【編者按】接到一位房地產(chǎn)圈朋友的電話，跟我說他現(xiàn)在有懵，企業(yè)需要轉(zhuǎn)型，看到養(yǎng)老很熱，大家都在往這塊兒轉(zhuǎn)，也確實(shí)是一條現(xiàn)實(shí)的路徑，單是看各種分析數(shù)據(jù)，就覺得未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場很大，有信心；但另一方面，又看到時(shí)不時(shí)出來的空置率報(bào)道、虧損報(bào)道；到底這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是個(gè)機(jī)會(huì)？還是是個(gè)坑？說他自己就像那熱鍋上的螞蟻，著急；但又像帶著頭罩的馬匹，前路傻傻看不清，悶得慌。不知道看到這篇文章的朋友，你們有沒有同感？針對這種情況，今天小編幫您梳理一下市場上的兩種觀點(diǎn)的緣由，并就正確的市場認(rèn)知與大家分享。

說“市場很大，不賺錢是不可能的”觀點(diǎn)來自于？

因素一：市場數(shù)據(jù)說明一切

截至2014年底，我國60歲及以上老年人口數(shù)量已達(dá)到了2.12億，到2050年我國老年人口將達(dá)到4.8個(gè)億。據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲(chǔ)蓄存款，中國老年人口的消費(fèi)潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP的比例將從8%增長到33%。按照以上數(shù)據(jù)，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的確存在很大市場，且極具誘惑力。

因素二：市場大不大，不要聽，要看

截至今年的3月底，全國有注冊的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就達(dá)到了3萬1833個(gè)，每千名老人有養(yǎng)老床位27.5張，比2010年的時(shí)候增長了55%。其中，截至2014年末，全國已有超過80家房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，投資總額超過800億元。試想，這些企業(yè)肯定是做過充分的考量，認(rèn)為人口老齡化的加劇，會(huì)給我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來巨大的市場空間，才決定進(jìn)入到這個(gè)產(chǎn)業(yè)。

因素三：國外經(jīng)驗(yàn)告訴我們，養(yǎng)老，我看行

以美國為例，且以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，美國主要由三種模式，物業(yè)出租、委托運(yùn)營、合資管理；凈租賃模式下，毛租金收益率在10%左右，凈租金收益與融資成本之差約為4-6個(gè)百分點(diǎn)，過去5年平均的凈經(jīng)營現(xiàn)金回報(bào)率（凈經(jīng)營現(xiàn)金（FFO）/凈資產(chǎn)）在10%左右，委托經(jīng)營模式下可提高到20%水平，但經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也隨之提高。就行業(yè)整體而言，過去5年（2006-2010年）養(yǎng)老地產(chǎn)公司的股東總回報(bào)率（紅利收益+資本利得）為11.64%，排名前5位的公司年均股東總回報(bào)率在13-18%之間。

另外，在美國，目前養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)現(xiàn)金回報(bào)率（Cash-on-cash returns）達(dá)到8%-11%，內(nèi)部收益率（Internal rates of return）介于10％至20％之間。較普通商業(yè)房地產(chǎn)住房，養(yǎng)老社區(qū)具有更高的投資回報(bào)。養(yǎng)老社區(qū)的投資回報(bào)基本上處于NPI之上，如2009年商業(yè)租房投資回報(bào)率是5%；而同期養(yǎng)老社區(qū)投資回報(bào)率達(dá)到6%以上。注：NPI指NCREIF季度房地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)是美國商業(yè)房地產(chǎn)中最常用的衡量投資回報(bào)的參考指數(shù)。

從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較成熟的國家看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有明顯行業(yè)特征，值得投資的行業(yè)。

說“養(yǎng)老就是個(gè)微利，甚至賠本買賣”觀點(diǎn)來自于？

因素一：市場表現(xiàn)不佳，很多先驅(qū)變先烈

中國老齡科學(xué)研究中心的《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展研究報(bào)告》顯示，眼下，我國有32.5%的養(yǎng)老院處于虧損狀態(tài)，僅有19.4%的稍有盈利；超過四成的養(yǎng)老院，需要花至少10年，才可能收回成本。另一方面，雖然我國注冊養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已經(jīng)超過3萬家，平均空置率卻高達(dá)到48%。中國老齡科學(xué)研究中心孔偉表示，其實(shí)很多老年人不是不愿住養(yǎng)老院，而是根本就“住不起”。對比全國平均2061元的企業(yè)退休金，2134元的養(yǎng)老院月均收費(fèi)，超出了大部分老人的負(fù)擔(dān)范圍。運(yùn)營中的養(yǎng)老院，不是太貴太豪華，就是太遠(yuǎn)太簡陋。地理位置、收費(fèi)服務(wù)都適中的中檔機(jī)構(gòu)，卻少之又少。這種供需錯(cuò)位之下，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)虧損、空置，在所難免。

因素二：普遍認(rèn)為目前階段市場還不成熟

倘若以目前購買養(yǎng)老項(xiàng)目的需求及結(jié)構(gòu)分布來看，70%高凈值人群目前正處于40~60歲。伴隨這群人逐步老齡化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代將有望在2035年左右到來。就目前這個(gè)階段來說，由于產(chǎn)業(yè)投資早于消費(fèi)能力崛起前進(jìn)入市場，未來五年內(nèi)也會(huì)有一批有部分盲目進(jìn)場的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公司瀕臨倒閉。

