?投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)是企業(yè)為完成經(jīng)營目標(biāo)所從事的一種經(jīng)營性活動。對于出租的建筑物、土地使用權(quán)等投資性房地產(chǎn)營改增后的稅務(wù)處理，勢必影響到會計的賬面價值以及會計報表的列示。

一、會計處理

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)的范圍包括：

1.已出租的土地使用權(quán)，指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。例如，甲公司以拍賣方式在土地交易市場取得一宗土地使用權(quán)，使用年限為50年，甲公司將該土地使用權(quán)以經(jīng)營租賃方式出租給乙公司，則土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)。

2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。例如，企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益，則屬于投資性房地產(chǎn)，

3.已出租的建筑物，指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。

二、增值稅處理

根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年16號)，納稅人出租不動產(chǎn)營改增主要政策見右表。

例：甲為增值稅一般納稅人，土地使用權(quán)、不動產(chǎn)及不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)適用的增值稅率為11%，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，假定按年計提折舊和進行攤銷，其出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地在同一縣的，不需要預(yù)繳增值稅，直接在機構(gòu)所在地申報繳納。有關(guān)資料如下：

1.2013年10月2日以1000萬元購入一宗土地使用權(quán)，預(yù)計使用年限為50年，取得當(dāng)日即開始建造一棟寫字樓。2014年12月寫字樓完工使用，建造成本為50000萬元(包含建造期間土地使用權(quán)的攤銷)、預(yù)計使用年限為40年。寫字樓和土地使用權(quán)的預(yù)計凈殘值均為零，均采用直線法計提折舊和攤銷。

2.2015年12月18日，甲與乙簽訂租賃合同，合同約定，甲將上述寫字樓整體出租給乙公司，租期為3年，不含稅年租金為2000萬元，從2016年起每年末支付。2015年12月31日為租賃期開始日。

 (1)2015年12月31日轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)：(單位：萬元，下同)

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓50000

——土地使用權(quán) 1000

累計折舊 1250

累計攤銷 45

貸：固定資產(chǎn) 50000

無形資產(chǎn) 1000

投資性房地產(chǎn)累計折舊1250

投資性房地產(chǎn)累計攤銷45

(2)2016年末：

借：銀行存款 2220

貸：其他業(yè)務(wù)收入 2000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額) 220

借：其他業(yè)務(wù)成本 1270

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊1250

投資性房地產(chǎn)累計攤銷20

2016年末投資性房地產(chǎn)在會計報表中的列示金額=(50000+1000)-(1250+45)-(1250+20)=48435(萬元);影響2016年營業(yè)利潤的金額=2000-1270=730(萬元)。

 (3)假定租賃期滿后將其出售，含稅售價為66600萬元：

借：銀行存款 66600

   貸：其他業(yè)務(wù)收入 60000

       應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額) 6600

借：其他業(yè)務(wù)成本 45895

   投資性房地產(chǎn)累計折舊5000

   投資性房地產(chǎn)累計攤銷 105

   貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓50000

       ——土地使用權(quán) 1000