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評估方法 (一)評估途徑適用性分析 根據(jù)資產(chǎn)評估行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場法和成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或者多種資產(chǎn)評估基本方 法。評估企業(yè)價值通?？梢酝ㄟ^市場途徑、成本途徑和收益途徑進(jìn)行。 1．市場途徑適用性分析 市場途徑是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價值等評估思路。 由于被評估單位屬非上市公司，且與被評估單位相關(guān)行業(yè)、相關(guān)規(guī)模企業(yè)的交易案例很少，所以相關(guān)參考企業(yè)和交易案例的經(jīng)營和財務(wù)信息等資料難于取得，故市場途徑不適用本次評估。 2．收益途徑適用性分析 被評估企業(yè)屬于醫(yī)藥生產(chǎn)行業(yè)，必須取得國家食品藥品檢查監(jiān)督管理局藥品生產(chǎn)批件、必須通過藥品生產(chǎn)企業(yè)的 GMP 認(rèn)證。截至評估基準(zhǔn)日被評估單位處于在建期，土建項目尚未完工，且藥品生產(chǎn)批件尚處于申報、擬申報期間，尚未取得藥品生產(chǎn) GMP 認(rèn)證。被評估單位未來生產(chǎn)經(jīng)營收益所承擔(dān)的風(fēng)險無法用貨幣來衡量，故無法采用收益途徑對被評估單位股東全部權(quán)益價值進(jìn)行估算。 3．成本途徑適用性分析 成本途徑也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象的評估思路。運用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)價值，就是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，對各單項資產(chǎn)及負(fù)債的現(xiàn)行公允價格進(jìn)行評估，并在各單項資產(chǎn)評估值加和基礎(chǔ)上扣減負(fù)債評估值，從而得到企業(yè)的股東全部權(quán)益?；竟綖椋?/SPAN> 股東全部權(quán)益價值=各單項資產(chǎn)評估值之和-負(fù)債評估值。 被評估單位資產(chǎn)均為常見的資產(chǎn)類型，根據(jù)所收集的資料，運用成本途徑所需要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)都能獲得有充分的數(shù)據(jù)資料，以資產(chǎn)持續(xù)使用為前提因此本項目選擇成本途徑 進(jìn)行評估。 (二)評估途徑過程簡介 經(jīng)評估途徑適用性分析, 本次對XX藥業(yè)有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價值評估采用成本法進(jìn)行評估，具體評估過程及評估方法說明如下： 1．成本途徑評估簡介： (1)流動資產(chǎn)的評估 ①貨幣資金的評估 貨幣資金包括現(xiàn)金、銀行存款。 對于現(xiàn)金的評估，在核對現(xiàn)金賬賬、賬表、清單一致的基礎(chǔ)上，評估中對現(xiàn)金進(jìn)行了盤點，并倒推至評估基準(zhǔn)日，確認(rèn)賬實相符后，以評估基準(zhǔn)日的審計后賬面值確定評估值。 對于銀行存款的評估，通過核對銀行對賬單及銀行存款詢證函，確認(rèn)銀行實際存款余額，并審核企業(yè)提供的銀行存款余額調(diào)節(jié)表，對未達(dá)賬項進(jìn)行分析，確認(rèn)無影響凈資產(chǎn)的因素后，以審計后賬面值確定評估值。 ②其他應(yīng)收款的評估 對于其他應(yīng)收款的評估，在核對賬賬、賬表、清單一致的基礎(chǔ)上，對其款項的發(fā)生時間、具體內(nèi)容、形成原因及債務(wù)人的情況進(jìn)行了解分析，對大額債權(quán)進(jìn)行了函證，同時評估人員采用了審核財務(wù)賬簿及抽查原始憑證等替代程序，經(jīng)分析核實后，根據(jù)應(yīng)收款項可能收回的數(shù)額確定評估值。評估中對于部分難以估計可能發(fā)生損失金額的應(yīng)收款項的評估，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，參照企業(yè)計提壞賬準(zhǔn)備的方法進(jìn)行估計。 ③存貨的評估 原材料、包裝物賬面價值由購價加購進(jìn)費用等構(gòu)成。