文/姜旭陽 江蘇省常州市中級人民法院

來源/人民法院報

【案情】

2013年1月3日，涂某與朱某簽訂房屋買賣合同，約定：涂某將訴爭房屋以80萬元價款轉(zhuǎn)讓給朱某。朱某于2月18日前支付60萬元的同時，涂某將房屋鑰匙交給朱某；3月18日前雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；4月18日前，朱某支付剩余房款20萬元。其后，朱某依約向涂某支付了60萬元并在訴爭房屋內(nèi)居住。

2013年2月7日，周某訴至法院，要求涂某歸還借款40萬元及相應(yīng)利息。法院于3月4日對訴爭房屋進行了查封登記，并于4月10日判決涂某歸還周某相應(yīng)借款本息。同年6月6日，周某向法院申請強制執(zhí)行上述判決。

因訴爭房屋被查封，致使產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)無法辦理，朱某遂于2013年3月22日訴至法院，要求判令涂某履行雙方簽訂的房屋買賣合同并協(xié)助辦理房屋的過戶手續(xù)。審理中，朱某表示愿意付清剩余房款，并將款項暫存至法院銀行賬戶。

【分歧】

一種意見認為，我國物權(quán)法對于物權(quán)變動采取的是登記生效主義原則，因朱某從涂某處買受房屋時未辦理過戶登記，故房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，仍應(yīng)歸屬于涂某。由于訴爭房屋已在另案中被查封，屬于執(zhí)行標(biāo)的，根據(jù)合同法第一百一十條的規(guī)定，朱某要求涂某辦理產(chǎn)權(quán)變更登記屬于法律或事實上不能履行，故朱某只能依據(jù)合同要求涂某承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，對其要求繼續(xù)履行合同的訴請應(yīng)予駁回。

另一種意見認為，朱某依約支付了相應(yīng)的房款并合法占有了房屋，至于產(chǎn)權(quán)過戶登記未果并非由其過錯造成，剩余房款未付也是先履行抗辯權(quán)的體現(xiàn)，故其系善意買受人。況且訴爭房屋雖被查封，但并不涉及物權(quán)的確認。因此，應(yīng)認定朱某享有的債權(quán)優(yōu)先于申請執(zhí)行人周某的債權(quán)，在朱某將剩余房款暫存法院的前提下，對其要求涂某繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)的訴請應(yīng)予支持。

【評析】

筆者同意第二種意見。

1.從當(dāng)事人締約目的來看，房屋買賣合同的買受人朱某締約的本意即是通過支付對價，以獲取訴爭房屋這一特定物。而周某作為出借人，在民間借貸的法律關(guān)系中所體現(xiàn)的心理預(yù)期，或者說合理期待，則是資金的回報，而非訴爭房屋，否則他完全可以在該房屋上設(shè)定抵押權(quán)，以期在涂某無法清償借款時，有權(quán)對該房屋進行相應(yīng)的處分?，F(xiàn)訴爭房屋在周某一案中被查封，并非屬于該案生效裁判確定的特定物，而是法院為了實現(xiàn)其他債權(quán)而采取執(zhí)行措施針對的標(biāo)的物。因此，在涂某無法清償對外債務(wù)時，朱某對訴爭房屋主張債權(quán)的特定性要遠甚于作為一般債權(quán)人的周某。當(dāng)特殊債權(quán)與普通金錢債權(quán)發(fā)生沖突和矛盾時，前者應(yīng)優(yōu)先考慮，這也切實體現(xiàn)了締約之初當(dāng)事人的內(nèi)心真意。

2.從合法占有的保護程度來看，朱某基于買賣合同關(guān)系占有訴爭房屋，應(yīng)給予物權(quán)效力的保護。對不動產(chǎn)而言，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，雖然必須以登記作為物權(quán)變動的必要條件，但本案中房屋買賣的交易確系發(fā)生在民間借貸訴訟之前，沒有證據(jù)表明交易雙方存在惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避執(zhí)行的情形。故在依據(jù)合同約定已經(jīng)合法占有房產(chǎn)，且買受人對未辦理產(chǎn)權(quán)過戶無過錯的前提下，須注意保護善意買受人的合法權(quán)益，認定其請求出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的債權(quán)請求權(quán)具有一定的物權(quán)屬性，足以排除強制執(zhí)行的其他債權(quán)。否則有違公平原則，也不利于維護社會秩序和財產(chǎn)安全。

3.從《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七規(guī)定的理解與適用來看，也印證了對善意房屋買受人債權(quán)的特殊保護。第十七條規(guī)定，在符合已經(jīng)支付全款、實際占有財產(chǎn)、對未辦理產(chǎn)權(quán)過戶無過錯三個構(gòu)成要件的情況下，法院應(yīng)當(dāng)對買受人予以特殊保護，不得查封房產(chǎn)。已經(jīng)查封的，應(yīng)當(dāng)解封，從而停止對該房產(chǎn)的執(zhí)行。本案中，朱某與涂某之間存在真實合法有效的房屋買賣關(guān)系，在法院查封訴爭房屋時，朱某已經(jīng)支付了大部分價款并實際占有該房屋，至于剩余房款未予支付，是其依據(jù)合同約定所行使的先履行抗辯權(quán)（先產(chǎn)權(quán)變更再付余款），故應(yīng)當(dāng)視為其給付了全款，而不應(yīng)機械地將全款等同于財產(chǎn)總價。況且，對于無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶系法院查封所致，并非朱某所能掌控。據(jù)此，應(yīng)認定朱某對于房屋無法過戶、沒有支付全款，主觀上均無過錯，系善意買受人，在判斷權(quán)利保護的順位和原則時，朱某的債權(quán)理應(yīng)優(yōu)先于其他普通金錢債權(quán)。