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[摘要]李澤楷以往的投資路徑與其父李嘉誠迥異，但其對(duì)于中國內(nèi)陸的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所持有的態(tài)度，正與其父趨同。 此前，盈大地產(chǎn)宣布出售北京盈科中心，接盤者為基匯資本。至此，盈大地產(chǎn)在內(nèi)陸再無重要資產(chǎn)。 李澤楷以往的投資路徑與其父李嘉誠迥異，但其對(duì)于中國內(nèi)陸的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所持有的態(tài)度，正與其父趨同：繼出售物業(yè)后，繼之以大手筆減持房地產(chǎn)股票，趁高位套現(xiàn)心態(tài)明顯。 高位套現(xiàn)物業(yè)和股票 繼出售盈科中心后，大股東電訊盈科又開始減持盈大地產(chǎn)股票。 港交所數(shù)據(jù)顯示，4月9日及10日，電訊盈科共出售904萬股盈大股份，每股均價(jià)5.55元，套現(xiàn)逾5000萬元，持股比例降至72%。 電訊盈科集團(tuán)公告稱，在保持過半持股的前提下，可能會(huì)出售更多盈大股份。 此前盈大地產(chǎn)剛剛溢價(jià)8%出售的盈科中心。這個(gè)項(xiàng)目的出售，堪稱不易。 盈科中心位于北京三里屯，1998年落成，整個(gè)建筑群由兩幢寫字樓、兩棟服務(wù)式公寓和一個(gè)近3.8萬平方米的購物中心組成。其中，購物中心在太平洋商業(yè)百貨撤出后，有6層樓空置了兩年之久。  （北京盈科中心/圖片來源網(wǎng)絡(luò)） 4月15日，盈大地產(chǎn)公告稱，其將溢價(jià)8%以72.01億港元出售北京盈科中心（去年底北京盈科中心估值為66.57億港元），接盤者為香港私募基金基匯資本，預(yù)計(jì)交易于8月28日完成，李澤楷可盈利26.46億港元。 和所有地產(chǎn)商一樣，李澤楷一直面臨著兩個(gè)選擇，是長期持有物業(yè)，獲取細(xì)水長流的租金收入、以及獲得物業(yè)潛在增值空間，還是將所持物業(yè)出售，短期內(nèi)收獲豐厚回報(bào)？ 李澤楷選擇了出售，但交易并不順利。 2008年，盈大地產(chǎn)在其官網(wǎng)發(fā)布《磋商出售盈科中心》公告。2008年2月，北京盈科中心估值為41.03億港元。此后，出售盈科中心的交易無果。據(jù)當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)推測，受2008年金融危機(jī)影響，導(dǎo)致交易未成。 2011年，坊間再傳盈科中心將被出售，傳聞買家包括SOHO中國和華潤等企業(yè)，但盈大地產(chǎn)予以否認(rèn)。市場分析認(rèn)為2011年交易流產(chǎn)是因?yàn)榻灰纂p方在價(jià)格方面沒有談攏。 位于北京商業(yè)黃金區(qū)域的盈科中心，商業(yè)經(jīng)營不善，地段具有的高人氣，對(duì)之幫助不大。2011年10月25日，與之合作長達(dá)10年的太平洋百貨撤出購物中心。 此后在長達(dá)兩年多的時(shí)間里，盈科購物中心有6層樓面一直空置，這導(dǎo)致盈科中心可出租面積平均出租率下降。 據(jù)盈大地產(chǎn)年報(bào)顯示，盈科中心2013年上半年可出租面積的平均出租率為61%，較2012年同期的66%出現(xiàn)5個(gè)百分點(diǎn)的下滑。 基匯資本買下的北京盈科中心，包括了這幢空置了兩年時(shí)間的購物中心。對(duì)于盈大地產(chǎn)而言，搭配了招租不利的購物中心和其他全部物業(yè)，能以小幅溢價(jià)出售，確屬難能。 本次繼出售物業(yè)后，李澤楷繼之以大手筆減持房地產(chǎn)股票，趁高位套現(xiàn)心態(tài)明顯。 資本運(yùn)作手段日趨成熟 在開展衛(wèi)星電視、香港電訊等業(yè)務(wù)之外，房地產(chǎn)一直是李澤楷的另一項(xiàng)主業(yè)。 1993年10月，李澤楷成立盈科拓展集團(tuán)，之后進(jìn)軍新加坡。他斥資5億港元收購新加坡上市公司海裕亞洲45.7%股份，控股海裕亞洲，實(shí)現(xiàn)借殼上市，并將公司更名為盈科亞洲拓展（以下簡稱盈科拓展）。 房地長成為當(dāng)時(shí)李澤楷創(chuàng)業(yè)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)，而其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主戰(zhàn)場就選擇了亞洲。持有盈科拓展后，李澤楷攜日本首富堤明義和新加坡政府合作，三方共同開發(fā)獅城白沙浮商業(yè)城。 1995年底，盈科拓展從英之杰亞洲太平洋有限公司購入鲗魚涌皇冠車行大廈，作價(jià)6.75億港幣，8個(gè)月后便迅速售予置地集團(tuán)，凈賺1.35億港元。 