由于被評估單位尚未正式生產(chǎn)經(jīng)營，賬面存貨均為近期購置且為藥品研發(fā)階段所必須原材料、包裝物，按基準(zhǔn)日市價加購進(jìn)費用與賬面價值基本一致，故以賬面值確認(rèn)評估值。 (2)對機器設(shè)備類資產(chǎn)的評估 委估機器設(shè)備屬非獨立經(jīng)營且不可單獨計算獲利資產(chǎn)，并且無二級市場交易實例可比較，無法采用收益法和市場比較法評估，故對該類資產(chǎn)采用重置成本法進(jìn)行評估。 重置成本法是現(xiàn)時條件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值后估算資產(chǎn)價值的一種方法。其計算公式一般表述為： 機器設(shè)備評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值 或機器設(shè)備評估值=重置成本×綜合成新率 評估人員根據(jù)機器設(shè)備的具體情況加以分析后認(rèn)為，機器設(shè)備市場現(xiàn)行價格已經(jīng)考慮由于新工藝、新材料、新技術(shù)出現(xiàn)的一般影響，故本次評估不再計取機器設(shè)備功能性貶值；評估人員已關(guān)注到外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件未發(fā)生明顯變化、其價值能得到實現(xiàn)這一現(xiàn)狀，本次評估不再計取經(jīng)濟(jì)性貶值。本次評估主要考慮實體性貶值，又稱有形磨損貶值，也稱有形損耗，是指機器設(shè)備在使用、閑置中及自然力的作用、人為的影響導(dǎo)致的磨損、變形、自然老化等物理性能的損耗或下降造成實體性陳舊而引起資產(chǎn)貶值，主要根據(jù)機器設(shè)備的各組成部分，參考已使用年限、對勘察的各部分現(xiàn)狀及其它因素恰當(dāng)?shù)木C合評定。 ① 重置成本的確定 對于機器設(shè)備和電子設(shè)備計算公式為：重置成本=購置成本+運雜費+安裝調(diào)試費+其他費用。即：根據(jù)相同或相近規(guī)格型號的設(shè)備的現(xiàn)行市場價格，并考慮運雜費和安裝調(diào)試費、 其他費用等合理費用確定委估設(shè)備的購置成本。對于運雜費及安裝調(diào)試費均由廠家負(fù)責(zé)的 設(shè)備或小型設(shè)備，評估中不考慮運雜費及安裝調(diào)試費。其他費用主要為資金成本等費用。 對于車輛，其重置成本計算公式為：重置成本=購置成本+車輛購置稅+其他費用。其 中其他費用主要為牌照費用等費用。 ②成新率的確定： 對于設(shè)備，根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果及企業(yè)有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員對設(shè)備當(dāng)前技術(shù)狀態(tài)的介紹，結(jié)合設(shè)備的生產(chǎn)廠家、使用壽命、利用率、工作環(huán)境及維護(hù)保養(yǎng)等因素，分別采用年限法和觀察打分法綜合確定成新率。計算公式如下： 綜合成新率＝年限法計算的成新率×0.4＋觀察打分法計算的成新率×0.6。 對于行駛車輛，根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果及企業(yè)有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員對車輛當(dāng)前技術(shù)狀態(tài)的介紹，結(jié)合不同車輛的使用壽命、已行駛公里數(shù)及維修保養(yǎng)等因素，分別采用年限法和工作量法確定理論成新率，然后與技術(shù)狀況成新率加權(quán)確定綜合成新率。計算公式如下： 綜合成新率=理論成新率×40%+技術(shù)狀況成新率×60% 其中：理論成新率取里程成新率和年限成新率的孰低值。 里程成新率＝(經(jīng)濟(jì)行駛里程－已行駛里程)/經(jīng)濟(jì)行駛里程×100% 年限成新率＝(經(jīng)濟(jì)報廢年限－已使用年限)/經(jīng)濟(jì)報廢年限×100% 普洛藥業(yè)股份有限公司 (3)在建工程的評估 在建工程包括在建土建工程及設(shè)備安裝工程，在建工程為支付的工程款、甲方供材費用、設(shè)備購置費用。評估人員對在建工程的賬面價值的形成、構(gòu)成進(jìn)行了核查、分析，其賬面價值均為公司為建造工程所花費的前期費用、部分材料購置費用、工程管理費用、支付的工程款。評估中就在建工程項目詳細(xì)情況向公司管理人員、工程技術(shù)人員、有關(guān)專家咨詢，所有在建項目均能建成，沒有證據(jù)表明有減值的可能。