對(duì)缺乏。而相較之下，福田CBD在8年時(shí)間，共推出186.6萬(wàn)㎡體量辦公物業(yè)，發(fā)展成熟，目前“寶中”寫(xiě)字樓處于起步階段，未來(lái)發(fā)展前景看好。

2、產(chǎn)業(yè)升級(jí)有助于擴(kuò)大寶中新型商務(wù)空間需求

既有產(chǎn)業(yè)與政府未來(lái)重點(diǎn)扶持政策決定電子信息、物流、貿(mào)易等行業(yè)將成為未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)。目前寶安擁有富士康、艾默生電器、三洋電機(jī)、東芝等世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)29家，電子信息業(yè)已成為寶安區(qū)龍頭產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)五年寶安將重點(diǎn)發(fā)展電子信息業(yè)、新型裝備制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)，將寶安建設(shè)成為深圳市產(chǎn)品出口基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與新建制造業(yè)基地、重要物流樞紐基地、休閑旅游和生態(tài)觀光旅游基地。也即是說(shuō)，產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)升級(jí)，這對(duì)于擴(kuò)大新型商務(wù)空間需求是非常有利的。

3、客戶分析：三產(chǎn)企業(yè)寶中辦公需求146萬(wàn)㎡

電子、貿(mào)易、實(shí)業(yè)、物流為目前寶安高端寫(xiě)字樓主流客群，其與寶安未來(lái)支柱產(chǎn)業(yè)基本吻合，未來(lái)勢(shì)必將產(chǎn)生較大寫(xiě)字樓需求。寶安區(qū)企業(yè)分布集中于中心區(qū)附近，中心區(qū)具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

目前，寶安區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)品最高維持乙級(jí)水準(zhǔn)，未來(lái)供求判斷為寶安注冊(cè)資金500萬(wàn)元以上第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)辦公需求為146萬(wàn)㎡。同時(shí)，寶安第三產(chǎn)業(yè)年增長(zhǎng)率，從2005年后逐年遞增，平均每年的第三產(chǎn)業(yè)年增長(zhǎng)率為17.34%，

目前寶安注冊(cè)資金500萬(wàn)元以上第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量5148家，預(yù)計(jì)2012年其規(guī)模將達(dá)到5148*（1+0.1734）4=9760家。以每家企業(yè)300㎡需求預(yù)計(jì)，則其辦公需求約9760*300=2928000㎡。保守估計(jì)，以上辦公需求約50%選擇寶安CBD寫(xiě)字樓，則其需求約為2928000*50%=1464000㎡。

4、客戶行業(yè)類(lèi)型：電子、貿(mào)易、實(shí)業(yè)、物流將是主行業(yè)

目前，區(qū)域內(nèi)金融、保險(xiǎn)客戶基本空白，短期內(nèi)較難形成規(guī)模；生產(chǎn)制造業(yè)為主的實(shí)業(yè)，已具備一定數(shù)量及規(guī)模的實(shí)業(yè)企業(yè)，未來(lái)，實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，其中規(guī)模較大、企業(yè)形象要求較高的部分企業(yè)將產(chǎn)生一定辦公需求。

顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)處于起步階段，伴隨區(qū)域成熟，將成為未來(lái)寫(xiě)字樓需求新方向，但短期仍難形成大量高端需求；大型物流目前以中小型企業(yè)為主，受大鏟灣利好影響，深圳大型物流企業(yè)出現(xiàn)向?qū)毎策w移，其中大中型公司將產(chǎn)生一定高檔辦公場(chǎng)所需求。

電子、貿(mào)易客戶，目前電子行業(yè)主要為中低端加工，隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)，其衍生的研發(fā)、貿(mào)易等相關(guān)企業(yè)將產(chǎn)生一定高端需求。從目前現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)角度考量，電子、貿(mào)易、實(shí)業(yè)、物流將是“國(guó)西商廈”客戶分布的主要行業(yè)。

