《物權法》第九十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有?！?/span> 第九十七條規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！?/span>

現(xiàn)實中，存在房屋的共有權人在未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意的情況下，擅自出售房屋，那么其所簽訂的房屋買賣合同是否有效呢？

《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С?/strong>?！?/span>

根據(jù)以上規(guī)定，筆者認為，出賣人在締約時對房屋即便沒有處分權，并不影響作為原因行為的房屋買賣合同的效力，房屋買賣合同是有效的。然而，買賣合同雖然有效，卻不能依據(jù)一份合同就確定房屋產(chǎn)權歸屬，因為對房屋等不動產(chǎn)而言，必須經(jīng)依法登記，才發(fā)生產(chǎn)權變更效力。如果房屋共有權人不同意出售而不配合變更登記，那么房屋的所有權就不能發(fā)生轉移，買房人是無法取得房屋產(chǎn)權的，但是可以要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償。