經(jīng)分析，由于工程建設(shè)所需資金均為自籌，在建工程的賬面余額不包含資金成本。根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，本次對在建工程評估以核實后的賬面余額、資金成本確定。 (4)工程物資 評估時查閱了物資近期購置發(fā)票、貨運發(fā)票，經(jīng)核實，申報數(shù)量準(zhǔn)確，評估人員與被評估單位物資部保管人員進(jìn)行現(xiàn)場盤點，賬面價值包含了運費、入庫前費用，并且工程物資領(lǐng)用較為頻繁，賬面價值基本反映現(xiàn)行市價和運輸費用，賬面價值是合理的，因此，評估時以其審計后賬面價值作為評估值。 (5)無形資產(chǎn)的評估 本次評估根據(jù)委估土地的現(xiàn)狀及搜集資料的情況，土地使用權(quán)采用市場比較法進(jìn)行評估。 市場比較法在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估期日地價的方法。 市場法中的直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價值的一類方法。當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。 委估土地為近期通過山西省大同縣土地儲備中心招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地程序競得的土地使用權(quán)，經(jīng)網(wǎng)上查詢及現(xiàn)場實地調(diào)查，大同醫(yī)藥工業(yè)園(二期) 2011 年—2013年工業(yè)出讓土地市場比較穩(wěn)定，無大的變動，因此以市場比較法對待估土地進(jìn)行評估。 (6)開發(fā)支出的評估 開發(fā)支出為預(yù)付公司藥品生產(chǎn)技術(shù)的研發(fā)支出。評估中在核對賬賬、賬表、清單一致的基礎(chǔ)上，對預(yù)付款項的發(fā)生時間、具體內(nèi)容、形成原因及債務(wù)人的情況進(jìn)行了解分析，并查閱了相關(guān)技術(shù)轉(zhuǎn)讓(開發(fā))合同。被評估單位與產(chǎn)品生產(chǎn)相關(guān)的技術(shù)轉(zhuǎn)讓(開發(fā))正在按計劃進(jìn)行。從被評估單位與公司簽訂的相關(guān)技術(shù)轉(zhuǎn)讓(開發(fā))合同來看，被評估單位所支付的研發(fā)支出，將來能夠形成申請藥品生產(chǎn)批件的權(quán)利，因此本次開發(fā)支出以所支付的款項金額作為評估值。 (7)遞延所得稅資產(chǎn)的評估 評估人員對相關(guān)賬簿、憑證進(jìn)行了審核，就差異產(chǎn)生的原因、形成過程進(jìn)行了調(diào)查和 了解，經(jīng)核實企業(yè)該科目核算的金額符合企業(yè)會計制度及稅法相關(guān)規(guī)定。對為籌建期虧損、 壞賬記提財稅差異形成得遞延所得稅資產(chǎn)，隨著被評估單位生產(chǎn)經(jīng)營的逐步展開，由于籌 建期虧損、壞賬記提財稅差異形成遞延所得稅資產(chǎn)將來能夠抵扣經(jīng)營所得稅額，故以審計 后賬面值確定評估值。 (8)負(fù)債的評估 負(fù)債全部為流動負(fù)債，包括應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)交稅費。 ①應(yīng)付款項 應(yīng)付款項包括：應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款 評估中在核對賬賬、賬表、清單一致的基礎(chǔ)上，根據(jù)賬務(wù)審核資料等相關(guān)資料，進(jìn)行了解分析，均為評估基準(zhǔn)日需實際承擔(dān)的債務(wù)，評估中以審計后賬面值確定評估值。 ②應(yīng)交稅費 評估中在核對賬賬、賬表、清單一致的基礎(chǔ)上，審核了賬務(wù)資料及納稅申報材料等相關(guān)資料，主要為企業(yè)期末應(yīng)繳個人所得稅等，均為評估基準(zhǔn)日需實際承擔(dān)的債務(wù)，評估以審計后賬面值確定評估值。 (三)評估結(jié)論的確定方法 被評估單位資產(chǎn)均為常見的資產(chǎn)類型，根據(jù)所收集的資料，運用成本途徑所需要的經(jīng) 濟(jì)技術(shù)參數(shù)都能獲得有充分的數(shù)據(jù)資料，以資產(chǎn)持續(xù)使用為前提因此本項目選擇成本途徑 進(jìn)行評估。 |
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