5、客戶構(gòu)成預(yù)判

寶安本地選擇寶安CBD寫(xiě)字樓的注冊(cè)資金500萬(wàn)元以上第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)（電子、貿(mào)易、實(shí)業(yè)為主）占45%；寶安本地選擇寶安CBD寫(xiě)字樓的注冊(cè)資金500萬(wàn)元以下第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)電子、貿(mào)易、實(shí)業(yè)為主）占25%。

受大鏟灣利好，全市范圍物流客戶占10%；境外資本、深港融合占10%；全市寫(xiě)字樓惜售帶來(lái)客戶轉(zhuǎn)移占5%；外資客戶占5%。

二、寶中借鑒

1、CBD發(fā)展規(guī)律是檔次、面積的快速提高

CBD主流寫(xiě)字樓檔次不斷提升成為必然趨勢(shì)。同時(shí)，CBD寫(xiě)字樓新推面積逐年增加，在片區(qū)建設(shè)啟動(dòng)5-7年達(dá)到峰值，客戶需求面積不斷增大，整層甚至多層面積需求成為高端寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)。

隨著CBD的發(fā)展，乙級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)接受度逐漸下降，而甲級(jí)、超甲級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)接受度逐步提高，超甲級(jí)寫(xiě)字樓在市場(chǎng)認(rèn)知未成熟時(shí)提前入市，其價(jià)值并不能在價(jià)格上得到完全兌現(xiàn)，CBD高端寫(xiě)字樓租金收益明顯高于普通寫(xiě)字樓。

寶安CBD相對(duì)滯后福田CBD8—10年，“寶中”寫(xiě)字樓推出面積，在片區(qū)建設(shè)啟動(dòng)5年左右達(dá)到峰值。目前福田CBD客戶趨勢(shì)是，客戶需求面積不斷增大，整層甚至多層面積需求成為高端寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)。隨著CBD發(fā)展，國(guó)際企業(yè)、大財(cái)團(tuán)紛紛入駐高端寫(xiě)字樓。以嘉里建設(shè)廣場(chǎng)為例，其租戶國(guó)內(nèi)企業(yè)僅中國(guó)銀行一家，其它均為全球著名企業(yè)，包括微軟、蘋(píng)果、戴爾等。另外，星河發(fā)展中心大廈被中國(guó)平安集團(tuán)整棟租賃。

2、CBD演進(jìn)過(guò)程：先住后商

CBD規(guī)劃期、啟動(dòng)期，是建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施，無(wú)人氣，依靠政府前期造勢(shì)，住宅用地出讓。CBD發(fā)展到建設(shè)初期，以住宅建設(shè)為基礎(chǔ)，區(qū)域人群主要以投資客、豪宅客為主，政府繼續(xù)公建建設(shè)，政府部門(mén)隨之搬遷，高檔住宅和寫(xiě)字樓商業(yè)建設(shè)。

CBD發(fā)展到快速發(fā)展期，以寫(xiě)字樓、商業(yè)建設(shè)為主，區(qū)域人群主要以商務(wù)人士、創(chuàng)意人士、豪宅客戶以及投資客為主，區(qū)域?qū)懽謽谴罅块_(kāi)發(fā)，大型商業(yè)開(kāi)發(fā)，區(qū)域基本成熟，土地開(kāi)始出讓。

最后，當(dāng)CBD發(fā)展到穩(wěn)定繁榮期，將以大型綜合體、大型MALL建設(shè)為主，區(qū)域人群以城市白領(lǐng)為主、創(chuàng)意人士、都市游走著為主，到時(shí)區(qū)域成為城市中心、成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎，同時(shí)成為活力中心。目前，寶安CB處于CBD建設(shè)初期階段。

■寶中寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)：深圳重心西移，商務(wù)必然西移

目前，深圳商務(wù)圈西進(jìn)，多點(diǎn)開(kāi)花局面已成為不爭(zhēng)事實(shí)。各商務(wù)組團(tuán)均衡發(fā)展態(tài)勢(shì)日趨明顯，拉通全市看市場(chǎng)成為必然。在供應(yīng)量方面，深圳中心區(qū)“一枝獨(dú)秀”局面逐步在發(fā)生改變，未來(lái)多區(qū)域“齊頭并進(jìn)”將成為趨勢(shì)。
 
