中國家庭金融調(diào)查（以下稱 “CHFS”）近期發(fā)布報告稱，2013年中國城鎮(zhèn)地區(qū)住房擁有率高達(dá)87.0%，自有住房空置率為22.4%，均遠(yuǎn)高于歐美日港臺等國家和地區(qū)，高空置率還致使4.2萬億銀行房貸沉淀于空置住房，占用了巨量的信貸資源。

城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率數(shù)據(jù)非常重要，它從總量來顯示城市住房的供需情況，在今天，社會對房價是否到達(dá)拐點出現(xiàn)分歧的時候，住房空置率的高與低無疑更能決定房價的走勢。然而這個報告的結(jié)論著實驚人，其數(shù)據(jù)顯示，哪怕是像北京、上海這樣的熱門城市，自有住房空置率也高達(dá)19.5%和18.5%，這意味著每5套房子就有1套是空著，還不包括那些已經(jīng)建好但尚未出售的房子。這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人們的直觀感覺，這也是為什么CHFS的報告一出，就引起如此多爭議的原因。

我們應(yīng)該如何看待CHFS的報告？基于CHFS調(diào)查方法的嚴(yán)謹(jǐn)程度，從總量上，筆者愿意相信中國整體自有住房空置率的數(shù)據(jù)。近十年來，三四線城市的房地產(chǎn)市場供給過剩是不爭的事實。不用提供準(zhǔn)確的空置率數(shù)據(jù)，我們就已經(jīng)能夠感受到三四線城市的房地產(chǎn)危機(jī)，鄂爾多斯的鬼城、遼寧省各市濱海公路遍布的空置新樓盤，都是鮮活的例證。由于新購房往往處于城郊或者新城，這些區(qū)域的就業(yè)供給不足，買而不住、無法出租的現(xiàn)象廣泛存在。

三四線城市的房價拐點已現(xiàn)已經(jīng)成為共識。從人口分布上來看，這些城市，除了吸納當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村人口以外，對城鎮(zhèn)人口的挽留上，相比一二線城市毫無吸引力。國家統(tǒng)計局和CHFS的數(shù)據(jù)都顯示，農(nóng)村青壯勞動力向城市轉(zhuǎn)移已經(jīng)接近尾聲，本輪三四線城市的房價走勢很有可能是L形，很難再有抬頭的機(jī)會。

但這并不意味著中國所有城市的房子都已經(jīng)過剩，哪怕一二線城市的空置率仍然高達(dá)20%，未來這些城市房地產(chǎn)的需求可能依然強勁。為什么？這需要回到人們?yōu)槭裁匆I房子的問題上看。CHFS對住房的剛性需求與改善性需求做了定義，前者包括無房家庭以及有房家庭中的人房分離、分家需求三種；后者主要從居住時間及面積上做了界定。這一定義可能符合國際慣例，但未必符合中國的現(xiàn)實。

事實上，無房居住只是住房剛性需求中的一部分。房價高啟的今天，很多年輕人已經(jīng)可以接受租房的現(xiàn)實。如果只是為了居住，大可不必買房，租房即可，無房家庭也未必就是剛性需求。但中國大城市當(dāng)下的政策往往要求他們必須要購買商品房。首當(dāng)其沖的就是落戶需求，自1998年房改以來，買房落戶就是中國絕大多數(shù)一二線城市的政策，哪怕是天津這樣的直轄市，也是今年才取消買房落戶的政策，成都、杭州這樣的熱門城市買房落戶一直都沒有取消。

眾所周知，中國公共服務(wù)資源在區(qū)域上的分配遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離均衡的原則，教育、醫(yī)療、文化娛樂等方面資源大多集中在一二線城市和東部地區(qū)，落戶于大城市，就意味著可以享受該城市的公共服務(wù)，尤其是教育與醫(yī)療方面的資源。

哪怕如CHFS所說，中國房地產(chǎn)市場主要是由多套房家庭的投資所驅(qū)動的。這些家庭投資房子，也是看在這些城市會有持續(xù)的人口流入。這種公共服務(wù)上的落差，使得一二線城市可以長期保持對三四線城市的優(yōu)勢，長期吸引農(nóng)村戶籍勞動力以及三四線城市的城鎮(zhèn)戶籍人口。這個前提有效，房價就能夠保持得住，20%的空置率就不可怕。

在人口越來越向一二線城市集中的背景下，住房是獲得當(dāng)?shù)毓卜?wù)的鑰匙。租房不可能滿足對自有住房的需求。例如，稍好一點的學(xué)區(qū)房就需要自有產(chǎn)權(quán)房作為前提，還可能要求產(chǎn)權(quán)必須是孩子父母的。如果沒買房就落了戶，戶口也只能掛在集體戶或者落在同學(xué)、朋友家里，辦理戶籍相關(guān)事項，就很不便利。作為大城市的新移民，擁有自己的住房，還可以為自己的社會地位、信用背書。

即使不買房、不落戶，不去享受額外的公共服務(wù)，自有住房的好處也很多。在上海如果沒有自有住房，辦理居住證的時候，需要提交房東的房地產(chǎn)權(quán)證原件、復(fù)印件，還需要經(jīng)過備案過的租房合同（這意味著要繳納稅費），手續(xù)之復(fù)雜、要求條件之高，令人畏懼。更別提，租別人的房子，經(jīng)常會遭遇來自居委會的實有人口的調(diào)查，稍有不配合之處，可能就會受到被要求搬走的壓力。

回過頭來看，空置的到底是什么房子？CHFS的數(shù)據(jù)顯示，商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的空置率要高于拆遷換房、房改房和單位集資房；按建筑面積算，空置率呈現(xiàn)出倒“U”形，90-120㎡、120-150㎡的空置率較高。我們可以歸結(jié)為，收入越低，住房空置家庭比例越低；收入越高，住房空置家庭比例越高。

與空置率高企對應(yīng)的是租房市場的擁擠，平均41%的租房家庭與人合租住房，城鎮(zhèn)地區(qū)平均每套出租房中居住了1.45個家庭。根據(jù)“58同城”的數(shù)據(jù)，2011年北京市的合租比例已經(jīng)近60%。合租再擁擠一點，就是北京、上海等地打壓的“群租”，顯然城市里并不是沒有足夠的房子租給他們，而是他們租不起，或者是房東不愿意低價租給他們，房東不在乎空置損失這點錢。

很顯然，住房空置率較高和群租現(xiàn)象的二元對應(yīng)，是因為收入分配差距過大的結(jié)果。這也意味著城市里的房子既過剩又不足，過剩在單套面積太大、容積率太低的房子，不足在小面積、容積率高的房子，而后者明顯不是目前城市住宅建設(shè)的主流，而這恰是政府過度管制的結(jié)果。對于那些買房子投資的人來說，在股市不振、信托風(fēng)險高、小微企業(yè)經(jīng)營困難的形勢，不建議他們買房子，他們的錢能干什么呢？

從空置率入手來談住房的供給是否過剩忽視了中國當(dāng)前所面臨的結(jié)構(gòu)性問題?？罩玫姆孔优c市場需求的房子可能是兩個市場，并且需求的房子內(nèi)涵太豐富，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是居住所能涵蓋的。這些結(jié)構(gòu)性問題不解決掉，不改變公共服務(wù)提供機(jī)制及收入分配差距格局，單純由建改租、鼓勵租房，是解決不了住房錯配的問題。