北京二中院召開發(fā)布會介紹借名購房潛在風(fēng)險情況

“曲線購房”有風(fēng)險 借名買房協(xié)議或無效

　　正義網(wǎng)北京7月30日電(見習(xí)記者 周凌如)近年來,由于受到房價、住房調(diào)控政策、差別化信貸和特殊性住房限購政策等因素的影響,出現(xiàn)了借名購房現(xiàn)象,而因其引發(fā)的矛盾糾紛時有發(fā)生。在這類糾紛中,買房人與房屋登記人多為親屬關(guān)系,由于未簽署書面協(xié)議等原因,“曲線購房”者存在敗訴風(fēng)險。在今天上午召開的借名購房案件新聞發(fā)布會上,北京市第二中級法院民一庭庭長肖大明介紹了相關(guān)借名購房潛在風(fēng)險情況。

　　借名買房,引來一場親人間的產(chǎn)權(quán)爭奪戰(zhàn)

　　針對近年來借名購房案件不斷增多的現(xiàn)狀,北京市第二中級法院對近三年來審理的這類案件進行了專題調(diào)研,分析其特點、成因及借名購房行為潛在的法律風(fēng)險。

　　“我們在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),借名買房的人與房屋登記人多為親屬關(guān)系?！毙ご竺髟诎l(fā)布會上公布了調(diào)研數(shù)據(jù):在該院近三年審結(jié)的93件借名購房案件中,僅有3件是單位借用個人名義購房,其余均為個人之間借名購房。而在90件個人借名購房案件中,有78件是發(fā)生在親屬之間,占此類案件的83.8%。。

　　肖大明介紹,在他們審理的借名購房案件中,由于未簽署書面協(xié)議、借名人舉證困難等原因,借名人存在敗訴的風(fēng)險。即使最終勝訴了,借名人也因房子所有權(quán)的確認與登記人對簿公堂,原本和睦的親屬關(guān)系不復(fù)存在了。

　　張某就是典型一例。他借助法律拿回了屬于自己的房子。但因一套借名買的房子,他與自己的外甥女變成了原告和被告。

　　上世紀八十年代,張某的母親帶著張某住在單位分的房子里,將自己名下的另一處房產(chǎn)分給了張某的姐姐張乙。母親去世后,因為張某不具備民事行為能力,姐姐便承擔起弟弟監(jiān)護人的責(zé)任。

　　后來,張某母親的所在單位進行房改售房,家人經(jīng)過協(xié)商,決定用張乙的名義替張某買下他正在居住的這套房子。房屋產(chǎn)權(quán)證因此也就登記在了張乙的名下。

　　張乙去世后,張某發(fā)現(xiàn)原本屬于自己的房子,卻因產(chǎn)權(quán)證系姐姐的名字被作為遺產(chǎn)由外甥女王某繼承,并登記在了王某的名下。張某在索要無果的情況下,將自己的外甥女起訴到了法院。

　　法庭上,張某陳述了房屋是借用姐姐張乙的名義購買的,希望能將房屋重新登記在自己名下。由于他不曾與姐姐簽訂借名合同,無法提供相關(guān)證據(jù),一審法院經(jīng)審理后,駁回了他的訴訟請求。

　　明明是自己的房屋,卻不能拿回,張某不服,提出了上訴。二審法院在調(diào)查過程中向原產(chǎn)權(quán)單位了解情況,該單位明確表示,售房時確實是用張乙的名義替張某購買的房屋,且根據(jù)房屋分配及售房情況,證明了雙方借名購房的事實。因此,二審改判房屋的現(xiàn)登記人王某將房屋過戶到張某名下。

　　借名買房目的呈現(xiàn)多元化

　　有過類似張某這樣經(jīng)歷的人不在少數(shù)。據(jù)肖大明介紹,近年來,由于中央及部分地方政府相繼出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和銀行限貸政策,導(dǎo)致一些不具備購房資格的買房人,如在京連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險不滿五年無資的非京籍人員,為規(guī)避“限購令”已經(jīng)擁有住房的居民,家庭年收入超過標準無法申請購買經(jīng)濟適用房、兩限房的購房者,因住房限貸政策影響不能辦理按揭貸款的購房者以及一些來華外籍人員,往往會選擇借用他人的名義購房。