未來(lái)5年，深圳寫(xiě)字樓熱點(diǎn)區(qū)域可能出現(xiàn)在寶安，客戶視角將放眼全深圳。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定各商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓用戶行業(yè)屬性趨同，僅存在規(guī)模與實(shí)力的差異，因此全市客戶都可能成為寶安客戶。市場(chǎng)拉通帶來(lái)客戶趨同，寶安未來(lái)寫(xiě)字樓用戶行業(yè)屬性將延續(xù)“深圳特色”，但企業(yè)規(guī)模需逐步提升。
  
2008年啟動(dòng)寫(xiě)字樓物業(yè)，大量后續(xù)供應(yīng)地塊使未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)存在諸多不確定性。2009年以后，“寶中”將陸續(xù)推出更多寫(xiě)字樓項(xiàng)目，從而形成政府規(guī)劃中的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。以區(qū)域經(jīng)濟(jì)為強(qiáng)大依托，未來(lái)寶安寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求量巨大。同時(shí)在加上，深港合作將進(jìn)入西部聯(lián)通時(shí)代，這對(duì)寶安商務(wù)寫(xiě)字樓勢(shì)必是一大利好。

■“國(guó)西商廈”SWOT分析：現(xiàn)在的欠缺，是未來(lái)價(jià)值所在

S優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于珠三角唯一濱海中心區(qū)——“寶中”的核心位置，商業(yè)、商務(wù)、行政、居住配套完善；緊鄰雙地鐵和城市干道，地段優(yōu)越交通利；項(xiàng)目東側(cè)是鴻榮源精心打造的豪宅熙龍灣、南側(cè)是豐富的海景資源、西側(cè)擁有良好城市綠化景觀，北側(cè)是五星級(jí)酒店、鴻榮源大型購(gòu)物中心和商業(yè)街。

W劣勢(shì)：目前寶安商務(wù)區(qū)建設(shè)處于起步階段，商務(wù)氛圍淡?。豢蛻魧?duì)于寶安作為商務(wù)中心區(qū)仍存在心理認(rèn)知困難；周邊配套還不完善；總部基地還為形成，CBD形成缺乏源動(dòng)力。

O機(jī)會(huì)：深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體看好，各區(qū)域均衡發(fā)展，寶安即將成為下一個(gè)商務(wù)熱點(diǎn)區(qū)域；深圳雙中心規(guī)劃利好，使寶安戰(zhàn)略地位空前重要；寶安寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀供不應(yīng)求，未來(lái)寫(xiě)字樓需求將較為強(qiáng)勁。

T威脅：本片區(qū)已經(jīng)入市和即將入市的寫(xiě)字樓將形成一定競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)分流“國(guó)西商廈”部分客戶；中小型企業(yè)辦公仍以舊廠房改造的寫(xiě)字樓為主；南山濱海商務(wù)區(qū)已經(jīng)開(kāi)始規(guī)劃；高端客戶對(duì)二線關(guān)還存在心理障礙。

實(shí)施辦法：創(chuàng)造特色產(chǎn)品附加值和高品質(zhì)的服務(wù)，增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)；靈活劃分產(chǎn)權(quán)單位面積，應(yīng)對(duì)不同實(shí)力及需求客戶；先期入市，以合理價(jià)格引領(lǐng)中心區(qū)商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展，為投資者和使用者預(yù)留充分的升值空間；與周邊項(xiàng)目協(xié)同發(fā)展，充分發(fā)揮互補(bǔ)性和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，盡早樹(shù)立濱海中心區(qū)的“城市中心”地位，從而體現(xiàn)“國(guó)西商廈”的核心價(jià)值。

■“國(guó)西商廈”目標(biāo)客戶和行業(yè)：總部經(jīng)濟(jì)

