廣源房地產(chǎn)公司是三個自然人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司。實收資本3000萬元，公司成立之后，通過拍賣取得一宗土地使用權(quán)，面積100000平方米，支付出讓金3000萬元，隨后進行了房產(chǎn)開發(fā)，投入開發(fā)費用2000萬元,發(fā)生期間費用100萬元；現(xiàn)在，因金融危機再無力開發(fā)，德隆房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備用10000萬元收購這項在建項目。

方案1、廣源房地產(chǎn)公司將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給德隆公司，應(yīng)納稅費：

（1）營業(yè)稅及附加：10000×5.5%＝550(萬元)

（2）土地增值稅:

扣除項目金額＝(3000＋2000)×130%＋10000×5.5%

＝6500＋550＝7050(萬元)

增值額＝10000－7050＝2950(萬元)

增值率＝2950÷7050＝41.84%

應(yīng)交土地增值稅＝2950×30%＝885(萬元)

（3）印花稅＝10000×0.5‰＝5(萬元)

（4）企業(yè)所得稅:

應(yīng)納稅所得額＝10000－5000－100－550－885－5＝3460

應(yīng)納所得稅＝3460×25％＝865(萬元)

（5）個人所得稅：

假設(shè)項目轉(zhuǎn)讓之后，股東們將凈利潤全部分配：

（3460－865)×20％＝519(萬元)

（6）應(yīng)納稅總額＝550＋885＋5＋865＋519＝2824(萬元)

方案2、變轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目為轉(zhuǎn)讓股權(quán)。

假設(shè)，甲公司資產(chǎn)總額5500萬元，負(fù)債額2500萬元，乙公司以7500萬元購買甲公司全部股權(quán)并負(fù)責(zé)償債，計算納稅效果。

（1）營業(yè)稅：財稅[2002]191號規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅

（2）土地增值稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是股東權(quán)益的變化，原企業(yè)仍然存續(xù)，沒有發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征土地增值稅。

（3）印花稅＝10000×0.5‰＝5(萬元)

股權(quán)交易

（4）個人所得稅：三位股東應(yīng)繳個人所得稅＝（7500－3000）×20%＝900（萬元）

（5）應(yīng)納稅總額＝5＋900＝905(萬元)

方案2比方案1節(jié)省稅費＝2824－905＝1919（萬元）

作者：智慧源.翟巨順