　　肖大明說,利益因素是導(dǎo)致借名購房行為屢屢發(fā)生的主要原因。當前,一些單位通過團購、集資建房的方式,以遠低于市場價格的優(yōu)惠條件,將房產(chǎn)出售給本單位員工。而那些沒有購買能力或沒有購買意向的員工,會選擇將購房指標轉(zhuǎn)讓,賺取轉(zhuǎn)讓費。這種低價購房的優(yōu)惠條件,吸引著眾多購房者的目光,于是,一紙借名買房協(xié)議就在雙方互利的前提下簽訂了。

　　另外,還有一部分人出于感情、家庭等原因借名購房。如受中國傳統(tǒng)“安土重遷”與“家”文化思想的影響,男女雙方在結(jié)婚前,其中一方常常以另一方的名義出資購房,并且雙方父母也常在子女結(jié)婚時,以子女的名義為他們購置婚房。當雙方感情破裂進行離婚訴訟時,借名購買的房子,往往成了雙方最大的爭奪焦點。父母以子女名義為其購置房子后,也常因房子產(chǎn)權(quán)問題與子女甚至子女的繼承人發(fā)生矛盾糾紛。

　　借名買房風(fēng)險大,協(xié)議可能被判無效

　　隨著近年來房價大幅上漲,面對巨大的經(jīng)濟利益,登記人事后常常為一己私利否認借名購房事實,拒絕履行辦理房屋過戶手續(xù)。

　　“多數(shù)人僅看到這種‘曲線購房’的表面利益,卻忽視了其中隱藏的風(fēng)險?！毙ご竺鲗τ浾哒f,“因為這種借名購房的行為,多發(fā)生在親屬、朋友之間,雙方基于感情信任,多為口頭約定,較少簽訂書面協(xié)議,部分借名購房的書面協(xié)議內(nèi)容,也僅說明出資關(guān)系,并沒有明確約定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。從而導(dǎo)致即使訴至法院,借名人也因無法提供足夠的證據(jù),而沒有完全把握能拿回屬于自己的房子?！?/p>

　　有的借名人與登記人簽訂了條例清晰的借名協(xié)議,但在交納房款后,要求登記人履行借名協(xié)議過戶房屋時,卻發(fā)現(xiàn)手中持有的協(xié)議變成一紙空文,并不具備法律效力,自己陷入房財兩空境地。對此,肖大明認為,借名合同的履行問題,首先應(yīng)判斷合同是否具備法律效力,然后才涉及履行。涉及違反國家政策的特殊房屋,借名協(xié)議是無效的。購房主體若是不具備購房資格,其所簽訂的借名協(xié)議也是無效的。

　　法官建議:即使符合國家政策借名購房仍需謹慎

　　借名購房者該如何應(yīng)對因規(guī)避政策而帶來的風(fēng)險及后果?肖大明建議,未取得保障性住房購房資格的市民,千萬不要為了貪圖便宜而借名購房,以免因為違反國家相關(guān)政策而房財兩空。對于不違反國家法律、政策的借名購房人,一定要注意保護好自身權(quán)益,與登記人簽訂書面協(xié)議,并且在協(xié)議上對出資、房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬等作出明確約定,必要時甚至可對協(xié)議進行公證。

　　借名人在支付房款時,宜選擇銀行轉(zhuǎn)賬方式,直接向開發(fā)商或出賣人支付房款等費用。實際出資人一定要留存銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條等出資相關(guān)證據(jù),以防在沒有書面協(xié)議或房屋登記人對借名買房不予認可時,可以向?qū)Ψ街鲝垈鶛?quán),減少損失。

　　肖大明還提醒登記人,應(yīng)盡量避免借名給他人用以購房或辦理按揭貸款手續(xù),以免今后自己在購房、售房方面所能享受到的貸款利率優(yōu)惠、稅費減免等利益受損。在與他人達成借名購房協(xié)議時,應(yīng)就房款支付、貸款償還以及因房屋所產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任與義務(wù)等事項作出明確的書面約定,以防因借名人未能及時歸還銀行貸款而導(dǎo)致銀行向登記人主張權(quán)利后,登記人由此所遭受的損失可以向借名人追索。