目標(biāo)主要客戶：跨國(guó)大中型企業(yè)：深圳分公司總部或者中國(guó)總公司某功能部門(mén)總部；國(guó)內(nèi)大型企業(yè)：深圳公司總部；高科技及高端服務(wù)行業(yè)的中小企業(yè)總部。

目標(biāo)行業(yè)：國(guó)內(nèi)外大型物流企業(yè)；保險(xiǎn)、銀行、證券等金融企業(yè)；大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；國(guó)際貿(mào)易公司；IT、通信企業(yè)；政府事業(yè)單位、房地產(chǎn)服務(wù)、律師事務(wù)所、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、咨詢(xún)顧問(wèn)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)。

■項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓對(duì)比分析

一、幾大寫(xiě)字樓指標(biāo)羅列

1、“國(guó)西商廈”

占地為8007.27㎡，建面為40161.78㎡。其中，1到4層為商業(yè)裙房,總面積8450.94㎡；5到26層為辦公用房，總面積31710.84㎡；大廈總高度為99.9米，凈高3.65米，實(shí)用率為71.4％。

項(xiàng)目停車(chē)位有364個(gè)，電梯數(shù)11部。公用衛(wèi)生間女衛(wèi)3個(gè)，男衛(wèi)3個(gè)。大廈采用全數(shù)字化5A系統(tǒng)智能化設(shè)施，土地使用期限為70年，從2004年7月14日—2074年的7月13日。

項(xiàng)目處于地鐵一、五號(hào)線合圍區(qū)域，步行十分鐘內(nèi)有寶安中心站、新安站、寶華路站、臨海路站四個(gè)地鐵站點(diǎn)；外圍有寶安大道、西部通道、海濱大道、沿江高速等快速干線。

2、榮超濱海大廈

占地12676.61㎡，建面45200㎡，辦公面積37530㎡，單層面積A棟：1150㎡，劃分為16個(gè)單元；B棟：1450㎡，劃分為8個(gè)單元；樓高89.8米，層數(shù)A棟：21層B棟：15層，項(xiàng)目檔次準(zhǔn)甲級(jí)。

3、萬(wàn)俊經(jīng)貿(mào)大廈

占地5440.39㎡，建面23230㎡，辦公面積20600㎡，單層面積1100㎡，樓高80米，層數(shù)20層，項(xiàng)目檔次準(zhǔn)甲級(jí)。

4、龍光世紀(jì)大廈

占地17203㎡，建面80566㎡，辦公面積43770㎡，單層面積AB棟，樓高94米，層數(shù)20層，項(xiàng)目檔次甲級(jí)。

二、寶安典型乙級(jí)寫(xiě)字樓租金羅列

現(xiàn)有辦公物業(yè)均為乙級(jí)以下檔次，租金較低。寶安現(xiàn)有寫(xiě)字樓主要沿107國(guó)道分布；以政務(wù)型（政府機(jī)關(guān)）酒店式公寓、商住公寓、商務(wù)寫(xiě)字樓為主。多為政府自用型寫(xiě)字樓，以出租為主。

品質(zhì)均為乙級(jí)以下檔次。同時(shí)，租金水平僅在40~60之間，遠(yuǎn)比關(guān)內(nèi)低。物業(yè)管理費(fèi)多數(shù)為10-12元。和空調(diào)費(fèi)：多數(shù)為10元—8元/月/㎡。其中：

