□記者 李向華 通訊員 

　　索會(huì)芳 張勝利 張楊磊 

　　案情

　　2002年9月，劉明（化名）與張慶民（化名）簽訂一份房屋買賣協(xié)議，約定劉明以總價(jià)款9.2萬元的價(jià)格購買張慶民所有的位于新密市東大街93號(hào)院17號(hào)樓2單元3樓18號(hào)的房屋一套，劉明先支付房款35000元，余款待辦理房屋過戶手續(xù)后付清。劉明在合同簽訂當(dāng)日支付先期房款后即搬進(jìn)該房屋居住，后雙方因辦理房屋過戶手續(xù)問題產(chǎn)生糾紛。后來隨著房?jī)r(jià)的上漲，張慶民反悔，并于2007年4月以劉明為被告向法院提起訴訟，要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并要求劉明退還房屋。劉明在訴訟中提起反訴，要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議有效，并判令張慶民按約定履行房屋過戶手續(xù)。 

　　法院審理后支持了劉明的訴訟請(qǐng)求。宣判后，張慶民不服，提起上訴。在上訴的過程中，2008年5月30日，張慶民又將上述房屋以總價(jià)款230000元的價(jià)格出賣給楊杰（化名），并簽訂有書面協(xié)議。楊杰一次性支付完房款后，張慶民于2008年6月5日將上述房屋過戶到楊杰名下。  

　　2008年11月，二審法院下發(fā)民事判決書，維持原判。判決生效后的2009年2月，因無法行使自己的合法權(quán)益，劉明向法院提起訴訟，要求確認(rèn)張慶民與楊杰簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，判令房屋所有權(quán)歸自己所有。

　　說法

　　物權(quán)變動(dòng)要符合相關(guān)規(guī)定

　　《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”本案中，劉明與張慶民簽訂了房屋買賣合同，自合同成立時(shí)房屋所有權(quán)歸劉明所有。但另一方面，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房屋所有權(quán)在辦理過戶手續(xù)后轉(zhuǎn)移。同時(shí)，楊杰取得本案房屋所有權(quán)也符合善意取得制度。 

　　具體來講，我國物權(quán)變動(dòng)模式的要點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：（1）基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)須以該法律（債權(quán)）行為的有效為前提；（2）登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，即不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)的公式化表述：有效債權(quán)行為+登記=不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)；（3）交付是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，即動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)公式化表述：有效債權(quán)行為+交付=動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。

　　構(gòu)成善意取得要具備相關(guān)條件

　　楊杰取得該房屋所有權(quán)也符合善意取得制度，該制度在《物權(quán)法》有具體規(guī)定。我國《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已交付給受讓人。劉明與張慶民，張慶民與楊杰兩份買賣合同均成立有效。只是劉明與張慶民簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)未登記，雖不影響合同的效力，但只約束買賣雙方當(dāng)事人，不能對(duì)抗買賣合同之外的第三人楊杰。楊杰經(jīng)買賣、登記過戶以后，想取得物權(quán)，根據(jù)善意取得制度規(guī)定，還應(yīng)同時(shí)具有以下條件：第一，楊杰應(yīng)根據(jù)法律行為取得物權(quán)。不是依法律行為而取得的，即使辦理了登記也不當(dāng)然產(chǎn)生公信力。第二，楊杰必須是善意的有償取得。楊杰取得房屋需支付對(duì)價(jià)，且無有效證據(jù)證明楊杰明知或應(yīng)知法律上的物權(quán)人不是事實(shí)上的物權(quán)人。第三，楊杰已經(jīng)進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)登記。同時(shí)符合上述三個(gè)條件才能說明房屋買賣合同有效，物權(quán)變動(dòng)已成立。結(jié)合本案，楊杰在不知標(biāo)的物內(nèi)情的情況下，善意有償支付對(duì)價(jià)取得該標(biāo)的物，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，當(dāng)然取得了房屋的所有權(quán)，成為法律上的物權(quán)人，這個(gè)房屋的買賣合同當(dāng)然受法律保護(hù)。

　　拿不到房產(chǎn)可要求出賣人承擔(dān)責(zé)任

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)除了要具備有效債權(quán)行為外，還必須經(jīng)過登記程序。雖然本案劉明與張慶民簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效，但這種合同效力無法對(duì)抗楊杰，關(guān)鍵原因在于楊杰辦理了房屋過戶手續(xù)。

　　本案中劉明受損害的權(quán)益該如何救濟(jì)？依據(jù)《合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，出賣人對(duì)債權(quán)得不到滿足的，買受人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。最高人民法院2003年5月7日公布、6月1日施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，買房人可以要求雙倍賠償。具備這種情形的，買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。由以上法規(guī)可知，本案中對(duì)于得不到房屋所有權(quán)的劉明來講，他除了可以向法院主張返還已付房款及利息之外，還可請(qǐng)求張慶民承擔(dān)他已付房款一倍的賠償責(zé)任。