不動(dòng)產(chǎn)在市民生活中扮演著重要角色，房地產(chǎn)熱則將房屋推至民事法律關(guān)系的中心。為了在政策和利益間尋求平衡，借名買房應(yīng)運(yùn)而生。所謂借名買房，是指實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)買房屋，將房屋登記在他人名下，并約定由實(shí)際出資人享有房屋權(quán)益。記者日前從北京市西城區(qū)人民法院的一份調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，借名買房雖然可能達(dá)到買房的目的，但由于雙方多為親屬、朋友關(guān)系，基于感情信任，彼此多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，其背后隱藏著否認(rèn)約定、協(xié)議無(wú)效、過戶困難、被訴騰房、轉(zhuǎn)賣他人等六類訴訟風(fēng)險(xiǎn)，由此引發(fā)的民事糾紛也呈上升態(tài)勢(shì)，案件類型多樣。

　　糾紛頻發(fā)

　　李先生和閻女士夫婦承租著單位的公房。2004年，公房趕上拆遷，給了夫婦倆一套安置房。由于李先生年齡較大，無(wú)法辦理銀行貸款，夫妻商定以兒子名義購(gòu)房并辦理貸款手續(xù)。不過房屋首付款及大部分貸款都是由夫妻倆支付的。由于自己是登記的產(chǎn)權(quán)人，兒子小李2010年將父母起訴要求騰房。被法院判決駁回后，小李去年再次將父母告上法庭，要求確定房屋歸其所有，又被法院駁回。無(wú)奈之下，父母二人只得將兒子告上法院，要求確認(rèn)房屋歸他們所有，法院最終判決支持了老兩口的請(qǐng)求。

　　在另一起案件中，王先生和程女士夫婦均年近60，因無(wú)法辦理銀行貸款，便以兒子名義簽訂了房屋買賣合同，購(gòu)買了一套住房。二老按約定支付了房屋首付款和相關(guān)稅費(fèi)。過戶時(shí)，產(chǎn)權(quán)人自然就簽為兒子小王。此后，程女士一直以兒子的名義償還貸款。讓夫婦倆沒想到的是，兒子竟然將房屋出售，買主將購(gòu)房款分次打入到王先生和程女士夫婦的銀行賬戶。小王隨后以不當(dāng)?shù)美麨橛蓪⒏改冈V至法院，要求父母返還收取的房屋價(jià)款300余萬(wàn)元。王先生夫婦來(lái)法院應(yīng)訴時(shí)，提交了與兒子簽訂的協(xié)議，協(xié)議中約定：房屋由二老出資，所有權(quán)歸二老所有。后經(jīng)法院調(diào)解，小王與父母達(dá)成和解，撤回了起訴。

　　藏六類風(fēng)險(xiǎn)

　　西城法院民事審判庭的法官告訴記者，從該院審結(jié)的部分相關(guān)案例來(lái)看，購(gòu)房人之所以選擇借名購(gòu)房，主要原因在于借名人不具備購(gòu)房資格、由于年齡等原因無(wú)法辦理銀行貸款，以及一些單位對(duì)內(nèi)部職工購(gòu)房往往存在著優(yōu)惠條件，使得有需求的人借用單位職工的名義低價(jià)購(gòu)房。

　　經(jīng)西城區(qū)法院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，借名買房主要暗藏六類涉訴風(fēng)險(xiǎn)。

　　一是無(wú)書面協(xié)議，一方否認(rèn)曾約定借名買房。借名買房的雙方多為親屬、朋友關(guān)系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，登記人因房屋價(jià)格上漲等因素否認(rèn)借名買房。

　　二是違反政策、法規(guī)規(guī)定，借名買房協(xié)議可能被認(rèn)定無(wú)效。借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，雖簽訂書面協(xié)議，但因規(guī)避政策，該協(xié)議存在被法院認(rèn)定無(wú)效之可能，借名人無(wú)法實(shí)現(xiàn)獲得房屋產(chǎn)權(quán)的目的。

　　三是登記人拒絕辦理房屋過戶手續(xù)。在房屋滿足過戶條件時(shí)，是否協(xié)助辦理房屋過戶的主動(dòng)權(quán)掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風(fēng)險(xiǎn)。

　　四是借名人被要求騰退房屋。購(gòu)買房屋后，借名人往往實(shí)際居住在房屋內(nèi)，但由于房屋登記在他人名下，而我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采登記主義，借名人面臨被起訴騰退房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

　　五是房屋因登記人涉訴而被查封或處分。借名買房系借名人和登記人之間的約定，根據(jù)公示公信原則，房屋所有權(quán)證載明登記人為所有權(quán)人，一旦登記人涉訴，該房屋作為其財(cái)產(chǎn)面臨被查封或處分的危險(xiǎn)。如：登記人離婚，其配偶主張?jiān)摲课葑鳛榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)應(yīng)分割;登記人負(fù)有債務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)保全而致該房屋被查封。

　　六是登記人將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人。由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人為房屋所有權(quán)人，二者簽訂買賣協(xié)議，如第三人不知借名登記，則借名人面臨喪失房屋的可能，其只能依不當(dāng)?shù)美虻怯浫酥鲝堎r償。

　　簽協(xié)議留證據(jù)

　　針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，西城區(qū)法院法官建議，老百姓一定要知曉借名買房暗藏著“賠了房子又折錢”的風(fēng)險(xiǎn)，不要存有規(guī)避政策、鉆法律漏洞的僥幸心理，尤其是沒有購(gòu)房資格的人借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房之類的保障性住房。另外，對(duì)于不違反國(guó)家政策、法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的借名買房，如辦理貸款困難，建議雙方簽訂書面協(xié)議，以“白紙黑字”的形式固定借名買房行為，如果有條件可以對(duì)協(xié)議進(jìn)行公證，這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款關(guān)系還是借名買房，但是需要再次強(qiáng)調(diào)的是，違反政策借名購(gòu)買經(jīng)適房的，即使有書面協(xié)議或進(jìn)行公證，都可能導(dǎo)致協(xié)議因違反強(qiáng)制性規(guī)定被認(rèn)定無(wú)效。法官還建議，實(shí)際出資人應(yīng)留存出資的相關(guān)證據(jù)，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條等，以防在沒有書面協(xié)議或房屋登記人對(duì)借名買房不予認(rèn)可時(shí)，出資人可以以此為依據(jù)向登記人主張債權(quán)、減少損失。