公路局中心大廈：
租金60(包稅費(fèi))元/㎡/月，管理費(fèi)12元/㎡/月，中央空調(diào)8元/㎡/月。

中糧地產(chǎn)寫(xiě)字樓：
租金60元/㎡/月，管理費(fèi)12元/㎡/月，中央空調(diào)8元/㎡/月。

冠利達(dá)大廈：
租金40~50元/㎡/月，管理費(fèi)8元/㎡/月，中央空調(diào)8元/㎡/月。

寶安廣場(chǎng)大廈：
租金60~75元/㎡/月，管理費(fèi)8元/㎡/月，中央空調(diào)8元/㎡/月。

寶通大廈：
租金38~55元/㎡/月，管理費(fèi)6元/㎡/月，中央空調(diào)6元/㎡/月。

三、“國(guó)西商廈”VS榮超濱海大廈

1、指標(biāo)對(duì)比分析：“國(guó)西商廈”絕勝

（1）建筑規(guī)模/層數(shù)對(duì)比：“國(guó)西商廈”超出27%

“國(guó)西商廈”——建面57431㎡，辦公面積31710.84㎡，共26層。
榮超濱海大廈——建面45200㎡，辦公面積37530㎡，A棟21層B棟15層。

“國(guó)西商廈”總建筑體量要大于榮超濱海大廈12231㎡、超出27%。辦公面積則小5819.16㎡，不足18%。層數(shù)超出5—11層。

（2）樓高對(duì)比：“國(guó)西商廈”領(lǐng)先10%。

“國(guó)西商廈”99.9米；榮超濱海大廈89.8米。“國(guó)西商廈”比榮超濱海大廈10.1米，占總高度的10%。就商務(wù)來(lái)說(shuō)，高度就是地標(biāo)性，這可以賦予客戶更多的心理優(yōu)勢(shì)。

（3）標(biāo)準(zhǔn)層、戶型面積/單位對(duì)比：“國(guó)西商廈”面對(duì)更大客戶

“國(guó)西商廈”217個(gè)單位；榮超濱海大廈387個(gè)單位。“國(guó)西商廈”比濱海大廈套數(shù)要少，為其56%。

“國(guó)西商廈”5層1350㎡,劃分為7個(gè)單元；24~25層1405㎡，其余為1449.99㎡，標(biāo)準(zhǔn)層均劃分為10個(gè)單元；榮超濱海大廈A棟標(biāo)準(zhǔn)層面積1150㎡，劃分16個(gè)單元；B棟標(biāo)準(zhǔn)層面積1450㎡，劃分8個(gè)單元。“國(guó)西商廈”標(biāo)準(zhǔn)層面積，相對(duì)要大，但相差不明顯，但是單套面積顯然更大，未來(lái)入住的企業(yè)規(guī)模更大一些；

“國(guó)西商廈”標(biāo)準(zhǔn)層戶型127~165㎡；榮超濱海大廈A棟：60~80㎡；B棟：90~260㎡。“國(guó)西商廈”戶型以中戶為主，戶型純粹。若從整體項(xiàng)目對(duì)比，“國(guó)西商廈”同6棟32層的熙龍灣住宅群所構(gòu)成的建筑體，要超過(guò)濱海大廈的雙子座。

2、軟硬件指標(biāo)對(duì)比分析

（1）使用率對(duì)比：基本一致

“國(guó)西商廈”5層達(dá)53.5%，其它層數(shù)達(dá)71.4%；榮超濱海大廈標(biāo)準(zhǔn)層達(dá)72%。“國(guó)西商廈”5層使用率略低于榮超濱海大廈，但5層以上層數(shù)使用率相差不大。

（2）產(chǎn)權(quán)對(duì)比：“國(guó)西商廈”多出20年

“國(guó)西商廈”產(chǎn)權(quán)70年；榮超濱海大廈產(chǎn)權(quán)50年。“國(guó)西商廈”多出20年產(chǎn)權(quán)，占其40%。

（3）停車(chē)位對(duì)比：國(guó)西商廈車(chē)位配比更優(yōu)

“國(guó)西商廈”停車(chē)位共364個(gè)，地上7個(gè)，地下357個(gè)；榮超濱海大廈停車(chē)位共454個(gè)，地上10，地下444。“國(guó)西商廈”停車(chē)位少于榮超濱海大廈90個(gè)，地上3個(gè)，地下87個(gè)。而在戶均停車(chē)位配比上，“國(guó)西商廈”達(dá)到了1.68個(gè)車(chē)位/戶，要大于濱海大廈的1.17個(gè)車(chē)位/戶，“國(guó)西商廈”車(chē)位配比要更優(yōu)；（每萬(wàn)㎡辦公面積配置車(chē)位相近，分別為87.1和84）