因素三：普遍認(rèn)為老人的錢本質(zhì)上就不好賺

一方面居家養(yǎng)老為主是必然的趨勢，自理老人除空巢之外，很少選擇進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，即使進(jìn)入也會(huì)自己處理大部分事務(wù)，服務(wù)增值基本沒有。另一方面，失能半失能老人照顧，人工成本很高，而人力成本一直在上升；再加上高昂的物業(yè)成本，巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，老人的生意從本質(zhì)上就不好做。

我的觀點(diǎn)：養(yǎng)老既非暴利行業(yè)，也絕非不能賺錢，關(guān)鍵看經(jīng)營

觀點(diǎn)一：最佳商業(yè)模式與盈利模式的設(shè)計(jì)，優(yōu)勢資源發(fā)揮優(yōu)勢力量

美國養(yǎng)老地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)的核心是風(fēng)險(xiǎn)收益的分拆與匹配。開發(fā)商、投資商與運(yùn)營商的角色分離實(shí)現(xiàn)了開發(fā)利潤、租金收益、資產(chǎn)升值收益與經(jīng)營管理收益的分離。其中，開發(fā)商通過快速銷售模式獲取開發(fā)利潤，利潤率不高但資金回籠速度快；REITs投資人通過長期持有資產(chǎn)獲取穩(wěn)定的租金收益，利潤率高但資金回籠期長，風(fēng)險(xiǎn)低但投資回報(bào)率也略低；而基金投資人通過資產(chǎn)的買賣獲取資產(chǎn)升值收益，承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得較高投資回報(bào)率；與之相對，運(yùn)營商借助輕資產(chǎn)模式放大經(jīng)營現(xiàn)金回報(bào)，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也能獲得較高投資回報(bào)率。

美國系統(tǒng)下養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的角色分工與風(fēng)險(xiǎn)收益匹配顯示，在各方角色分離的過程中，保守的投資人、激進(jìn)的投資人、具有更強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)承受力的長期投資人都找到了為各自量身定制的投資渠道。

我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)該充分借鑒美國的行業(yè)市場化運(yùn)作模式，產(chǎn)業(yè)鏈細(xì)分，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，各自發(fā)揮優(yōu)勢特長，各得其所，協(xié)同發(fā)展。

觀點(diǎn)二：巧借政府支持，度過前期難關(guān)

一是要加快“公建民營”模式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，讓政府找地建設(shè)，民營資本運(yùn)營；二是以養(yǎng)老前期投入大，投資回收期長為由，可向政府申請置換資源、降低土地價(jià)格或者通過其他途徑，獲取補(bǔ)貼。從而度過養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前幾年的經(jīng)營困難期。那“市長是爹”，如何向市長要政策呢，如：

如何充分利用好國家及地方現(xiàn)有養(yǎng)老政策獲取優(yōu)質(zhì)土地資源？

如何充分利用好國家及地方現(xiàn)有養(yǎng)老政策獲得最高的補(bǔ)貼額度？

如何突破現(xiàn)有政策限制，享受到特殊政策支持？

如何解決獲取政策補(bǔ)貼與市場化運(yùn)作、投資者盈利需求和非營利性機(jī)構(gòu)性質(zhì)的矛盾？

觀點(diǎn)三：成敗關(guān)鍵在定位

養(yǎng)老項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在定位，項(xiàng)目位于市中心做什么類型的，位于郊區(qū)做什么類型的，需要多大的規(guī)模合適？項(xiàng)目面向的人群是哪些？他們年齡、職業(yè)、收入、老年病、家庭結(jié)構(gòu)是什么樣的？所謂定位決定成?。≈挥忻鞔_我們針對的客群，明確老人需要的服務(wù)，我們才能開發(fā)出更多的滿足老人需求的盈利點(diǎn)。那么，養(yǎng)老項(xiàng)目究竟該如何正確定位？

觀點(diǎn)四：錢能不能進(jìn)口袋，還要看營銷

營銷時(shí)商業(yè)模式的落地，是使用價(jià)值向價(jià)值轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵，一個(gè)200張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠不到三年全部住滿，且排隊(duì)40多人；床卡分離，能賣出近三倍的會(huì)員卡，且最高會(huì)員幾倍繳費(fèi)人數(shù)不斷增加；投資不到1500萬，三年回收現(xiàn)金流6600多萬，如何做到的？史上最牛營銷如何開展：

養(yǎng)老項(xiàng)目的營銷與傳統(tǒng)的產(chǎn)品營銷的區(qū)別是什么？如何構(gòu)建養(yǎng)老營銷體系？

養(yǎng)老項(xiàng)目如何有效實(shí)施體驗(yàn)營銷？口碑營銷？數(shù)據(jù)庫營銷？圈層營銷？

如何根據(jù)中國的國情及文化，開展“陳氏坐標(biāo)營銷”，提升入住率和單床效益？

如何構(gòu)建高效的運(yùn)營服務(wù)體系，提升入住長者和家屬的滿意度？

觀點(diǎn)五：合理科學(xué)的排班技術(shù)，減少用功能本

合理的排班，能夠極大的降低人工成本，護(hù)理員是24小時(shí)工作制好，還是8小時(shí)，亦或12小時(shí)？是分組照顧，還是人對人照顧？是工作專向化還是人人一專多能，什么都做？如何更多的給予員工積極正向的人文關(guān)懷，更多的協(xié)調(diào)忙閑不均？這些是長期經(jīng)驗(yàn)的摸索。

（來源：Internet）