初戰(zhàn)告捷后的李澤楷，欲在房地產(chǎn)行業(yè)有更多斬獲，他把目光投向了日本。1997年，日本經(jīng)濟(jì)下滑，李澤楷順勢出資80億港元，其中58億港元用于從日本國家鐵路局購入位于東京千代田區(qū)接連東京火車地鐵站的地塊，22億港元為建筑費(fèi)用。 但是這次，李澤楷沒有像在新加坡那樣順利，日本經(jīng)濟(jì)遲遲未能走出低谷，李澤楷購入的地塊價(jià)格大幅縮水，盈科拓展的資金鏈幾乎斷裂，隨后陷入生存困境。 之后，李嘉誠出手，他通過和黃集團(tuán)買入盈科拓展東京地塊的45%的股份，價(jià)格是盈科買入價(jià)的15%，并付給盈科拓展1.7億港元手續(xù)費(fèi)，以此幫助李澤楷渡過難關(guān)。 經(jīng)過此役，李澤楷在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。 此后，李澤楷在香港迎來了他在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的一座里程碑，并在之后的日子里，這筆交易一直為市場廣為推崇。 從1998年開始，李澤楷不斷游說港府，終于在一年后獲得了64英畝的土地使用權(quán)和“數(shù)碼港”的獨(dú)家開發(fā)權(quán)。 隨后，李澤楷購買了一家空殼上市公司“得信佳”，將數(shù)碼港的權(quán)益注入并更名為“盈科數(shù)碼動(dòng)力”，受到市場熱捧。 收購香港電訊后，李澤楷將合并后的公司命名為“電訊盈科”。2004年，李澤楷把電訊盈科旗下包括數(shù)碼港、北京盈科中心、其他投資物業(yè)注入東方燃?xì)?，并更名為盈大地產(chǎn)。至此，電訊盈科的地產(chǎn)項(xiàng)目成功剝離并上市。 從李澤楷在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資交易套利過程不難看出，其投資地產(chǎn)的獲利更大程度來源于資本運(yùn)作，而非實(shí)業(yè)經(jīng)營，他所實(shí)現(xiàn)的財(cái)富增值在于將增值的資本轉(zhuǎn)讓獲取厚利。 曾被視為“盈科中心二期項(xiàng)目”的轉(zhuǎn)讓也印證了李澤楷的此項(xiàng)特點(diǎn)。 2006年1月，李澤楷以5.1億元總價(jià)、超過10000元/平方米的樓面單價(jià)拿下北京盈科中心旁邊的工體北路4號(hào)地塊，高調(diào)宣布將建成高檔公寓，作為盈科中心二期。 三年后，李澤楷將此項(xiàng)目以8億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給瑞安建業(yè)，獲利2億多元。 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資趨向保守 縱觀李澤楷的資本運(yùn)作歷程，從最早的包裝各種概念，到把虛擬資產(chǎn)實(shí)體化，再到如今的高位套現(xiàn)操作，曾經(jīng)激進(jìn)的小超人，投資風(fēng)格漸轉(zhuǎn)保守，與李嘉誠的投資節(jié)奏趨向一致。 1993年，李澤楷放出消息，欲出售衛(wèi)星電視。不久，美國新聞集團(tuán)總裁默多克向其伸出橄欖枝。 經(jīng)過兩個(gè)小時(shí)的談判，李澤楷成功地讓默多克出價(jià)9.5億美元，買下衛(wèi)星電視。這個(gè)買價(jià)，比李澤楷兩年來經(jīng)營衛(wèi)視所付出的1.25億美元投資高出近8倍，這筆交易令李澤楷名聲大噪。 在1998的“數(shù)碼港”計(jì)劃中，李澤楷試圖把香港打造成除全球金融中心、貿(mào)易重鎮(zhèn)之外嶄新的高科技城市。 在高科技概念包裝下，盈科動(dòng)力轉(zhuǎn)型為高科技企業(yè)，股票也因此搖身成為網(wǎng)絡(luò)概念股，“新經(jīng)濟(jì)”的故事不斷鼓吹，虛擬財(cái)富實(shí)現(xiàn)了劇增。 李澤楷沒有因此止步，他繼續(xù)利用虛擬資產(chǎn)，收購有實(shí)際盈利能力的老牌公司，并繼續(xù)實(shí)體化虛擬資產(chǎn)。 在投資風(fēng)格、節(jié)奏、選擇和行動(dòng)方面，李澤楷正與其父趨同。此前，李嘉誠率先出售了內(nèi)陸三項(xiàng)物業(yè)，分別為上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場和停車場、南京國際金融中心。 今年2月28日，李嘉誠在出席旗下公司業(yè)績會(huì)時(shí)表示，看好內(nèi)陸房地產(chǎn)市場前景，但目前問題是土地價(jià)格太高，造成“面粉貴過面包”的局面，因此近來沒有在內(nèi)陸購買土地。 電訊盈科先出售北京盈科中心、后減持盈大房產(chǎn)股的行為似乎表明，李澤楷正從激進(jìn)的投資風(fēng)格轉(zhuǎn)向保守。 （21世紀(jì)網(wǎng)(微博)詹晨） |
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