（4）電梯對(duì)比

“國(guó)西商廈”使用11臺(tái)電梯（7臺(tái)客梯、2臺(tái)光觀梯、1臺(tái)貨梯、1臺(tái)消防電梯），主樓電梯分高低區(qū)，高度比一般轎箱高出0.4米。電梯的控制形式為智能集控和單控結(jié)合；榮超濱海大廈A、B座辦公區(qū)各5部電梯。

“國(guó)西商廈”電梯轎廂內(nèi)部高度比一般轎廂提高0.4米，分高低層梯并增設(shè)空調(diào)，提高乘梯舒適度，還增設(shè)轎廂內(nèi)顯示屏，用以發(fā)布信息和廣告等,顯示檔次較高。

（5）空調(diào)對(duì)比：儲(chǔ)冰節(jié)能系統(tǒng)

“國(guó)西商廈”采用中央空調(diào)，主機(jī)增加儲(chǔ)冰系統(tǒng)，利于節(jié)能；同時(shí)空調(diào)計(jì)量收費(fèi)系統(tǒng)，可分戶計(jì)量；榮超濱海大廈采用分體式空調(diào)?？照{(diào)系統(tǒng)上，濱海大廈雖然采用分體式空調(diào)一般僅為乙級(jí)寫(xiě)字樓使用，檔次較低；但恰恰也適合一些中小企業(yè)的實(shí)際需求；

“國(guó)西商廈”的空調(diào)系統(tǒng)，是中央空調(diào)，而且采用儲(chǔ)冰系統(tǒng)，符合節(jié)能環(huán)保概念，同時(shí)增加了空調(diào)計(jì)量收費(fèi)系統(tǒng)，可分戶計(jì)量，對(duì)成本控制型企業(yè)是個(gè)重要因素，加班期間供冷費(fèi)用較高。

（6）智能化對(duì)比：均為5A系統(tǒng)

“國(guó)西商廈”采用全數(shù)字化5A系統(tǒng)，榮超濱海大廈采用5A系統(tǒng)。

（7）樓層層高對(duì)比：基本一致

“國(guó)西商廈”辦公層高3.65米；凈高：2.7米；榮超濱海大廈辦公層高3.6米 ； 凈高：A座2.8米，B座2.7米。

（8）交通位置對(duì)比：“國(guó)西商廈”略勝

“國(guó)西商廈”南面距5#線寶華路站100米；北離1#和5#線寶安中心站約500米；距大商業(yè)公交系統(tǒng)100米，暫無(wú)巴士經(jīng)過(guò)；榮超濱海大廈距離地鐵口和公交站均超過(guò)1200米，636中巴總站。

從地理位置和交通系統(tǒng)配套上，“國(guó)西商廈”未來(lái)均要優(yōu)于濱海大廈。“國(guó)西商廈”北距大商業(yè)項(xiàng)目和規(guī)劃中五星級(jí)酒店近在咫尺，而該處是未來(lái)“寶中”一個(gè)主要商業(yè)中心、交通集散點(diǎn)和地鐵交匯處，設(shè)置有地鐵1號(hào)線和5號(hào)線站點(diǎn)。

而濱海大廈周邊商務(wù)區(qū)的交通配套和商業(yè)配套均遠(yuǎn)弱于“國(guó)西商廈”，因此在地理位置和交通系統(tǒng)上，“國(guó)西商廈”未來(lái)具有較佳優(yōu)勢(shì)。目前濱海大廈有636路中巴總站，利于員工上下班出行。

