第一個(gè)問(wèn)題，辦公樓出租業(yè)務(wù)是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)嗎？
一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增設(shè)了“投資性房地產(chǎn)”科目，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。
二、投資性房地產(chǎn)的范圍指：
（一）已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。
（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
（三）某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
（四）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過(guò)提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
三、綜上，如果辦公樓是整體出租的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。如果是部分出租的，按照上面（三）規(guī)定...能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。也就是說(shuō)，如果辦公樓價(jià)值1000萬(wàn)元，用于經(jīng)營(yíng)和用于出租的價(jià)值能單獨(dú)計(jì)量的，可以作為投資性房地產(chǎn)，不能單獨(dú)計(jì)量的，不作為投資性房地產(chǎn)。
第二個(gè)問(wèn)題，收取辦公樓租金的會(huì)計(jì)處理，適預(yù)收租金的會(huì)計(jì)處理。
一、屬于投資性房地產(chǎn)租金的帳務(wù)處理
（一）將自用的辦公樓按照賬面原值、累計(jì)折舊等轉(zhuǎn)出
借：投資性房地產(chǎn)（原值）
貸：固定資產(chǎn)（原值）
借：累計(jì)折舊（辦公樓累計(jì)折舊）
貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（辦公樓累計(jì)折舊）
（二）按期（月）對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，
借：其他業(yè)務(wù)支出
貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）
（三）取得的租金收入，
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入（或預(yù)收賬款）
（四）提取稅金
借：其他業(yè)務(wù)支出
貸：應(yīng)交稅金--營(yíng)業(yè)稅
貸：應(yīng)交稅金--城建稅
貸：其他應(yīng)交款--教育費(fèi)附加
（五）結(jié)轉(zhuǎn)租金收入、成本、稅金
借：其他業(yè)務(wù)收入
貸：本年利潤(rùn)
借：本年利潤(rùn)
貸：其他業(yè)務(wù)支出
（六）上繳稅金
借：應(yīng)交稅金--營(yíng)業(yè)稅
借：應(yīng)交稅金--城建稅
借：其他應(yīng)交款--教育費(fèi)附加
貸：銀行存款（或現(xiàn)金）
注：房地產(chǎn)企業(yè)的租金收入、支出，計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目。
二、不屬于投資性房地產(chǎn)租金的帳務(wù)處理
（一）辦公樓折舊攤銷(xiāo)部分，
借：其他業(yè)務(wù)支出
貸：累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）
（二）取得的租金收入，
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入（或預(yù)收賬款）
（三）提取稅金
借：其他業(yè)務(wù)支出
貸：應(yīng)交稅金--營(yíng)業(yè)稅
貸：應(yīng)交稅金--城建稅
貸：其他應(yīng)交款--教育費(fèi)附加
（四）結(jié)轉(zhuǎn)租金收入、成本、稅金
借：其他業(yè)務(wù)收入
貸：本年利潤(rùn)
借：本年利潤(rùn)
貸：其他業(yè)務(wù)支出
（五）上繳稅金
借：應(yīng)交稅金--營(yíng)業(yè)稅
借：應(yīng)交稅金--城建稅
借：其他應(yīng)交款--教育費(fèi)附加
貸：銀行存款（或現(xiàn)金）
注：房地產(chǎn)企業(yè)的租金收入、支出，計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目。
第一個(gè)問(wèn)題，辦公樓出租業(yè)務(wù)是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)嗎？
是的，辦公樓出租業(yè)務(wù)是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的概念是：為賺取租金或資本增值，或者兩者兼而有之的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。
投資性房地產(chǎn)的范圍限定為：1、已出租的土地使用權(quán)，2、持有并準(zhǔn)備增殖后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，3、已出租的建筑物
辦公樓出租業(yè)務(wù)就是為了“賺取租金”，也“能夠單獨(dú)計(jì)量和出售”，所以屬于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
第二個(gè)問(wèn)題，收取辦公樓租金的會(huì)計(jì)處理，適預(yù)收租金的會(huì)計(jì)處理。
如果是將原來(lái)自用的辦公樓用來(lái)出租，首先要將“自用房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)為“投資性房地產(chǎn)”，即：
借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓
貸：固定資產(chǎn)——辦公樓
同時(shí)將原辦公類(lèi)的“已提折舊”一并轉(zhuǎn)出：
借：累計(jì)折舊
貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
租賃期內(nèi)，正常提折舊，只是折舊作為出租辦公樓的成本項(xiàng)了：
借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
收取租金時(shí)（上打租金和下打租金的會(huì)計(jì)處理是一樣的）：
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