（9）衛(wèi)生間：“國(guó)西商廈”集中布置適合中大型租賃

“國(guó)西商廈”與濱海大廈相近方面有：從電梯數(shù)上，濱海大廈電梯數(shù)有10部，“國(guó)西商廈”電梯數(shù)為7部,兩者相差不大；智能化系統(tǒng)均為5A級(jí)系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)層使用率均為72%。同時(shí)均無(wú)商務(wù)/會(huì)議中心等商務(wù)配套；層高而言，“國(guó)西商廈”標(biāo)準(zhǔn)層層高3.65米，濱海大廈3.6米；大堂方面，“國(guó)西商廈”大堂高2層10.1米，濱海大廈大堂也為2層高10.5米。

在衛(wèi)生間配置上，“國(guó)西商廈”每層集中設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間6個(gè)，對(duì)應(yīng)1450㎡的標(biāo)準(zhǔn)層面積，集中使用反而便利使用。另一方面，榮超濱海大廈衛(wèi)生間配置為每單元各1個(gè)，即A棟16單元16個(gè)衛(wèi)生間，B棟8單元8個(gè)衛(wèi)生間，沒(méi)有集中洗手間。這種配置規(guī)劃決定了榮超項(xiàng)目主要面向是中小型企業(yè)，以租賃1～3個(gè)單元客戶居多；整層租賃客戶目前為一家。

而深圳高端的寫(xiě)字樓如地王、華潤(rùn)、諾德等寫(xiě)字樓的衛(wèi)生間均為集中設(shè)置，裝修檔次較高。因此，相對(duì)而言，“國(guó)西商廈”集中的6個(gè)衛(wèi)生間對(duì)大面積租賃客戶更為便利。

■總結(jié)

一、對(duì)比結(jié)論：項(xiàng)目具系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)

在項(xiàng)目建筑規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)層使用率、面積和層高，大堂高度、商務(wù)配套、智能化系統(tǒng)等方面，“國(guó)西商廈”與濱海大廈相差無(wú)幾；

在地理位置、周邊交通配套上，“國(guó)西商廈”有雙地鐵穿過(guò)，并有“寶中”重要的公交集散點(diǎn)，較濱海大廈有較大優(yōu)勢(shì)；

在功能配套上，“國(guó)西商廈”在空調(diào)節(jié)能系統(tǒng)和分戶計(jì)量系統(tǒng)、戶均車(chē)位配比、電梯高度上相比濱海大廈具有優(yōu)勢(shì)，而在電梯品牌上相對(duì)不佳，但電梯如今已是成熟技術(shù)；

二、租賃定位——形象定位更高

客戶定位：通過(guò)對(duì)濱海大廈客戶群體分析和“國(guó)西商廈”潛在客戶分析，項(xiàng)目客戶群定位為：立足寶安、拓展全市客戶，以寶安區(qū)中小型、成長(zhǎng)型的電子、貿(mào)易企業(yè)為主，依靠大鏟灣物流區(qū)域，尋找物流、外貿(mào)型企業(yè)，挖掘和吸引數(shù)家我司工業(yè)園區(qū)、關(guān)系客戶的中型企業(yè)。

形象定位：國(guó)際焦點(diǎn)、商務(wù)領(lǐng)袖、雙城的核心、西部的中央、“雙城雙港雙地鐵”。

三、地段具有優(yōu)勢(shì)

“寶中”門(mén)戶核心位置、雙地鐵口辦公物業(yè)、可節(jié)能、分戶計(jì)量的中央空調(diào)系統(tǒng)、高出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)100%的車(chē)位配比、以豪宅為后花園。

四、具有四大比較優(yōu)勢(shì)

地理位置和交通系統(tǒng)：處于“寶中”門(mén)戶核心位置，周邊交通系統(tǒng)、更是雙地鐵口物業(yè)，具有較大比較優(yōu)勢(shì)

空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能概念，分戶計(jì)量上均超過(guò)濱海大廈的分體空調(diào)

停車(chē)位配比：停車(chē)位的戶均配比，我們高出甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均水平100%，也超過(guò)濱海大廈配置水平50%

商業(yè)配套：比濱海大廈高出3倍的商業(yè)配套及熙龍灣住宅裙樓和天健商業(yè)裙樓，使“國(guó)西商廈”自身配套更加完善和成熟。（06）